不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
オーナーチェンジ物件で初めから家賃は発生していたので、その点の懸念点はない。所有物件で途中で短期で入居者が入れ替わったことがあるが、ほとんど間が開かずに賃借人が決まっておりその点は満足している。
一方収益性はそこまで高いとは言えない。また、管理サイドの人間は入居率を高く保とうとするので、オーナーが家賃をあげたりしたがることには積極的ではない。一度、更新の際にこちらから申し出た際には「家賃の相場を管理会社側でも確認した上でないと賃借人には伝えられない」と言われた。とりあえずオーナーの意向なのだから伝えたらよいのに。
色々なエリアの物件の取り扱いがあり、大手なだけあって定期的に一定数の物件が提供されてくるのはよい。また、築年数もバラバラなので好みに合わせて買うことができる。比較的資産価値が保てそうなエリア、物件スペックであるところが多い印象。ただ売主物件なので指値等の価格交渉は極めて困難。ほかに買いたい人もいるからと応じてもらえない場合が多い。また、物件情報は定期的に提供されるわけではなく、希望しないと送ってもらえない。買いたい場合は自分から積極的にプッシュしていく必要がある。それをやれないと物件はいつまでも買えない。
社長が印象的な会社で有名。ただそこまで頻繁にセミナーを行っているわけではないこともあり、物件購入前には直接アポを入れて個人的に話を聞いた。実際に購入してからセミナーに一応出席してみたが、華美ではないながらも社長、有名な営業担当、管理担当と色んな担当者の話を聞けたのは面白かった。また会場にはマンツーマンで個人の属性に対応した物件を紹介してもらえる場もあったので、興味がある人には話が早くて良いかもしれない。無理な勧誘などもない。
またオーナー同士の交流を目的としたイベントも多く開かれている。確定申告のイベントも勉強になった。
当初ついた営業担当は社内で力もあり、良い物件を抑えてくれて、個人的にはとてもありがたかった。
しかし、本来はこの会社では、物件の購入は抽選のはずで、他の営業担当が付いているオーナーに話を聞くと抽選が全然当たらないという話をよく聞いた。表向きには抽選と言っているけれども、営業担当のパワー次第では抽選しなくても購入できる場合があるというのは不平等だなぁと思わなくもない。
また、当初の担当が、初めに「自分にお金を託してくれれば数ヶ月で利益を乗せて返す、それで頭金を作ればいい」と言われたのが怪しくて断ったが、一体何だったのか気になる。
商談時に希望を伝えると、豊富な物件の中から多数の提案をしてもらえました。一部の物件については、抽選になるものもあるらしく、自分に合った物件に出会える確率は高いと感じました。商品知識については、平均的で安心して商談できる会社だと思います。
購入物件の紹介については、物件を探している人たちの公平性を保つために抽選方式にしているなど会社の特徴や、有利な条件（低金利）の金融機関の情報なども得ることができました。この会社は取扱い物件の件数が多いので、都内の区分マンションの購入を検討しようとしている人は、一度相談してみることをお勧めします。また、管理替えだけでも扱う（賃貸管理のみ請け負う）というスタンスがあり、この業態の他の会社にはなかなかないため、管理にも力を入れていることがわかり、その点も購入後の管理についても信頼がおけると思いました。
セミナーは数社が主催する投資セミナーの一環。参加社は5社以上。参加者は100名以上。参加者の殆どが投資の経験者であり、数ある投資方法のなかで、日本財託からはマンション経営の利点について説明があった。個別相談ではマンションは立地が最重要で、マンション経営は管理が最も成功、不成功を決定する、等の説明があった。腑に落ちる説明で納得のいくものであった。
当初の想定に近い収益が出ており、繰上げ返済も出来てローン完済が早くなりそう。将来的にはもう2、3の区分所有マンションの保有も考えている。入居者の入れ替えもあったが、空室期間も2、3ヶ月で埋めて貰えて機会損失が最小限に抑えられている。建物の老朽化が気にはなるが、売却という投資出口も考えやすく、柔軟性が高い。
メリットとしては空室になった後も賃貸付けが強いためか、比較的早く次の入居者が決まるのが好ましく思います。デメリットとしては、退出後のハウスクリーニングの料金が少し高い気がします。迅速に対応してもらうためと間に入っている業者のマージンがのっているせいもありますが、収益性の面からみると、退出があるとそれまでの利益の一部が吹っ飛んでしまうのが、少し残念です。
入居者募集に関しては、進展状況や入居日までの日程などもっと情報を公開してほしかった。また退去者が出てから入居者が出るまでの期間の公表もほしい。毎週空室情報をDMで公開しているのはよい。また賃貸管理に関する情報も色々と勉強になる。様々なオーナー負担があるのは想定していたが、不動産会社からもどのくらい用意した方がいいかの目安を示してほしい。
（社）全国住宅産業協会
（社）東京都宅地建物取引業協会
（社）新経済連盟
