「売る」「買う」の不安をスッキリに
「売る」「買う」の不安をスッキリに
作成日：2019/07/29
マンション売却時にはさまざまな書類が必要となります。
必要書類が揃わないと売買契約の手続きを進めていくことができないため、マンション売却を思い立ったらまずは必要書類集めから始めることが大切です。本記事では、マンション売却時の必要書類について「査定時」、「売買契約時」、「決済時」、「確定申告時」の4つに分けて解説していきます。
マンション売却にはさまざまな書類が必要なのに加え、「査定時」や「売買契約時」など、段階ごとに必要となる書類が異なります。書類を集めるのに時間のかかることもあるでしょう。スムーズに手続きを進めるために、マンション売却を思い立ったらまずは必要書類の収集から始めておくことをオススメします。
マンション売却にはさまざまな書類が必要なのに加え、「査定時」や「売買契約時」など、段階ごとに必要となる書類が異なります。
書類を集めるのに時間のかかることもあるでしょう。スムーズに手続きを進めるために、マンション売却を思い立ったらまずは必要書類の収集から始めておくことをオススメします。
まずはマンション売却時の必要書類を集めるにあたって注意しておきたいことをお伝えしていきます。
マンション売却時の必要書類を集めるにあたっては、手続きに最低限必要な書類を早急に集めるのに加え、購入の判断を促すのに役立つ書類も提供できると一石二鳥です。なお、これはマンション売却後の瑕疵担保責任への対策にもなります。
マンションの売却後、マンションに瑕疵（かし：簡単にいうと欠陥）があった場合は、買主から売主に対して損害賠償請求や契約解除される可能性があります。この瑕疵担保責任を請求される要件として、瑕疵が隠れたもの（買主が瑕疵を知らないこと）であることが必要です。
つまり、売却時に瑕疵について買主が知っている場合は、たとえ欠陥があったとしても瑕疵担保責任を追及されることはありません。
こうしたことからも、買主の視点に立った必要書類を集めることが大切となるのです。
マンションを売買したり相続したりするとその旨を登記する必要があります。
マンションを購入した時に行う所有権移転登記などは、代金の受け渡しと同時になされるのが通常です。しかし、中には所有者の情報が変わったのに登記の情報が変わっていないということがあります。
例えば、相続でマンションを取得したような場合は、被相続人（亡くなった方）から相続人に所有権移転登記（相続登記）する義務はありません。実際には相続して所有者が変わっているのにも関わらず、登記上の情報は被相続人（亡くなった方）のままであることもあるのです。
ところが、このままではマンションを売却することはできません。マンション売却時には登記が最新のものになっている必要があるからです。
登記簿には所有者の登記時点の住所が記載されますが、登記時点からマンション売却時点までの間に住所が変わっていた場合、その登記がなされていないことがあります。
実際のところ、住所が変わると住民票の変更はしますが、住所変更登記を行うという方はまれです。このように、登記簿に記載されている所有者の住所と、売却時点の所有者の住所が異なる場合でも住所を変更してからでないと売却できません。
マンションを購入した時に住宅ローンを組んでいた場合、対象のマンションには抵当権が設定されます。抵当権とは、簡単に言えばローンを延滞した時に対象のマンションを差し押さえできる権利のことです。
住宅ローン実行時に設定される抵当権は、住宅ローンを完済すると抹消できますが、銀行が勝手に抹消登記してくれるわけではありません。自分で手続きする必要があるため、手続き忘れがないか確認しておきましょう。
マンション売却時の必要書類を忘れるとどうなるのでしょうか？
必要書類にもさまざまなものがあり、中には「後日お渡しします」で済むものもあります。しかし、とくに登記関係の書類などは書類が揃わないと手続きを進めることができません。
決済時には売主と買主だけでなく金融機関の担当者や不動産会社の担当者、司法書士などが集まって手続きする必要があります。いざ手続きの段階になって書類を忘れたということになると大勢の人に迷惑をかけることになってしまいます。
そうしたことにならないよう、不動産会社の担当者や司法書士に確認を取りながら、しっかり書類の準備を済ませておくようにしましょう。
先ほど瑕疵担保責任についてお伝えしましたが、2020年4月から民法が改正され、瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任になることが決まっています。
契約不適合責任とは、簡単にいうと「契約書の内容と合わない場合」、買主から売主に対して責任を追及できるというものです。つまり、これまで以上に売買契約書にはマンションの情報を事細かに書く必要があり、そのための必要書類の準備が重要になるでしょう。
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マンション売却における必要書類は、売却の段階ごとに用意しなければならない書類が異なります。このため、事前にマンション売却の流れと、各段階で必要な書類を把握しておくことが大切です。マンション売却の流れ通常、マンション売却の流れは以下のように進みます。
上記流れの中で、売主が必要書類を集める必要があるのは、主に「査定依頼～媒介契約時」、「売買契約時」、「決済時」、「確定申告時」の4つです。
以下、それぞれの段階で必要な書類について見ていきましょう。
まずは、マンションの価格を不動産会社に査定してもらう必要があります。
この段階では、不動産会社にマンションを正しく査定してもらうために必要な書類を揃えます。具体的には以下のような書類があるとよいでしょう。
それぞれについて、簡単にご説明します。
まずは権利証です。売主が正式な所有者であるかどうかはこの権利証で確認します。中には権利証を紛失してしまっているケースもありますが、その場合は司法書士に相談して別途必要な書類を確認しましょう。
登記簿謄本は法務局で取得できる書類で、現在の所有者が誰かわかるとともに、過去の所有者の変遷を見ることができます。
売却するマンションを購入した時の売買契約書や重要事項説明書は、必須書類ではありませんが、査定時の価格の参考になるため、残っている場合は提出するとよいでしょう。
固定資産税に関する書類は査定段階では必須書類というわけではありません。しかし、こちらも査定時の価格の参考になりますし、いずれにしても後々必要となる書類ですので提出しておくとよいです。
固定資産税に関する書類は、毎年不動産の所有者に対して送付される固定資産税の納付書を提出してもよいですし、納付書がない場合は役所の窓口で交付を受けることもできます。
売却するマンションがきちんと適法に建築されたものであるのか等を確認できます。
マンションの管理に関する書類で、過去にどのような修繕が行われているのか、修繕積立金や管理費はどうなっているのかなど確認できます。
耐震関係書類やアスベストの所有に関する書類があれば査定額に影響がある場合があります。後々も必要になる書類ですので用意しておくようにしましょう。
マンションの新築時に交付されたものや中古マンションを購入した場合には不動産会社が作成した書類など、物件の情報がわかるものがあれば提出しておくとよいでしょう。
査定額に影響があることがある他、売却活動開始後は買主の購入判断につながる可能性があります。
不動産会社による売却活動の結果、無事買主が見つかると買主との間で売買契約を結ぶ必要があります。売買契約時には、以下のような書類が必要となります。
それぞれについて見ていきましょう。
運転免許証や健康保険証などの身分証です。取引の相手が間違いなく本人であるかどうかを確認するために必要となります。
売主と買主との間で取り交わされる売買契約書と重要事項説明書です。仲介に入る不動産会社が作成するもので、記載内容に沿って契約が締結されるため、内容を確認しておきましょう。
売買契約時には買主から手付金を受け取るため、そのための領収書を用意しておきましょう。不動産会社が用意してくれることもあります。
売買契約書や重要事項説明書に押印する印鑑です。実印である必要はありません。
売買契約書には、その売買額に応じて印紙を貼る必要があります。貼り付ける印紙の額について、その一部を抜粋すると以下の通りです。
契約書記載金額
売買契約締結後、買主の住宅ローン審査が承認となれば決済と所有権移転登記に進みます。決済時には、以下のような書類が必要となります。
それぞれについて見ていきましょう。
運転免許証や健康保険証などの身分証です。売主や買主が本人であることを証するとともに、登記手続きに必要となります。
登記関係書類に押印するための印鑑が必要で、ここでは役所に登録した実印を用意する必要があります。
実印を押印した書類に、実印であることを証明するための印鑑証明書を添付する必要があります。印鑑証明書の有効期限は3カ月である点に注意が必要です。
所有権が売主から買主に移転するにあたり提出する必要があります。
登記上の住所と実際の住所が異なる場合には、住民票を提出する必要があります。住民票も3カ月の有効期限があります。
決済時には、残金をまとめて受け取ることになりますが、このための領収書が必要です。不動産会社が用意してくれることもあります。
決済金を受け取るための通帳を用意しておきましょう。
ローンの残債がある場合は、売却代金で完済する必要があります。銀行の担当者に事前に伝えておくとともに、ローンの残債がわかる書類を用意しておきましょう。また、ローンの完済とともに抵当権の抹消登記も行っておく必要があります。
マンションを売却して利益があると、確定申告して税金を納める必要があります。
このため、マンションを売却した年の翌年2月16日～3月15日の間に確定申告の手続きをしなければなりません。申告書B用式
確定申告時には以下の書類を用意しておきましょう。
所得額などを記載する書類で、税務署で交付を受けたり、国税庁のサイトでダウンロードしたりして取得できます。
マンションを売却していくらの所得があるのかを記載するための書類で、こちらも税務署や国税庁HPから取得できます。
税金の計算上、マンションを売却時に支出した費用を経費とできるため、仲介手数料や登記費用に関する領収書など用意しましょう。
税金の計算上、売却したマンションを取得した時の額を計上できるため、取得時の売買契約書や登記費用など各種経費の領収書を用意しましょう。なお、建物部分については減価償却する必要があります。
マンション売却時の税金については、売却するマンションの所有期間によって税率が変わる他、売却するマンションがマイホームの場合は特例の適用を受けることもできます。
詳しくは以下のページで解説しているので確認してみてください。
参考：不動産の売却益には税金が課される？計算方法や節税法を解説
【無料】マンションを高く売却するコツは？不動産のプロが無料でアドバイス！
ここまで、マンション売却時の必要書類についてお伝えしました。
ただし、特殊な事情がある場合には別途書類が必要となることも。気になる方は、不動産会社や住まいのミカタアドバイザーまでご相談ください。
住まいのミカタの個別相談会では、マンション売却時の必要書類だけでなく「いつが売り時？」「高値で売却するコツは？」など、マンション売却に関する疑問や悩みにアドバイスを提供しています。ご相談は無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご利用ください。
