不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
セミナーのみでしたが、会社規模からしていい物件は絶対ありですね
営業マンは今回はついてないので評価できませんが、会社規模からするといくらでもいい営業さんはいるでしょうね。こちらからコンタクトする必要がありますので今後やりたいと思います。
セミナーでは都内マンション投資の魅力、リスクとその対策、レバレッジのかけ方についてなど、購入前の事から購入後、そしてエグジットに関しての全体的なお話をしてくださり、とても勉強になりました。初心者向けの内容だったのかもしれませんが、わたしにとっては全体をつつがなくカバーしてくださるとても有意義なセミナーでした。
毎月、管理についてや家賃明細書を送っていただいており安心ができます。またそこには修繕費や更新料等の名目もあって、該当するような項目があった際はそれも一緒に記載されています。よって、その用紙自体で確定申告書作成の一つの資料になり、とても良くまとまっていると思います。さらに一年に一回は、年間を通しての集計表もいただくことができて、良いサービスだなと思いました。
定期的に開催していて、私が参加した際は多くの参加者がいました。それだけにぎわっていれば信用もできるものだと考えました。また社長自身が著書を出しているようで、それも信用力アップにつながりました。しっかりした会社だという印象があります。
メール対応も迅速にしてくれて、すぐに知りたいことがわかったりしました。説明法についても、初心者でもわかりやすい言葉でかみくだいたかたちで説明していただきました。営業についても決してしつこいようか感じは受けずに余裕をもったような対応をしていただいた。同席したのが新人のようだったけどしっかり先輩社員と一緒になっていて特に心苦しい場面等もなかった。
日本財託からは4戸購入し、現在3戸保有している。既保有の物件の、資産価値や、売却あるいは賃貸継続、また、新規購入のアドバイスをもらえると助かるが、その点は、満足しているとはいえない。結局、他社で購入した物件が3戸あり、日本財託としては機会損失になったのではないかと思う。
実際に紹介してもらえる物件が多くあるのかどうかわかりませんが、数件（4−5？）あたりを同時に紹介していただいたと思います。その後、最近では、割と多くのリストを見せられて、抽選です、といった紹介でしたので、検討時間が足らず、せかされた感がします。一方で、当初、購入した物件を1戸、買い取ってもらった経緯もあります。9年前の物件ですが、タイミング的にキャピタルゲインも出て満足しています。その意味では、いい物件を仕入れているのかなとは思います。
最初に不安がありながらスタートした区分マンション投資でしたが、税理士さんから当該営業担当を紹介してもらい、いろいろ相談にのってもらい、4戸まで購入を進めました。この方ですが、個人で本を出版し、また忙しくなってきたあたりから、少し、対応が強引になった気がします。当該社にとっては、エースなのでしょうが、今後、購入の機会があれば、担当を変えていただきたく思っています。
・安全性を重視しているのか、そこまで変な物件を紹介していないので入居率は高い。
・満室経営だとしても上限の家賃としてはそこまで高くならない。ただ入居率が良く、もし退去してもその後すぐに入居がつくことを考慮すると、トータル面の収支としては決して悪くはないのかもしれない。
・入居率としてはほとんど95％を上回っているので、他の管理会社さんと比べても良いほうだと考えられる。
・入居に関しては会社としていろいろと取り組みをされていて、それに関してのメルマガも週に一度発行されている。それを拝見しても入居や管理についての知識が身につく。
・セミナーにいくと、その際に物件の紹介があり、いくつかの種別を確認することができる。
・購入後の管理も委託することになるので、入居付けしにくいような、いわくつきの物件の提案はなかなかされることがないような気がする。
・安定性を重視しているのか、利回り的にはそこまで極端に高いものは見られない。
・だいたい同パターンな種別によるものが多いような気がする。
・東京やその近郊の区分ワンルームをメインに紹介している。一棟もののアパートや鉄筋コンクリートマンション系はあまりみられない。
・一棟もののアパート等に関しても主に東京がメイン。
営業担当は購入、購入直後はマメに連絡を入れてきてフォローをしてきた。誕生日などの際にも食事をごちそうになったり接待が強かった印象。
ただ、ある程度売ってしまい予算枠がもうないことを悟ると、購入しないかと連絡してきたり物件情報を送ってくることはなくなる。
また管理側の方は、きちんと入居者の動向につきチェックをしていて、更新のタイミングなどで書面で連絡してきたり、退去の申し出があったら電話があったりと、しっかり管理はしている印象。ただ、家賃値上げ交渉を申し出た際には値上げしたくない様子を声色から感じ、「管理会社としても家賃相場を確認しないとオファーできない」と言われたのはめんどくさかった。
社長が印象的な会社で有名。ただそこまで頻繁にセミナーを行っているわけではないこともあり、物件購入前には直接アポを入れて個人的に話を聞いた。実際に購入してからセミナーに一応出席してみたが、華美ではないながらも社長、有名な営業担当、管理担当と色んな担当者の話を聞けたのは面白かった。また会場にはマンツーマンで個人の属性に対応した物件を紹介してもらえる場もあったので、興味がある人には話が早くて良いかもしれない。無理な勧誘などもない。
またオーナー同士の交流を目的としたイベントも多く開かれている。確定申告のイベントも勉強になった。
商談時に希望を伝えると、豊富な物件の中から多数の提案をしてもらえました。一部の物件については、抽選になるものもあるらしく、自分に合った物件に出会える確率は高いと感じました。商品知識については、平均的で安心して商談できる会社だと思います。
当初の想定に近い収益が出ており、繰上げ返済も出来てローン完済が早くなりそう。将来的にはもう2、3の区分所有マンションの保有も考えている。入居者の入れ替えもあったが、空室期間も2、3ヶ月で埋めて貰えて機会損失が最小限に抑えられている。建物の老朽化が気にはなるが、売却という投資出口も考えやすく、柔軟性が高い。
メリットとしては空室になった後も賃貸付けが強いためか、比較的早く次の入居者が決まるのが好ましく思います。デメリットとしては、退出後のハウスクリーニングの料金が少し高い気がします。迅速に対応してもらうためと間に入っている業者のマージンがのっているせいもありますが、収益性の面からみると、退出があるとそれまでの利益の一部が吹っ飛んでしまうのが、少し残念です。
入居者募集に関しては、進展状況や入居日までの日程などもっと情報を公開してほしかった。また退去者が出てから入居者が出るまでの期間の公表もほしい。毎週空室情報をDMで公開しているのはよい。また賃貸管理に関する情報も色々と勉強になる。様々なオーナー負担があるのは想定していたが、不動産会社からもどのくらい用意した方がいいかの目安を示してほしい。
購入した物件はオーナーチェンジ物件だったため、購入前に提示された収支シミュレーションと購入後の実際のキャッシュフローがほぼ同じ状況となっている。毎月の家賃収入から、管理委託料とローン返済後に約1万円程度が手元に残る計算となっており、固定資産税の支払後でも1年間のトータルで数万円のプラスになる計算となっている。
（社）全国住宅産業協会
（社）東京都宅地建物取引業協会
（社）新経済連盟
