「売る」「買う」の不安をスッキリに
「売る」「買う」の不安をスッキリに
更新日：2020/03/29
マンションの購入においても売却においても気になる住宅価格の推移。「東京オリンピック後に住宅価格は下がる？下がらない？」と、動向を気にされている方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、まずこの50年間における不動産の価格推移をふり返りながら、相場変動の背景を説明し、それをふまえた相場の読み方や購入時のポイントを解説します。また首都圏を中心に、2019年から2020年にかけた価格推移傾向予測や、マンション価格の相場を調べるためのオススメサイトもご紹介します。
マンション売買をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
価格推移の動向をしってどのように不動産売買に活かせばよいのでしょうか。
『住まいのミカタ個別相談会』ではマンションの価格推移の動向情報はもちろんのこと、特定の地域での条件など複数の要因を加味した不動産の買い時、売り時をお伝えしております。不動産業界は多くの方は複数回経験することがないため、不動産会社との情報格差が大きい業界です。そのため、知らない間にもったいないことをしていたという方がいらっしゃいます。（一番の問題はそれにすら気づけないことです。）
住まいのミカタでは不動産を仲介しない会社だからこそできる、不動産会社が教えてないことを元不動産営業マンがアドバイザーとしてお伝えしております。失敗しないマンション売買にご活用ください。
まずはこちらのグラフをご覧ください。
※出典：一般社団法人日本不動産研究所「市街地価格指数」
これは、ここ50年に渡る日本の不動産価格の推移です。1970年代の田中角栄の日本列島改造論計画から徐々に価格が上がり、1985年のプラザ合意後にぐいぐいと上昇したことがわかります。その後の90年代前後では、不動産バブルの到来、そして崩壊が顕著に見えますね。
また全国平均の市街地価格指数（青色の線）よりも、東京や大阪などの6大都市の市街地価格指数（オレンジ色の線）の方が、より激しい動きをしています。この6大都市の不動産価格指数について、価格の上がり下がりがわかるよう「前年同期比較」で表現したものが、この下のグラフです。
※出典：一般社団法人日本不動産研究所「市街地価格指数」
前年同期比で見ると、先ほどとはまた違う見え方がしますね。
このグラフでは不動産の価格変化に「大きな波」があるように見えますが、この不動産価格の波は「おおよそ15年周期で高値を迎えて下落する」などとも言われています。
では、どうしてこのような波が生まれるのでしょうか？ここからは、不動産価格変動の波が発生したそれぞれの原因を見ながら、不動産が高値になった理由や、下落した理由を解説します。
皆さんご存知の通り、1990年前後は日本の地価がピークに達した、いわゆる不動産バブルの時期です。この時の地価は本当に高く、日本の不動産の評価額の合計が、米国の合計評価額の4倍になっていました。（米国の土地面積は日本の約25倍ですから、たった25分の1の面積にある日本の不動産の合計評価額が、4倍もあったということです…！）
これを背景に、日本を代表する企業がニューヨークのビルを次々と買収しているような状況で、まさに「狂乱」の時代でした。
では、なぜこのような不動産バブルが起こったのでしょうか？その主な要因は諸説ありますが、ひとつは政府や日本銀行の金融・財政政策にあります。加えて、一般の方の心理には「土地の価格はどこまでも上がり続けるのでは？」という根拠のない幻想があり、それが投資（投機）マネーを呼んで、不動産価格はどんどん上がってしまいました。
しかしながら、上昇は続きませんでした。金利の引き締めとともに、根拠のない土地崇拝が幻想だったことがわかり、一気に冷え込んだのです。さらに、上がりすぎた土地価格を不安視した政府が、土地基本法を制定して投機的取引を禁止したことや、日銀が融資の総量規制を設けて急激に購入可能者が減少したことも、下落の大きな要因のひとつと言われています。
そこから年月が過ぎ、2008年前後には不動産価格のミニバブルが起こりました。30～40代の方で「90年前後のバブルはあまり記憶にない」という方でも、このあたりから覚えている方が多いのではないでしょうか？
ではここで、2000年代以降の住宅価格指数を見てみましょう。
※出典：日本不動産研究所「住宅価格指数」
グラフの通り、20005年頃から始まっている価格上昇トレンドを指して、「不動産ミニバブル」と呼ばれています。この不動産ミニバブルの大きな要因は、簡単に説明すると、「日本の不動産を買うことができる人」が一気に増えたためです。
1998年に施行されたSPC法により不動産証券化商品が登場したことや、2000年に改正された投資信託法により、不動産投資信託（J-REIT）の組成が許可されたことに大きく起因します。それ以降、いわゆる外資系のファンドや日本国内でもお金を集める力のある不動産ファンドがどんどんと登場し、ものすごい勢いで不動産を買い漁っていきました。
実際、私がそのころに携わった不動産取引では、現地を見ずに数億、数十億円もする不動産を買うような購入担当者がたくさんいました。そしてオフィスビルや商業施設だけでなく、中古マンションも購入対象になっていたため、不動産価格はぐんぐん上がっていったのです。
しかし、2008年のリーマン・ショック前後から、外資系ファンドを中心とした不動産ファンドが、日本の不動産から一気に手を引きました。そして、それらのファンドにマンションやビルを買ってもらうつもりで新築をバンバン建てたり、中古マンションを丸々買取ってリノベーションして転売しようとしていた新興の不動産会社は、引渡し先がなくなってしまったのです…。それらがどんどん破綻していき、結果として不動産の価格も下がっていきました。
それでは2019年現在の価格相場はどうなったか…？皆さん、ここが一番気になるところでしょう。
これまでの「不動産価格変動の波は15年単位で訪れる」という話をふまえると、「一気に冷え込んだ2007年から15年後の2022年にはまたピークを迎えて暴落するのでは…？」と想像しますよね。
たしかに、今の住宅価格は上昇傾向にあります。特にマンションの価格は、他の住宅と比較してもその上昇率が大きいことがわかります。少し要因をみてみましょう。
2008年以降、日本ではリーマンショックの影響を引きずったままでした。さらに、3.11以降は東日本を中心に、外資系企業や海外の投資家が動向を様子見をしていたので、中古マンションを含む不動産価格推移は停滞した状況でした。
しかし、景気刺激策としての極端な金融緩和や、2022年東京オリンピックの開催決定により、国内はもとより、海外からも日本の不動産投資が再び盛んになり、マンションの価格も上がり始めました。また、世界的にも「お金が余っているけれど投資先がない」という状況が続いたため、東京を中心とした、利回りを期待できる日本の不動産に資金が集まり、取引額や取引件数も大変多い状況となっているのです。
以下のグラフからも、市場に大きな影響を及ぼすファンドが購入する一棟賃貸マンションの売買取引数も、増加していることを確認できます。
一棟賃貸マンションの売買取引件数の推移
※出典：都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」（※用途が賃貸マンションの物件が対象。取引価格が公表された物件および取引価格が非公表の物件の合計）
このように、不動産やマンションの価格変動の波が起こる要因をたどると、その時々によってさまざまな上昇要因があり、相場が崩れた理由もさまざま異なります。現在に例えると、1980年代からの不動産バブルは、ビットコインの価格変動に似ているかもしれません。目に見えないものや幻想に信奉して価格が跳ね上がって暴落してしまいましたね。
参考：ビットコインのレート
※出典：YAHOO！FINANCE（BTC/JPY）
一方で、今の不動産価格は不動産ファンドや海外投資家が価格を支えるひとつの柱となっています。
そんな彼らは、通常「収益還元法」という収益（賃料）を根拠にした価格を算定して、購入価格を決めています。きちんと実態があるものですので、いわゆる暴落は起こりづらい状態になっているともいえます。
こうしてみると、不動産価格の相場は世の中の大きな流れや大きな力が働いて決まっています。たとえば、1980年代には大きな政策転換が行われたり、2000年以降は不動産投資信託が現れたり、2005年以降は外資系不動産ファンドが現れ、2014年以降には異次元の金融緩和が行われました。これらによって、その時々の相場が大きく動いてきたのです。（このあたりの細かい仕組みや構造はまたいずれ解説します。）
そしてマンションを含めた不動産価格において、ひとつシンプルにお伝えするなら、価格相場の大きな波は、「誰かが少しずつ相場以上の価格で購入するために上がる」もしくは、「誰かが少しずつ相場より安く売り出すために下がる」ために生じるということです。その人数や金額が大きくなることで、価格推移の変動幅が勢いを増し、それが「相場」を作り出していきます。
これは、不動産投資をしている専門家にとっては、とても大事なことです。相場が低い時に買い、相場が高い時に売る、そのタイミングをいかに掴むかを求められているからです。
でも、居住用の新築マンションや中古マンションの購入を検討している一般の方は、そこまで頻繁に買い替えません。もちろん「10年以内に買い替えた方が良い」などという考え方もありますが、住宅購入においては、そこまで頻繁に買い換えず、長く住む方が多いのではないでしょうか…？
つまり、居住用マンションの購入において、価格変動の行方を気にするなら、まず何よりも「相場を大幅に超えるような高値でマンションを購入しないこと」に気をつけるべきと言えます。
先日私は、新築分譲の不動産デベロッパーから「少し前まで新築マンションのライバルはその近隣にある新築マンションだったが、今や近隣の中古マンションがライバルになってきた。」という話を聞きました。それだけ新築マンション、中古マンションの価格差がなくなってきているということです。そして、中古マンションも、きちんと選べば資産価値をきちんと維持できるということを示しています。
なお、首都圏のマンション価格は、海外と比べて割安といわれています。実際にどのくらいの差があるか比較したのが、下のグラフです。
※出典：日本不動産研究所「第11回国際不動産価格賃料指数（2018年10月現在）」
この通り、2017年10月（青色の棒グラフ）において、東京のマンション価格を100とすると、香港は約2倍の187.1、ロンドンは2倍以上の220.6など大きな差がついています。この傾向は2018年への推移（緑色の棒グラフ）においても大きな変化はありませんでした。（ちなみに香港の価格指数の推移は上昇傾向でしたが、2019年にかけて下落推移傾向という速報値もあります！）
いずれにしても現状は、世界中の投資家が「マンション価格が値下がりする可能性は低いのでは？」と考え、東京に注目しています。そのため、第1章の冒頭でお伝えした「不動産価格変動の波は15年単位で訪れる＝東京オリンピック後の2022年に下落するのでは？」という予測も乗り切って、更に価格上昇する可能性があるのです…。
しかし、それもひとつの見解でしかありません。まず、「現在の日本の不動産価格の相場は、国内だけでなく世界の不動産価格と繋がっている」ということを認識しておきましょう。グローバルな位置づけでの価格推移を把握することもときに重要なため、東京、大阪などのマンションを含む不動産価格の動向は、定期的にチェックすることをオススメします。（どこからチェックできるかは、このコラムの第5章でご案内します。）
しかし、専門家でも相場を読むことは難しく、たとえ気にしても個人でコントロールできるものではありません。では、居住用マンションの購入価格をチェックするときには、どのような点に気をつければよいのでしょうか？
その答えは、購入を検討しているマンションの価格が「そのエリアの相場からみて高すぎないか？」ということ。
きちんとした不動産会社に行けば、近隣マンションのデータを見せてくれたり、データには表れにくい相場感を聞くことができるでしょう。ただ、何よりも大切なことは、提示されたデータを鵜呑みにせず、まずは自分で調べる（予習する）ことです。事前に情報を得ることで、不動産会社への訪問時にも細かい点まで質問することができます。
とはいえ「調べ方やポイントがわからない！」という人も多いでしょう。そこで、第3章以降では、首都圏・東京・大阪のマンション価格推移に関する情報や、2020年以降のマンション価格に関する見解をお伝えします。
住まいのミカタの個別相談会では相場を調べてくれるキチンとした不動産会社を紹介しております。
紹介する不動産会社は、限定3社かつ、利用者のアンケートにもとづいた満足度が高い会社のみをご紹介しております。
万が一、問題があった場合は不動産会社に対して、アドバイザーから連絡します。
※出典：不動産経済研究所およびREINSタワーより弊社作成
こちらは、首都圏（1都3県）の新築マンション供給価格および中古マンション成約価格推移です。首都圏においては、新築マンションの供給価格が徐々に高まってきていることがわかりますが、2018年には前年をやや下回りました。2019年も前年比で下回る可能性があります。一方で中古マンションの成約価格は2018年まで一貫して高まっている推移を確認できます。
※出典：不動産経済研究所およびREINSタワーより弊社作成
※中古供給戸数はレインズへの新規登録件数
こちらは、首都圏（1都3県）の新築マンション供給戸数および中古マンション供給戸数推移です。首都圏においては、2013年以降に新築マンションの供給戸数が減少トレンドにあり、2013年との比較では2018年は約2万戸も減少していることが確認できます。2019年も大きく向上する可能性は低い状況です。一方で中古マンションの供給戸数は2018年まで一貫して高まっている推移を確認できます。
※出典：不動産経済研究所およびREINSタワーより弊社作成
※成約率は成約数をレインズへの新規登録件数で除算した概算値
こちらは、首都圏（1都3県）の中古マンション成約数および成約率推移です。首都圏においては、2014年以降に成約数は上昇トレンドにありますが、成約率は2013年以降下降トレンドにあります。つまり、売出物件の増加傾向に対して需要が控え目となりつつある傾向を確認できます。
首都圏の価格推移は、中古マンションの供給数および成約数が増えてきており、成約価格水準も上昇傾向となっています。一方で新築マンションの価格は、中古マンションの価格と比較してやや高い水準にいきすぎている感もあるため、見極める必要があります。
※出典：不動産経済研究所およびREINSタワーより弊社作成
こちらは、東京都の新築マンション供給価格および中古マンション成約価格推移です。東京都においては、新築マンションの供給価格がかなりの成長率で高まってきていることがわかり、2018年においては横ばい傾向になっており2019年もその傾向が維持される見込みです。一方で、中古マンションの成約価格は成長率を維持したまま2018年まで一貫して高まっている推移を確認できます。
※出典：不動産経済研究所およびREINSタワーより弊社作成
※中古供給戸数はレインズへの新規登録件数
こちらは、東京都の新築マンション供給戸数および中古マンション供給戸数推移です。東京都においても、2013年以降に新築マンションの供給戸数が減少トレンドにあり、2013年との比較では2018年は約1.3万戸も減少していることが確認できます。2019年も大きく向上する可能性は低い状況です。一方で中古マンションの供給戸数は2018年まで一貫して高まり、2015年との比較では約3万戸も新規に登録されている推移が確認できます。
※出典：不動産経済研究所およびREINSタワーより弊社作成
※成約率は成約数をレインズへの新規登録件数で除算した概算値
こちらは、東京都の中古マンション成約数および成約率推移です。東京都においては、2014年以降に成約数は上昇トレンドにありますが、成約率は2013年以降下降トレンドにあります。こちらも、売出物件の増加傾向に対して、需要が控え目となりつつあるある傾向が確認できますが、首都圏全体の成約率と比較すると減少の幅は少ない状況です。
東京都の価格推移も首都圏と同様の傾向があり、中古マンションの供給数および成約数が増えてきており、成約価格水準も上昇傾向となっています。特に中古マンションの供給戸数が増加するスピードは首都圏全体よりも強い水準で推移しているため、売却や購入を検討している方は、より見極める必要がありますのでプロに相談が必要でしょう。
※出典：不動産経済研究所およびREINSタワーより弊社作成
こちらは、大阪府の新築マンション供給価格および中古マンション成約価格推移です。大阪府においても、新築マンションの供給価格は成長傾向にありますが、東京ほどではないことが確認できます。一方で、中古マンションの成約価格は高い成長率を維持したまま2018年以降も高まりそうな気配です。
※出典：不動産経済研究所およびREINSタワーより弊社作成
※中古供給戸数はレインズへの新規登録件数
こちらは、大阪府の新築マンション供給戸数および中古マンション供給戸数推移です。大阪府においては、2013年から2014年にかけて新築マンションの供給戸数かなり減少した後に徐々に回復しているというトレンドにあります。直近では新築マンションの供給戸数は増加傾向にあり、2019年も向上する可能性があります。一方で中古マンションの供給戸数はデータが一部しかないのですが、増加している推移を確認できます。
※出典：不動産経済研究所およびREINSより弊社作成
※成約率は成約数をレインズへの新規登録件数で除算した概算値
こちらは、大阪府の中古マンション成約数および成約率推移です。データが一部取得できていないため、概要なってしまっていますが、傾向はつかめます。大阪府においては、2014年以降に成約数は上昇トレンドにありますが、2016年以降はほぼ横ばいといってもよい水準です。成約率は首都圏よりも高い下降トレンドにあります。
大阪府の価格推移も首都圏と同様の傾向がありますが、新築の供給戸数が増加傾向にある点が異なります。大阪府ではまだ大規模マンションの供給が控えているエリアもあるため、売却や購入を検討している方は、タイミングを見極める必要があります。
これまで見てきたデータや、以下で述べる理由から、特に首都圏や東京のマンション価格については、少なくとも数年の範囲では大きく下がらないと考えられます。
しかし、中古マンションの供給戸数が増えてきていることから、個別のマンションの評価については、買主目線ではシビアな見方をされる傾向が強まるでしょう。そのため、エリア全体での価格推移はもとより、個別マンションの価格推移トレンドをつかむ必要が出てきそうです。特に、中古マンションの価格を長期的な視点で維持するために重要な、管理の質は今後より重要視される傾向が強まります。不動産鑑定評価基準においても、建物（マンション）を評価する際に影響する要素として、以下を列挙しています。
－建物に係る要因
・建築（新築、増改築等又は移転）の年次
・面積、高さ、構造、材質等
・設計、設備等の機能性
・施工の質と量
・玄関、集会室等の施設の状態
・建物の階数
・建物の用途及び利用の状態
・維持管理の状態
・居住者、店舗等の構成の状態
・耐震性、耐火性等建物の性能
・有害な物質の使用の有無及びその状態
－建物及びその敷地に係る要因
・敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
・建物と敷地の規模の対応関係
・長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額
特に、建物の維持管理の状態や長期修繕計画に関しては重要です。先日NHKのクローズアップ現代でも特集されていましたが、修繕計画や実行がうまく進まずトラブルとなった結果、マンション価格が極端に下落してしまう事例も出てきています。
※出典：NHK クローズアップ現代 "都会のマンション"に異変！あなたはどうする？
マンションを購入する際には、単に不動産ポータルサイトを確認するだけではわからない情報も多く、たまたま出会った信頼できない不動産会社にきちんとした説明を受けずに購入してしまうことで一生の後悔につながってしまうこともあるので留意しましょう。
また、マンションの売却についても、同様に管理の状態などがそのままマンション価格に影響してしまうことが多くなるため、まずは自分の保有するマンションの健康診断をするためにも、専門家に相談して、事前に準備をしておくことが市況の変化に素早く対応するうえでも重要となります。
その他、2020年以降のマンション価格の推移に影響するイベントや、価格への効果も把握しておくとよいでしょう。
東京オリンピック開催が不動産価格にプラスの影響を与えるのか、マイナスの影響を与えるのかは、いま議論が最も盛んにおこなわれている部分です。あくまで東京オリンピックは一過性のイベントであるため、それが終わったことが価格が下がるということは想定しずらいと考えられます。むしろ、東京オリンピックに向けて進められたインフラの整備は特に首都圏のマンション価格には確実にプラスに働いており、その効果は継続するものと考えられます。
2019年10月に消費税が現在の8%から10%へと変わることで、消費は減退することが想定されます。特に新築マンションや不動産会社が売主の建物価格には消費税がかかるため、マンション価格総額を抑えるために、やや減価の影響を受けることが想定されます。
一方で個人が売主の中古マンションに関しては、建物部分にも消費税はかからないこともあり、影響は限定的と考えられます。
2022年に生産緑地の指定解除されることで、多くの土地がマンションや戸建てなどの住宅用地として分譲や賃貸される可能性が出てきています。この土地の面積は東京ドーム2875個分という広大なものとのことですので、影響を受けることはあると考えられます。
しかし、この面積の中には所有者が不明となった土地なども含まれることや、過度な影響を避けるために国交省などが緩和措置などを検討している様子でもあるため、急激な価格下落は想定しづらい状況です。
現在、若年層・高齢者層を問わず、首都圏など利便性の高いエリアへの流入が増加している傾向が強まっています。東京都中心とした都心では人口流入が流出を大きく超過しており、この傾向は今後継続する見込みがあります。これは都心のマンション価格にとっては増価の要因となります。
インバウンド（訪日外国人）数は2018年に3000万人を突破しました。また、今後の政府目標はさらに高く2020年には4000万人としていますが、その目標も達成できそうな見込みです。また観光資源の豊富な日本は、他国との比較においてまだまだ伸びしろがあるとも言われています。あくまで観光客であるため、マンション価格への影響は限定的とする見方もありますが、昨今はマンションにおいても、中古マンションを民泊に活用する事例も増えてきており、投資家は注目しているため、マンション価格の増価まは下支え要因となりそうです。
また、外国人向けの商業施設がにぎわったり整備されることも、間接的にはマンション価格を向上させる要因となります。
スマートホーム、自動運転等のモビリティの進展により、住宅の生活の利便性が向上してきています。また、不動産取引の透明化や取引の簡易化を推進するようなサービスも多数登場しているため、さらに市場が拡大されつつあります。
また、海外からはOYOという不動産賃貸の既成概念を変えるようなサービスも黒船として日本に「上陸」しています。これに対しては、ソフトバンクビジョンファンドも多額の出資をしていることもあり、不動産業界では大きな注目を集めており、今後の動向に期待がされます。
最後に、気になるエリアやマンション価格を調べるためのお役立ちサイトをご紹介します。あくまで「参考」として捉えていただくデータにはなりますが、情報の取得量を増やすことは相場感を掴むための一助となるはずです。
なお、私たち『住まいのミカタ』の開催するセミナーや講座では、最新のマーケット情報をふまえた「買い時」に関する話も取り扱っています。すべて無料で参加できますので、ご興味のある方は不動産セミナー・講座のご案内よりご確認ください。
元不動産仲介営業歴10年以上の不動産アドバイザーに価格推移やその他の不動産売買にまつわる情報を質問できます。また、不動産会社を利用した人のアンケートを元に選別した不動産会社の紹介します。(満足度93.6% 利用者1600組以上 ※2019年8月時点)
一都三県にあるマンション約27万棟について価格を閲覧できます。お部屋別に新築価格や査定価格を見ることができることが特徴です。
地図上でマンションを選択して査定価格を閲覧することができます。エリアは京阪神エリアなどもカバーしています。
こちらも地図上で物件を選んで査定価格を閲覧することができます。一戸建てなどにも対応しているようです。
国土交通省が運営しており、中古マンションに限らず、土地や農地、林地など様々な種類の取引価格を確認することができます。
固定資産税路線価格、地価公示価格、想像税路線価格、都道府県地価調査価格の4つの公的土地評価情報が一度に確認できる便利なサイトです。
東日本不動産流通機構が運用しているサイトです。首都圏の取引概要が月ごとに把握することができます。少し慣れた方で、上記でお伝えしたような大きな流れを把握したい人には参考になるでしょう。
東証に上場しているREIT全銘柄を対象とした指数です。大きな流れを掴むためには、大きな金額を動かす人たちの動きに着目することが大切です。
不動産鑑定評価の最大手からはいろいろなデータが公表されていますが、定例となっている不動産投資家へのアンケート調査は今後の先行きを予測するときにひとつの参考になります。
みずほ銀行系の不動産専門シンクタンクからの発行物です。毎月特徴あるレポートを掲載してくれているので、興味のある方にとっては読み物としても面白いと思います。
2017年に中古マンションの取引件数が新築マンションの取引件数を初めて上回って以後、2019年にかけてその取引数は増加し続けています。今後、中古マンションの相場価格はますます注目の的となります。また機をみて、アップデート情報をお届けしたいと思います。
お楽しみに！
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