不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
老後にむけた安定収益の確保を目的に、区分マンションを購入しました。最寄り駅まで等の立地条件もさることながらリズム独自の空室対策、部屋の価値向上へのリテラシーが高く今のところ安定的に入居者がついており、収益性・入居率ともに問題ありません。
退去が発生してもすぐに次の借り手がつくので安心しています。
購入からもうすぐ5年経過しますが、目立つような劣化は現状見受けられず、借り手からも評判が良いため、仮に売却した場合にも損をすることがなさそうで安心しています。今のところ特に不満はないので、あとはキャッシュフロー改善を目指しています。
不動産投資の大きなリスクの一つである空室リスクも、一度だけ三ヶ月空きましたが、その他は全て一ヶ月以内に埋まりました。
家賃下落もなく、まめに連絡をいただき不安感なく進められました。
入居後のトラブルもなく、現状回復費用含めて迅速・丁寧な対応をしていただいているので安心して任せております。
総じて賃貸管理には特に問題なく、入居付けもスムーズに対応してもらっています。
自身の担当が増えるなか、変わらずスピード感を持って対応いただいておりますので、ありがたいと思います。
やはり仕入れ条件が厳しいので物件価値が下がらないのだと思います。
この会社は東京23区のワンルームマンションに特化しており、いくつか提案を受けて実際に物件を確認しましたが、資産価値の下落リスクを抑えるための立地選びや、物件の設備などはきちんとしており問題のない印象です。
そもそも自社の仕入れ条件を厳しくしており、プラス少々古い物件はリノベーションで逆に物件価値を向上させて融資期間の延長、家賃UPに貢献、借り主への訴求力もありますので安心感があります。
購入を検討していたときにも、物件のメリットだけでなく、将来的にデメリットになる可能性がある事項をきちんと説明してくれたので、納得して進めることができました。
最初は女性の方でキャリアは浅いながら親身に対応していただき一緒に勉強、成長できたかなという印象です。退職での担当変更も滞りなく、後任の担当(男性)も30代で清潔感があり好青年という印象です。こちらの質問にもレスポンス早く対応いただき、助かっています。
人脈を広げていきたいという私の思いを汲んで、サポートなどもオーナー懇親会含めて場を設けていただき大変喜んでいます。
部屋の価値を上げる、下げないというベクトルは会社の方針とブレておらず頼もしく、将来のリスクに備えて一緒に策を考えていきたいと思います。
アフターフォロー、管理力については、まったくもって不満です。おそらく人手も足りておらず力も入れていないのだと思います。先日、退去の連絡があったのですが、2か月前通知の契約であったところ、気を抜いていたのか1か月放置した後で連絡をしてきました。幸い直ぐに次の入居者が決まったので良かったものの、その間の連絡もこちらから催促しないと寄こさず、なっていないです。賃貸管理に関しては近日中に切り替えようと思っています。その前も入居者の方からドアの不具合について苦情があり対応を依頼しましたが、適時に連絡をするというカルチャーが無いのか、この時も催促しないと様子が分からない状況でした。
私が同社で購入した2物件はいずれも駅チカであり、今のところ客付けで困ったことはありませんでした。私が持っている他社物件は新築であることもあり、相対的に同社の中古物件の方が今のところ収益性は高いです。
同社は自社サイトでも入居者を募集しており、おしゃれなリノベーション物件に興味を持つ潜在顧客を一定程度囲い込んでいるのが強みになっていると思います。また、オーナー向け、入居者向けのイベントを定期的に開催しており、両面で一定規模のファンを確保する仕組みを工夫しているように思います。リノベーションをすることで近隣の相場とは少し違う値付けも出来ているかと思います。
2016年当時は不動産投資ブームだったこともあり、同社の売りであるリノベーション物件の在庫は逼迫していたように思います。その為、あまり選ぶ余地も無いような状況でした。同社で購入した2物件については満足していますが、もう少し選択の余地があれば良かったと思います。購入から１年後頃に聞いた段階では、ブームが過熱しすぎて物件の仕入が困難になっているといったコメントもありました。
今はまた状況が変わっているかも知れませんが、扱い物件はそれ程多くないという印象があります。ただ、私が見せてもらった物件に関してはどれも質は良かったように感じました。
担当者は20代後半から30代前半の男性。清潔感がある感じであり、会社も勢いがある感じでした。
同社主催の不動産投資セミナーに参加したところ翌日には営業の電話が掛かってきました。
同社はリノベーション物件を売りにしており、アポ当日は完成間近のリノベ物件を見学しました。
すっかり気に入ってしまい、売り物件の在庫を聞きましたが、リノベーション物件は人気が高くいつも抽選になるとのこと。そこで通常の中古物件を紹介されました。リノベーションではないので躊躇していましたが、駅至近の物件でとても魅力的でしたので、その物件で不動産投資デビューをしました。
その後、リノベーション物件も抽選で当たって購入することができ、物件取得に関しては満足しています。
残念ながら、まだ物件を購入したばかりで、空室リスクやその他トラブルなどに見舞われることも起きていないため、今後の行く末を注意深く見守る必要があります。
注目すべきは、入居者が引っ越す際の対応や原状復帰、新しい入居者募集にどれだけ力を入れてくださるか。
他にも、更新時の賃料交渉や空室発生時の適正賃料設定などがあります。
また、上記のような状況の変化をどれだけ敏感に察知してオーナーとの連携をとってもらえるか、更には確定申告に関するアフターフォロー内容が未確認であるため、少々心配しております。
不動産投資のメリットである節税効果に関しましても、どれだけ頼れる存在であるかを知りたいと考えております。
基本的には、毎月の収支がプラスになる物件ばかりが揃っています。
融資金利も、リズムさん自身が金融機関からの評価が高いため、優遇金利で融資を受けることができました。
リズムさんは自社が評価した賃料で運用シミュレーションを行いますが、かなり慎重な賃料金額になっていますので、実際の運用においてはかなりのプラス収益を見込めるかと思います。
リノベーション物件を購入する際には、基本的には空室での購入となりますが、リズムさんで空室物件を購入する場合、一人目の入居者が決まるま
ではリズムさんが賃料を保証するため、不安はありませんでした。
ただ、紹介された物件につきましては、きちんと自分でも確認が必要になることが多いかと思います。
その中の一つが、リズムさん以外の業者とのサブリース契約が交わされている物件になります。
物件紹介及び契約の際、リズムさん以外の業者とサブリース契約が交わされていることを知らずに購入してしまう可能性があります。
賃貸の状況につきましては、自分からどんな人が住んでいるのか質問することが必須です。
物件の質に関しましては、不動産投資業者として金融機関から高い評価を受けているらしく、魅力的な物件を低金利でご紹介いただけました。 リズムさん自身が独自に厳しい物件評価を行い、金融機関からもきちんとした評価が出る物件しか扱わないとのことでしたので、あまり不安はありません。
リノベーション物件に関しましては、実際に購入した直後に賃貸申込みが入りましたので、それだけ人気があることを実感できました。
物件の量に関しましては、やや少なめな感が否めないところがあります。
実際、販売中物件はほんの数件のみになっていますので、紹介されたらすぐに決断できないといけません。
リズムさんが何度も開催している初心者向けセミナーは、非常にオススメです。
初心者は勿論ですが、他の業者から物件を購入している方であっても一度は参加しておくべきだと思います。
どうしてワンルームマンション投資が資産運用方法として優れていると言えるのかが、世界規模での動きからデータを示しながら詳細に説明してくださいます。
よく言われるオリンピック後の東京及び日本の地価がどうなるのか、東京23区がどれだけ投資に向いていると言えるのかから始まり、不動産投資を実際に行う上で物件を探す際に必要なことや、不動産運用効果を最大限にするためにはどうしたらいいのかなどが分かります。
リズムさんが進めているリノベーション物件という選択肢が、なぜ不動産運用効果を上げてくれるのかを知り、築古だから投資には向かないという先入観を払拭できることと思います。
ビジネスカジュアルな服装で、かしこまった雰囲気にならずに話ができました。
不動産投資のプロとしての知識も豊富に感じ、色々と相談にのっていただけました。
単純に物件を売るという形式ではなく、不動産投資運用という視点での提案をしていただけたことは非常に有り難く思っております。
その中で、リノベーションという非常に特色の強い物件を作って不動産運用を行っていくという方法に力を入れているため、お会いした当日にいきなり物件を出すということではなく、リズムという会社がどの様に不動産投資運用を行っているのかを詳しく説明してくださいました。
ただ残念なことは、私の担当者は非常にお忙しい方らしく、連絡を密に取り合っていかないと説明不足があったり、契約手続きの際に書類に不備があったりといったトラブルが複数回にわたって発生してしまいました。その事は、不動産運用を信託することにおいて、不安が増大する部分になります。
ただ、見方を変えますと、オーナーはあくまで自分であり、不動産運用に責任を持つのは自分自身であることを強く認識させるという怪我の功名を生む結果となりました。
