不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
あまり押しつけがましくないのは好感が持てましたが、窓からの眺めが隣のビルで一部さえぎられることを言ってくれませんでした。パソコンでその部屋の360度の映像が見ることができたのですが、パソコン画面では気づきませんでした。窓からの眺めは大変重要なことなので口頭ではっきり言うべきことだと思いました。
様々な提案があったので大いに迷ったが、市況をよく説明してくれたのでわかりやすかった。現場への案内も丁寧で好感が持てた。資産の状態の説明もわかりやすかったので選択に困らなかった。割と広範囲の物件の案内になったが、丁寧に案内してもらい快く思った。値引き交渉を行ったが十分納得のゆく値引きではなかったが、好印象であった。
対応には良い点も改善点もありますが、全体的には及第点を十分にクリアーされておられます。細々したことを言えばキリがありませんが、敢えて欲を言えば、当初のキレの良さが段々となくなり、スローな対応になりつつあるかと思います。まぁ、人間とはそういうものかもしれませんが、最後は誠実さと信頼感があるか無いかと思います。その点では及第点でしょうね。
もちろん、そこが満たされなければ意味がありません。経営資源が豊富にあり、人的資源も潤沢に与えられた組織をバックに、情報を如何にタイムリーに適切なものをユーザーに提供できるかがポイントですから、そうした点では満足しております。ただ時代の流れや変化は互いに予測が難しいので、今後の展開がどうかはまた然るべき時に判断させて頂きます。
しっかりとした物件に関する情報提供が成されたので、判断材料としては十分でした。周辺の立地事情や、施工に関する情報も、当事者目線で対応していただいたので、信頼感もありスムーズな取引ができましたね。やはりコミュニケーション力があるか無いかで全ての過程で差が生まれます。物件としては、耐震対策や構造計算の詳しい情報も開示されました。
言葉控え目、聞き上手、行動瞬時あたりです。決してこちらの言葉に被す喋り方はせず、常に発した言葉に選択肢を提案する商談でしたね。あと、挨拶が不十分で、それを指摘したら、その方の詫びも早く上司を連れて即対応されました。雨降って地固まるでした。資料もたっぷりと用意されて、情報提供も安心出来た要素の一つてした。
不動産投資と聞くと、個人的には敷居が高く難しくてリスクが高いイメージがありました。当日のセミナー会場はオープンな雰囲気で参加しやすいと感じました。セミナー講師は、社員の管理職クラスの方が行っていました。受講内容は、初心者にも分かりやすく平易な内容で、リスクもきちんと説明されていました。大変参考になるセミナーでした。初心者に特にお勧めしたいです。
営業マンの身だしなみも良く、とても礼儀正しい感じでした。決して前のめりになってセールスする雰囲気もなく、個人的には好感が持てました。こちらの質問に対しても、具体的な例を提示しながら丁寧に説明してくれました。物件に対する知識はもとより、提案力、コミュニケーション力も優れているなあと感じました。また相談したいと思わせる内容でした。
賃貸管理については、自分で賃貸管理会社を持っているので、そちらに任せました。購入物件については、きちんと瑕疵担保責任条項をつけてもらい、新築ながらも外壁のタイルに剥がれがあった際は、売り主に掛け合ってくれて、先方負担で修繕を行ってくれました。賃貸管理については、管理手数料が割高なので委託は見送りました。
新規物件購入の際に、相続した東京都大田区の中古賃貸ビルの売却も依頼しましたが、事業物件の取得にあたって不動産取得税などの優遇措置について顧問の税理士と一緒に一番有利な方法をアドバイスしてくれ、それが非常に助かりました。また、返済プランの変更のアドバイスもくれたので、想定どおりの利回りで運営できており、その点は満足です。
住友不動産販売は大手なので、取扱い物件数も多いが、地場の不動産会社などは交渉次第で仲介低数料もディスカウントしてくれる。住友不動産販売はそういった優遇はなく残念でした。ただ、よい物件を抑えており、利回りも良いものを紹介してくれます。営業マンの教育もしっかりできていますが、若手が担当だったので、若干心もとなさもありました。
不動産の選び方表面利回り、実質利回りなどについての説明がありました。立地条件、築年数、中古か、新築の違い、中古物件に関わるメンテナンス費用について想定される金額を提示してもらい、今後の保守費用について、非常に参考になりました。また、駅からの距離によって、今後の入居者数の見込みに大きな違いがあるので、徒歩10分以内の物件を勧めるとのアドバイスが有りました。
当方の資金額にについてのヒアリングがあり、実際に購入できそうな物件をいくつか提示されました。 その中で、築年数が比較的新しく、保守費用が少なくて済み、空室率も低めに推移するであろう物件を紹介してくれました。 それから、現在保有の不動産を売却して、新しい不動産を購入した場合の利回り、返済可能額などのシミュレーションをしてくれました。
アフターフォローについては販売会社が責任を持って行ってくれましたが、投資物件も月日の経過とともに不具合が生じて来るので、修繕や備品の入れ替えなどで想定外の出費が生じたりします。ある程度の覚悟を持ちながら投資に臨むべきだと思いました。また、管理会社に支払う月々の管理費も結構な負担になり、家賃収入を圧迫する要因になりました。
最初の想定では、需給と供給のバランスは圧倒的に需給が勝ってはいたのですが、需給も景気に左右され当初の家賃からの値下げの要望が出たり、老朽化した部分の補修費用の負担や、管理会社への維持管理費の負担など思ってもいなかったことが起こったり、固定資産税の負担などで収益物件としての機能を果たさなくなりました。
メリットとしては近隣に大手電機企業があり、独身の社員に対して貸し出すことによる需要が見込まれたこと。また、長期で安定的な家賃収入を得ることでローンへの負担が慧眼されることです。デメリットとしては当初のロケーションが年数の経過に伴い状況が一変し需要と供給のバランスが崩れ当初の見込みと違った状況に陥ることがあった。
一流の企業だけあって服装や言葉遣いも丁寧で穏やかな好印象の営業マンでした。商談の内容は投資用の物件の紹介で資料もきちんと提示し投資によるリスクの発生等丁寧な説明もあり物件の近くに大手電機メーカーがあったことから、需要は生じるだろうとの結論に至り紹介された投資物件の購入を決断しました。当然、資金の調達にも十分な説明を受けました。
当時、新築マンション（住友不動産所有）を検討していて、対応にあたってくれたのが住友不動産販売の営業マンだった。私の不動産知識が乏しく、親身に商談してくれたが、物件の購買まではいたらかった。好感は持てたが物件（不動産）の知識・情報をもっと噛み砕いて説明してほしかった。そうすれば商談の結果も変わっていたかもしれない。
アフターフォローはこちらから言えば行ってくれますが、他への営業が忙しいようで、特に興味を示してくれません。賃貸管理については、興味がないようで、特に話をしたこともなく、こちらは自己管理で十分なので、特に話を持ち掛けたこともありませんでした。今後は話をしてみようと思いますが、営業に忙しいので電話も通じないと思います。
自己努力により、賃貸物件には安定した収益が得られています。他人の人生とかかわることになるので、借主が離婚したりして、そのとばっちりを受けることもありますが、保証会社がついているので、最悪の状態は免れることができます。保証会社も商売なので、何もかも面倒を見てもらうにはそれ相応の対価を支払うことが必要になります。
一般社団法人不動産流通経営協会（FRK)
