不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
横浜市鶴見区矢向の大規模350戸のプロジェクトに興味があり、見学したその日のうちにすぐに購入することを決定しました。
・スケール感
・緑が多い
・ランドスケープが綺麗
・エントランスも格好よい
・間取りも好みのタイプあり
という理由ですぐに決めました。
3LDKタイプですが、一定のニーズがあると思い、結果的には投資扱いとなりました。
ただし、ローン付けが課題でした。フラット35で承認が得られましたが、自分自身で他の銀行にアプローチして承認が得られたので、そちらでファイナンスを受けることとなりました。
資金繰りだけが課題ではありましたが、なんとかうまくいったのでよかったです。
ただし、このローンの条件が難のある条件であったため、引渡し・融資実行には至ったものの、今でもその条件のため色々と対応にやや苦慮はしています。ただし、結果的にはいい物件が取得できてなんとか賃料保証で回っているので、総論満足してはいます。
賃貸保証をしていただいているので、多少の空室はカバーできるようになってはいるものの、当マンションの入居率は好調です。やはりブランド・スケール・デザインは決め手になっているようです。さらに、表面利回り（賃貸保証前の表面）でも新築マンションでありながら7％であり、とてもよいです。
やはり、三井、三菱、住友、中でも三井、三菱はやはり、ネームバリューがあり、ブランド力がとても強いと、いろいろな局面で実感できます。3社のマンションを所有しておりますが、本当に、色々な局面で実感させられます。でも、住友は独特で、個人色が強く、おそらく、営業の上の方には、ダメな人がいるんだと、感じることがありますが、三井、三菱の方が、やはり、住友より大手であり、ブランド力もあり、対応も良い気がします。
販売代理に長谷工アーベストの方がいらっしゃいましたが、大変説明もわかりやすく、対応もとてもよく、好感がもてました。投資系の不動産会社の営業の方は、総じて、あまり対応がよくなく、嫌味な方が多い印象を持っています。個人的には、区分マンション5室以上、一棟アパート複数を所有しており、数多くの不動産の営業の方と接してきましたが、その中では、大変好感の持てる方で、このような方と取引ができることは、こちらも満足度がアップいたします。よかったです。
会社の業務内容、業界の立ち位置等を説明し、営業マン自身の紹介、会社内の立場を説明され、なぜ私に電話をしてきたか（選ばれたのか）を懇切丁寧に説明され大変好感が持てた。また、投資につてのリスク等についても詳しく説明されたうえで、今回の投資についての内容を説明してきたので、非常に分かりやすかった。この時の物件は自分に合っていなかったのでお断りをしたが、最後までいやな思いもしないで電話を終了することができた。機会があれば再度コンタクト取りたいと思ったし、三井不動産に対し好感を持てた。
営業マンの対応がとてもよく、また知識も豊富でわかりやすく説明をしてもらったので、とても印象に残っています。とてもよい提案をしてもらったので具体的な検討に入ろうと考えています。
色んな事が分からなかったので、基礎知識を含めて教えて貰えてよかったと思う。参加している人数も少なめで、質問がしやすかった。セミナーの雰囲気はオープンでざっくばらんに会話しながらやりとりをしていた。その後個別面談などはなかったが、また足を運んでもいいという気にはなった。
担当者はきちんとした身だしなみで、不動産関係者としては品のある言葉遣いで、好印象の対応でした。三井不動産グループの主力企業であり、営業資料のビジュアル等に関するクオリティは高いですが、資料の内容は凡庸でした。物件自体は割高感があり、それについて説明を求めましたが、納得できるような明確な説明は得られませんでした。
個人相談もありましたが、私的にはセミナーで投資について学んでみたいと思っていたので参考になりました。他のセミナーに参加したことが無いので評価としては普通と答えました。今後また機会があったらセミナーに参加してより不動産投資について学んでいきたいと思える内容でした。
しっかりとこちらのメリットとデメリットを話してくれて良かったが、何となくマニュアルをそのまましゃべっている感じがしたので好感は特別持てなかった。しかし、そつなくこなしている感じの営業マンだったので、こちらとしては可もなく不可もなく普通といった印象を持った。人によっては好感が持てると答える方もいるのではないかという感じだった。
当時香港の不動産購入に関わる勧誘を受けた。非常に魅力のある物件だったが、国内および米国に6件の区分アパートを保有していたので、新規に投資する勇気がなかった。その後の経過を見ると香港の不動産は非常に値上がりし、とても後悔した。一方国内および米国の物件は仲介不動産会社が倒産し、その後借入金の返済に非常に苦労した。
身だしなみ、清潔感は好感が持てる。資産運用など細かく相談に乗ってくれた。不動産の営業マンだけあって、不動産購入や資産運用などの知識が豊富で、カタログや営業資料、パソコンなどを使い、こちらが納得するまでこと細かに説明して下さいました。そのほか購入後の資産運用などにも、いろいろ相談に乗ってくださいました。
その当時は、まだ三井不動産レジデンシャルという現存名称に分かれていなかったと記憶しているが、細かいところはさておき、三井不動産が名古屋地区での最有力デベであることは間違いなく、始まるであろう様々な開発計画についてプレゼンがあった。特に、中部国際空港や愛地球博など始まるであろう2大国家プロジェクトに絡めた不動産セミナーは良かった。
営業マンとの接触は、実務の職業からの派生である。会社の仕事でつきあっていた営業マンなので全く違和感がなく、個人投資の分野の担当を紹介してもらった。この営業マンは、別担当に任せっ放しにすることなく、最終的に個人不動産投資が完了するまでつきあってくれた。優れているとは言わないが、誠意がある営業マンだった。
誘われて初参加、基本は大変勉強にはなった。きちんとした方が多く、それなりの刺激を受けた。さすが三井という気がした。海外不動産にも当時興味があったが、これは予算の関係と、いまいち理解できず諦めた。いずれにせよ、自分のレベルを考えるとやる気にはならなかった。
有名デベロッパー物件で信頼が大きいと思います。また駅から近く、利便性の高い立地の良さもあり、利用者が退去しても空室期間が短く済んでいます。これは担当者のケアも適切であるからだと評価しています。一時、大手企業と法人契約してもらっていたことがあり、安定と安心があり助かりました。立地と物件の品質、メーカーの三点が揃っているのが大きいですね。
管理組合と不動産会社との関係が密接で、管理状況も良い。最近は他の管理会社からのオファーもあり、関係が多少悪化した時もあったが、現在も継続している。鉄道駅からの徒歩時間はそれ程大きくないが、最近は駅近くに新しい物件も出来たりしているので、やや不安もある。駐車場の需要が余り無く(最近近くに安い駐車場も増えて来た)、解体する方向で進んでいる。
遺産相続の件で前にお世話になったことがある。そのときは今後整備できたときに、どのように資産を運用していくかについてアドバイスをしてもらった経緯がある。今後も土地活用に取り込んで生きたいと思って、相談に乗ってもらったのが賃貸経営のひとつでした。今後もどのようにしていくかについて相談しています。とてもいい提案を提示してもらえるので、安心しています。
みなさん温和な方が多くて、聞きたい事や気になる事はすぐに質問ができました。参加していた方は30名程度でした。私は初心者だったので、「投資とは」というところから優しく教えていただきました。ほぼ知識のないまま参加いたしましたが、個別面談もあり、専門用語からいろいろ聞いてしまったことを覚えています。行ってよかったです。
最終的には年金の補完的な水準まで賃貸収入による現金収入をめざしていますが、現状の投資利回りの水準を考えると、もう2～3物件を購入しないと足りない状況です。建築資材価格の上昇が続いており、物件単価も割高で新築利回りで3％を確保するのも難しくなっています。少し地方の物件にも目を向けないといけないかなとも思っています。
