不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
購入後にわかった事実としては、やはり客付けが難しいと感じた。広告等の費用もばかにならないので、各種諸経費には広告関連費用も含めて考える必要があると思われる。年間の想定利回りはあくまでも入居者がいる場合なので、例えば1ヶ月空室が発生するだけで、年間利回りは大きく違ってくる。租税関係も注意が必要である。
もともとの目的は長期で考えていたので、今現在まだなんとも言えない状況である。たしかに、給料以外の副収入にはなっているが、あくまでも、入居者がいる場合での話なので、今後空室が出てくると全ての計算はちがってくる。新築が近くに建設され続けているので、常に空室リスクを感じている。
メリットとしては、駅からの距離が徒歩で８分程度であり、駅から物件までの間が商店街になっているので生活はしやすい環境だとおもう。デメリットとしては、築年数が２０年を大幅に超えているので、建物の老朽化も進んでいるので、今後数年単位である程度の補修作業は必要と思われるので、コスト的な心配があるが管理体制は問題ない。
こちらが一番警戒するのは、その場で購入を迫られるのではないかという部分であるが、そのようなことはなくゆったりと話を聞くことが出来た。内容は、今の不動産市場の状況であったり、過去の事例や将来の予測を含めて話をされていた。実際に投資をしたお客さんを事例に出しながら、良かった点、悪かった点を含め、具体的な話が多かった。
【営業電話】
セールス色もあまり感じさせず、こちらの都合も聞きながら丁寧にいろいろと説明してくれた。電話を受けたのは、土曜日の夕刻ごろだったと記憶しているが、対応することが出来る時間だったのでゆっくりと話を聞くことができた。内容的には、質問形式が多かったように感じたが、特段、不快になるような質問もなかった。
【営業担当】
即座に購入を迫る雰囲気でもなく、じっくりとこちらの今置かれている環境や状況を聞いていただいたうえで、各種のアドバイスをしてくれた。営業マンでもそれぞれ知識的な違いや、具体的な事例を数多く経験している人と、未だ入社間もなく、なかなか具体的事例の無い人もいた。
たまたま物件を見に行った時にエレベーターに落書きを見つけたのですが、管理会社であるスカイサービスとスカイコートの両社にメールしたらすぐに動いてくれました。すぐに注意の張り紙を貼る対応をしていただきました。将来的な節約のために電気代の節約をお願いしたところ具体的な案を採用して総会議案でもいれてくれました。
2週間ほどですぐに申し込みがあり、借り手がついたのがよかったです。将来的にどうなるかはわかりませんが、人口が増える傾向のある江東区なので、なんとかなるのではと今のところ楽観視しています。今は集金代行にしていますが、毎月2000円マイナスになるだけでサブリースにも切り替えられるのは安心できるポイントです。
修繕積立金の将来的な値上がり計画を見させられて、将来的には利回りがどんどん低下してしまうことを知りショックを受けました。また新築物件はどうしても利回りが中古より劣ってしまうこともあとで知りました。ただ、借り手がつきやすい、修繕が当分は不要など、新築ならではのメリットもたくさんあるので、必ずしも中古がいいとは限らないと思います。
都心部でマンションの希少性が比較的ある地域だったので、賃料が値上がりすることを期待していたが、空室になることを避けることもあり、20年前の当初より全く変動がなく、収益率も上がらなかった。ほとんどは法人契約で社宅の扱いのようであったが、1か月以上空室になることはほぼなく、その意味では収益は確保されていた。
不動産価格の変動(上昇だけでなく低下することも)や、金利の変動、空き室のリスクなどについて、はっきりした説明がなかった。賃貸管理はスカイコート以外は選べない仕組みだった上に、相場よりも高いと感じていた。なによりも、物件の価格そのものが、同地域の他の物件の相場より少し高い買い物だった。とにかく都合の良いことだけを説明したような気がする。
購入から数年後に家賃見直しで下がったので、目論見より家賃収入が低下した。そのため、月々の赤字額が増加して、経営的に厳しい状態になってしまった。そこで売却を検討したが、売却を考えてから、数年間は足下を見られ、安くしか見積もってもらえず売却できなかった。今年になってマンションの価格が上がり、やっと赤字にならないで売却することができた。持ち続けていた場合は、赤字の継続で苦しかったので、売却できて何とかできた状況であった。
購入時にだいぶ値切ったので、帳尻合わせをしているのか、家賃が相場より5千円ほど低く設定され、年間で6万円くらいの収入がなくなっているように思われる。家賃が想定より早い期間で値下がりしてしまい、説明を受けたものと異なって月々の持ち出しが7.5千円で運用している。思いのほか、足を引っ張られている感じがする。
最低限な事はやっていただけていますが、賃料は下げる、管理会社手数料は上げる、「賃料は永年ほとんど変わっていませんから、心配ないです。」という最初の話が全く当てはまりません。もちろん、未来の話は不明という前提の話でしたが、違いがひどい。自分たちが管理している物件の商品価値を、上げるかせめて維持する努力が全く感じられず、賃料を下げるという安易な方法でしか管理維持できないのにはガッカリです。
最初の購入ですし、少し持ち出しながらの運用は勉強代だと考えていました。「想定通り」というのは大きく甘く見た言い方で、今後さらに賃料低下や管理会社の手数料上昇が考えられるので、不満といった方が良かったかも知れません。とにかく、今現在の収益状況は想定ラインギリギリで、ローンもずいぶん残っている現状でこの状態は、残念でなりません。
資産と給与以外の副収入を目的に購入しましたが、以下の状況より十分な副収入には繋がっていません。場所選びが重要で、収入に違いが出ます。その土地の家賃収入の見込みについての情報が欲しかったです。説明の時は良い条件の結果のみの話で、家賃保証で誤魔化された様(当然金額は安い)に感じます。修繕費用が意外に掛かります。こちらも、家賃収入から差し引かれるため、収入は下がることになります。
その当時は不動産は絶対に上がることが当たり前だという考え方だったので、安心して不動産投資に進んでしまった。しかしその後の不動産の下落はすさまじく、見事にあれよあれよと大変な状態になってしまった。早々と売りに出したが、なかなか買い手がつかず大変に苦労した。
電話がしつこく何度もかかってきてしまい、若干迷惑に感じてしまいました。電話での話も長く、忙しい身としては正直しんどかったです。特に失礼があったわけではないのですが、あまりいい印象は持ちませんでした。仕事なので仕方ないのかもしれませんが、聞いてもないことをたくさん話しされても正直消化不良でした。わかりやすく端的な説明をお願いしたいです。
こちらの状況をよくつかんだうえで、無理のない投資計画を提案してくれた。まずはヒアリング能力があるかで大きく左右すると思う。こちらはそれほど的確に整理して要望などを説明できないから、それを引き出すのが営業能力だと思う。その点において優れていたと思われる。提案に関しては、投資の初めからのリスク管理と、時系列表現での推移を分かりやすく説明してくれて、安心感を与えられた。最後には他社との比較で、駅に近い建物の優位性、アフターフォローの重要性などを説明され、顧客に不安を与えない優れたプレゼンテーションができていた。
高額な商談の割に身なりが良いとは言えず、見栄えはさっぱり、たばこ臭く、印象は良くない。よって、あまり好感は持てなかった。知識は、当然ながら専門的な部分で、新たな説明や話を得ることができた。会話の中で、当方が求めている部分への理解には疑問があり、魅力ある提案には至らなかった。よって、あまり提案力はないと感じた。
営業は、男性と女性の2人で、女性が上司でした。とても感じがよく、資料の説明もわかりやすく、こちらの質問にもしっかり答えてくれました。ただ、もともと狙いがあったのか提案は一つだけで、こちらはほかの提案をお願いしたのですが、あとで連絡すると言われてしまいました。そのあと待っていても、やはり同じ内容の件ばかり連絡が来るので、着信拒否にしました。
公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会
一般社団法人 全国住宅産業協会
公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会
