不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
新築の物件について商談をさせていただきました。歴史のある会社で営業の方もベテランの方でした。知識も豊富で押し売りするようなこともなく誠実な方でした。ちょうど時期的に新築の合う物件がなく購入には至りませんでしたが、良い営業の方で安心して商談ができました。
営業は、男性と女性の2人で、女性が上司でした。とても感じがよく、資料の説明もわかりやすく、こちらの質問にもしっかり答えてくれました。ただ、もともと狙いがあったのか提案は一つだけで、こちらはほかの提案をお願いしたのですが、あとで連絡すると言われてしまいました。そのあと待っていても、やはり同じ内容の件ばかり連絡が来るので、着信拒否にしました。
こちらの状況をよくつかんだうえで、無理のない投資計画を提案してくれた。まずはヒアリング能力があるかで大きく左右すると思う。こちらはそれほど的確に整理して要望などを説明できないから、それを引き出すのが営業能力だと思う。その点において優れていたと思われる。提案に関しては、投資の初めからのリスク管理と、時系列表現での推移を分かりやすく説明してくれて、安心感を与えられた。最後には他社との比較で、駅に近い建物の優位性、アフターフォローの重要性などを説明され、顧客に不安を与えない優れたプレゼンテーションができていた。
たまたま物件を見に行った時にエレベーターに落書きを見つけたのですが、管理会社であるスカイサービスとスカイコートの両社にメールしたらすぐに動いてくれました。すぐに注意の張り紙を貼る対応をしていただきました。将来的な節約のために電気代の節約をお願いしたところ具体的な案を採用して総会議案でもいれてくれました。
2週間ほどですぐに申し込みがあり、借り手がついたのがよかったです。将来的にどうなるかはわかりませんが、人口が増える傾向のある江東区なので、なんとかなるのではと今のところ楽観視しています。今は集金代行にしていますが、毎月2000円マイナスになるだけでサブリースにも切り替えられるのは安心できるポイントです。
修繕積立金の将来的な値上がり計画を見させられて、将来的には利回りがどんどん低下してしまうことを知りショックを受けました。また新築物件はどうしても利回りが中古より劣ってしまうこともあとで知りました。ただ、借り手がつきやすい、修繕が当分は不要など、新築ならではのメリットもたくさんあるので、必ずしも中古がいいとは限らないと思います。
購入後にわかった事実としては、やはり客付けが難しいと感じた。広告等の費用もばかにならないので、各種諸経費には広告関連費用も含めて考える必要があると思われる。年間の想定利回りはあくまでも入居者がいる場合なので、例えば1ヶ月空室が発生するだけで、年間利回りは大きく違ってくる。租税関係も注意が必要である。
メリットとしては、駅からの距離が徒歩で８分程度であり、駅から物件までの間が商店街になっているので生活はしやすい環境だとおもう。デメリットとしては、築年数が２０年を大幅に超えているので、建物の老朽化も進んでいるので、今後数年単位である程度の補修作業は必要と思われるので、コスト的な心配があるが管理体制は問題ない。
こちらが一番警戒するのは、その場で購入を迫られるのではないかという部分であるが、そのようなことはなくゆったりと話を聞くことが出来た。内容は、今の不動産市場の状況であったり、過去の事例や将来の予測を含めて話をされていた。実際に投資をしたお客さんを事例に出しながら、良かった点、悪かった点を含め、具体的な話が多かった。
【営業電話】
セールス色もあまり感じさせず、こちらの都合も聞きながら丁寧にいろいろと説明してくれた。電話を受けたのは、土曜日の夕刻ごろだったと記憶しているが、対応することが出来る時間だったのでゆっくりと話を聞くことができた。内容的には、質問形式が多かったように感じたが、特段、不快になるような質問もなかった。
【営業担当】
即座に購入を迫る雰囲気でもなく、じっくりとこちらの今置かれている環境や状況を聞いていただいたうえで、各種のアドバイスをしてくれた。営業マンでもそれぞれ知識的な違いや、具体的な事例を数多く経験している人と、未だ入社間もなく、なかなか具体的事例の無い人もいた。
歴史も長く販売個数も多いですが、人気地区の物件はタイミング次第だと思います。
しっかりとエリアをマーケティングしており、将来的にも価値が下がりにくい物件が多いように感じました。
経験豊富な営業マンから説明がありましたが、エンターテイメント性もある講義であり、真剣に聞きたい売却時の部分が少し曖昧な表現と聞こえ、不安になったことがありました。
それ以外の部分の説明では満足しており、信頼できる会社の印象が強く残りました。
若手営業マンは知識や経験が少なく全ての質問に答えることができるわけではなかったですが、上司が隣でフォローしてくれたり、後日にしっかりとメールで回答してくれたりと、誠実な印象を受け大変好感が持てました。
また提案も押し付けではなく、こちらのニーズを確認した上で提案してくれており、購入に前向きになれる面談でした。
アフターフォローやケア、スカイコートのサービスは老舗ならではのノウハウと人間力で、高い評価を付けております。そして、入居者が審査の上選ばれた方々のみとなるため、物件が大切に扱われている事、デザイン性が豊かな事、それぞれがプラスな影響を与えているのも計算済みなのかなと考えます。また、家賃保証制度もスカイコートさんの自信の裏付けであり、オーナーにとっては念のために必要な保険かなと思っています。
入居率が完璧なため、収益性は今のところ抜群です。つまりは、デザイン性、ロケーション、家賃など、バランスが取れているため、人が居なくならないと言う事実も少なからずあると思います。今後も入居者が去らないように、ケアをお願いしたいと思います。
物件の質と量ですが、言うまでもなく、素晴らしい物件ばかりで、高く評価させて頂きました。社長の人柄も物件の質に良い影響を与えてるかなとも思っています。そして、マーケティングも分析の上でターゲット層を絞っている事もデザイン性や質に関係していると伺っています。また、24×7のセキュリティや火災などの対策が徹底されたサービスを整えているのも、凄く安心できる観点かなとも思ってます。これは、物件の所有者である我々オーナーだけではなく、住居として借りている入居者さんにも有り難いサービスなのではと考えています。
セミナーですが、相続や家賃年金など、受講させていただきました。とても為になりましたのでこの評価となっています。講師の方々も皆、気さくでフレンドリーでした。そして、別のオーナーさん達とも、そこで知り合いになれたのもセミナーに参加したお陰でした。これらのセミナーはお金では購入できないご縁を作ってくれるので、機会があれば不動産投資に興味がある友達を連れて行こうと思っています。
スカイコートさんの営業は上手くて、勉強になりました。オーナーが安心して不動産投資ができるような提案が徹底、洗練されていて、私自身も魅了された1人です。
他のオーナーともご縁があり何人か知り合いになりましたが、スカイコートの営業に対する評判に悪い内容はないですね。
公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会
一般社団法人 全国住宅産業協会
公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会
