不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
入退去時のクリーニング、修繕クレームへの対応などはスムーズで特に問題はない。また、退去時には、速やかに募集をかけてもらって、空室期間が長いというようなことはなかった。賃料改定（上げる）については、相場や可能性などの説明をもらえるといい。今までと同じ賃料で募集をかけますという事例が多く、チャレンジしましょうということはなかったと記憶している。また、賃料と共益費の戦略的な組み合わせなどのアドバイスをもらえると助かる。収益性については、長期保有と、直近のものでは異なるものの、全体の加重平均では、バランスがとれているのではないかと思う。
元々収益性はそれほど高くない想定で、フルローンであることもあり、収支はトントン、税金など含めると多少の赤字が出る可能性もある想定でしたが、実際も想定の通りで推移しています。賃貸人の変更に伴う内装替えなどがあると収益性は悪化してしまいますが、ある程度見越した通りではあります。
入居率については、想定より早く退去してしまった方がいて、内装替え含めて1-2ヶ月の空室がある時期がありました。アドバイスの通り、当初賃料をあげて募集をかけたのですが、なかなか決まらず、元の賃料に戻してしばらくしてから決まりました。
中古マンションに特化しているため、中古戸建や1棟に比べるとキャッシュフローは出ないもののリスクと管理の手間が極小であり、サラリーマンの副業としては理想的である。
空いた物件も退去から1ヶ月で入居者が決まっており、立地の重要性を再認識した。
空室の家賃保証もあるため、空室になっていることはまれだと思う。ただ、エアコンやリフォームの際の見積金額は下請けからスルーの金額を提示してくるので高く、自分で手配すると見積もりよりかなり押さえられる。
20年近いつきあいになるが、家賃が下がったことはあっても3ヶ月以上の空室であったことがないと思う。
トータルで考えれば、入居率は非常に高い。
購入した時期もよかったと思うが、ネットで7％以上確保できていたし、売却時にも購入時より高く売却できた。
日本財託さんは全ての側面で、全てのKPIを軸とされていて、お陰様で投資効果が出ているため評価を高くさせていただきました。なお、不動産業界でも老舗ならではの仕組み作りが巧みなため、それがオーナーとしては、満足度の礎と考えております。
購入してから3ヶ月ほどなので空室になっていないが、修繕積立金が来年から値上がりになってしまった。物件購入時にあがる可能性あるかと、確認したが、大規模修繕を去年したばかりなので大丈夫と説明を受けたが、そこは適切に確認してほしかった。
年数経過と共に値上がりするのは理解できるが、買った瞬間にあがるのは気分はよくない。
収益性、利回り的にはそこまで高くない印象があります。ただ入居率は安定的に高いと思います。ほぼ都内に特化しているということで、変に地方の安い物件とは違い入居もしっかり確立されたものを売っているんだという印象があります。変に利回りが高くても入居率が低いものは考えものだと思い、こちらの会社さんも同じくそのような考えをもっているようでした。それもあって利回りだけ高いような物件はなかったかと思います。
現在所有している物件は特に空室もなく、安定して稼働しています。稼働率も90％後半を謳っている会社でもあるため、心配も特にはしていません。加えて、空室時の対応や、埋まらない場合の保証についても事前説明があることから、安心して任せています。
ただ、立地がよく、中古マンション価格も近年上昇しているため、収益性としては若干物足りなさがあるかとは思います。
空室はほとんどなく、退去時も数週間で、新規入居者を見つけてもらい、満足しています。また、修繕が必要な場合も、入居前後の写真を提示していただいているので、管理トラブルはありませんでした。更新時や退去時に賃貸相場など、説明いただけると満足です。
・安全性を重視しているのか、そこまで変な物件を紹介していないので入居率は高い。
・満室経営だとしても上限の家賃としてはそこまで高くならない。ただ入居率が良く、もし退去してもその後すぐに入居がつくことを考慮すると、トータル面の収支としては決して悪くはないのかもしれない。
・入居率としてはほとんど95％を上回っているので、他の管理会社さんと比べても良いほうだと考えられる。
・入居に関しては会社としていろいろと取り組みをされていて、それに関してのメルマガも週に一度発行されている。それを拝見しても入居や管理についての知識が身につく。
オーナーチェンジ物件で初めから家賃は発生していたので、その点の懸念点はない。所有物件で途中で短期で入居者が入れ替わったことがあるが、ほとんど間が開かずに賃借人が決まっておりその点は満足している。
一方収益性はそこまで高いとは言えない。また、管理サイドの人間は入居率を高く保とうとするので、オーナーが家賃をあげたりしたがることには積極的ではない。一度、更新の際にこちらから申し出た際には「家賃の相場を管理会社側でも確認した上でないと賃借人には伝えられない」と言われた。とりあえずオーナーの意向なのだから伝えたらよいのに。
当初の想定に近い収益が出ており、繰上げ返済も出来てローン完済が早くなりそう。将来的にはもう2、3の区分所有マンションの保有も考えている。入居者の入れ替えもあったが、空室期間も2、3ヶ月で埋めて貰えて機会損失が最小限に抑えられている。建物の老朽化が気にはなるが、売却という投資出口も考えやすく、柔軟性が高い。
購入した物件はオーナーチェンジ物件だったため、購入前に提示された収支シミュレーションと購入後の実際のキャッシュフローがほぼ同じ状況となっている。毎月の家賃収入から、管理委託料とローン返済後に約1万円程度が手元に残る計算となっており、固定資産税の支払後でも1年間のトータルで数万円のプラスになる計算となっている。
基本的には手放さず持ち続けるつもりで、家賃相場が下がりにくい東京の、駅に近い中古ワンルームを2件購入しました。結果、企業様に社員寮として使っていただけているため、非常に安定した収入かつ、身分の保証された方に住んでいただけているので、空室リスクもほとんど心配がなく、日本財宅に任せて良かったと感じています。
相場状況を教えてくれるので安い場合には賃料を上げられる。また、空室になって借り手がつきにくい場合でも、賃料を下げることをすぐに提案してくるのではなく、引き合いの数などを考慮して考えてくれる。そのため、長期的には賃料が下がりにくく収益が達成される。また契約期間も教えてくれるので、なかなか退去しにくい店子を確保しやすい。
（社）全国住宅産業協会
（社）東京都宅地建物取引業協会
（社）新経済連盟
