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中古マンションの価格変動~相場の読み取り方と買い時とは?

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中古マンションの購入においても売却においても、気になる価格の変動。

この記事では、まずこの50年間における不動産の価格推移を振り返りながら、相場変動の背景を説明します。また、それをふまえた相場の読み方や購入時のポイント、マンション価格の相場を調べるためのお勧めサイトをお伝えします。


目次

不動産価格相場の大きな流れ

50年の価格推移

まずはこちらをご覧ください。

※出典:一般社団法人日本不動産研究所「市街地価格指数」


これはここ50年にわたる日本の不動産価格の推移です。

1970年年の田中角栄の日本列島改造論計画から徐々に上がり、1985年のプラザ合意後にぐいぐいと上昇したのがわかります。そのあとは不動産バブルの到来、そして崩壊が顕著に見えますね。

また全国平均(青色のグラフ)よりも、東京や大阪などの6大都市(オレンジ色のグラフ)は、より激しい動きをしていることが確認できます。この6大都市の「住宅値の指数」について、価格の上がり下がりがわかるように前年同期比較で見てみましょう。


※出典:一般社団法人日本不動産研究所「市街地価格指数」


前年同期比で見ると、また違う見え方がしますね。

このグラフでは不動産の価格の変化に大きな波があるように見えますが、この不動産価格の波は「おおよそ15年周期で高値を迎えて下落する」などとも言われています。

でも、どうしてこのような波が生まれるのでしょうか?

それぞれの波が発生した原因と下落した理由を、高値になったポイントに注目して見てみましょう。

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不動産バブル

日本の地価がピークに達したと言われる時期です。

この時の地価は本当に高く、日本の不動産の評価額で日本の25倍の面積のある米国全体の4倍になっていました。これを背景に、日本を代表する企業がニューヨークのビルを次々と買収している状況で、まさに狂乱の時代です。

◆価格上昇の原因

バブルの主な原因は諸説ありますが、一つは政府や日本銀行の金融・財政政策があります。

加えて、一般の方の心理的には、(根拠なく)「土地の価格がどこまでも上がり続けるのでは」という幻想が、投資(投機)マネーを呼んで、価格がどんどん上がってしまいました。


◆下落した理由

金利の引き締めとともに、根拠のない土地崇拝が幻想だったことがわかり、いっきに冷え込んだのです。

加えて、上がりすぎる土地価格を不安視する政府が、土地基本法を制定して投機的取引を禁止したり、日銀が融資の総量規制を設けて、急激に購入可能者が減少したことも大きな要因の一つと言われています。


不動産ミニバブル

※出典:日本不動産研究所「住宅価格指数」


◆価格上昇の原因

不動産ミニバブルの大きな要因は、簡単にいうと、日本の不動産を買うことができる人が一気に増えたからです。

1998年に施工されたSPC法により不動産証券化商品が登場したことや、2000年に改正された投資信託法により、不動産投資信託(J-REIT)の組成が許可されることになったことに大きく起因します。

それ以降、いわゆる外資系のファンドや、日本国内でもお金を集める力のある不動産ファンドがどんどんと登場し、すごい勢いで不動産を買いあさっていきました。

実際、私がそのころに携わった取引では、数億、数十億円もする不動産を、現地を見ずに買ったりしている購入担当者がたくさんいた状況でした。対象になった不動産はオフィスビルや商業施設に加えて、中古マンションも、もちろん対象になっていたので、価格もぐんぐん上がることとなりました。


◆下落した理由

2008年のリーマン・ショック前後から外資系の不動産ファンドを中心に、いっきに日本の不動産から手を引きました。

そういったファンドにマンションやビルを買ってもらうつもりで、新築をばんばん建てたり、中古マンションを丸々買取り、リノベーションして転売しようとしていた新興の不動産会社は引渡し先がなくなり、どんどん破綻していき、結果的に不動産の価格も下がっていくこととなりました。


現在

※出典:国土交通省「不動産価格指数(住宅)」


それでは気になる今の価格相場はどうか。ここが一番気になるところでしょう。

これまでの「不動産価格の波が15年単位で訪れる」という話をふまえると、「一気に冷え込んだ2007年から15年後の2022年にはまたピークを迎えて暴落するのでは?」と思いますよね。

たしかに、今の住宅価格は上昇傾向にあります。

特にマンションの価格は、他の住宅と比較してもその上昇率が大きいことがわかります。少し要因をみてみましょう。


◆原因

日本ではリーマンショックの影響を引きずったままでした。

さらに、3.11以降は東日本を中心に、外資系企業や海外の投資家は様子見をしていたので、中古マンションを含む不動産価格は停滞した状況でした。

しかし、景気刺激策としての極端な金融緩和や、オリンピックの開催決定により、国内はもとより、再び海外からも日本の不動産への投資が盛んになり、中古マンションの価格も上がり始めました。

また、世界的にお金が余っているけれど投資先がない状況が続き、利回りが期待できる東京を中心とした日本の不動産に資金が集まり、取引額や取引件数も大変多い状況です。

以下の図のように、市場に大きな影響を及ぼすファンドが購入する一棟賃貸マンションの売買取引数も増えていることが確認できます。


一棟賃貸マンションの売買取引件数の推移

出典:都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」

※注:用途が賃貸マンションの物件が対象。取引価格が公表された物件および取引価格が非公表の物件の合計。


このように、それぞれの波ではその理由も違えば、相場が崩れた理由も異なります。

そういえば、1980年代からの不動産バブルは、今に例えるとビットコインの価格に似ているのかもしれません。目に見えないものや幻想に信奉して価格が跳ね上がって暴落してしまいましたね。


※出典:YAHOO!FINANCE(BTC/JPY)


一方で、今の不動産価格は不動産ファンドや海外投資家が価格を支えるひとつの柱となっています。

そんな彼らは「収益還元法」という収益(賃料)を根拠にした価格を算定して購入価格を決めるのが通常です。きちんと実態があるものですので、いわゆる暴落は起こりづらい状態になっているともいえます。

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不動産における相場とは?

こうしてみると、相場は世の中の大きな流れや大きな力が働いて決まっています。

たとえば、大きな政策転換が行われたり(1980年代)、不動産投資信託が現れたり(2000年以降)、外資系不動産ファンドが現れたり(2005年以降)、異次元の金融緩和が行われたり(2014年以降)することで、大きく相場が動いてきました。このあたりの細かい仕組みや構造はまたいずれ解説しますね。

ひとつだけシンプルにお伝えすると、相場の大きな流れが存在するということは、「誰かが不動産を買う時に、ちょっとずつ今の相場以上の価格で購入しているから価格が上がっている」もしくは、「だれかが相場よりちょっとずつ安く売出しているから価格が下がっている」ということです。

その人数や金額が大きいと価格の上下の勢いは更に増します。それが相場をつくり出していきます。

不動産投資をしている専門家にとって相場はとても大事です。相場が低い時に買って、相場が高い時に売れれば得をします。が、その逆もまたしかり…。

ただ、新築や中古のマンションを検討している方は頻繁に買い換えるのでしょうか?「10年以内に買い替えた方がよい」という考え方はよく目にしますが、5年以内の方がいいなど、他にも色々な考え方があります。

でも、住宅購入においては、基本的にそのまま長く住まわれる方が多いと思います。そこで大事なことは、相場を大幅に超えるような高値で中古マンションをつかまないことです。

先日、新築分譲の不動産デベロッパーに聞いた話では「少し前までは新築マンションのライバルは近隣の新築マンションだったが、今やライバルは近隣の中古マンションになってきていて、その価格差はなくなってきている。」ということでした。

つまり、中古マンションもきちんと選べば、資産価値はきちんと維持できるということになるのです。

そもそも、東京を含め首都圏は世界的に見ても割安といわれています。

※出典:日本不動産研究所「第9回国債不動産価格賃料指数(2017年10月現在)


上図の通り、東京のマンション価格を100とすると、ロンドンは2倍以上の220、香港は約2倍の187など、大きな差がついています。そこで「値下がりする可能性は低いのでは?」と考え、世界中の人が東京に注目しているのが現状です。

そのために、先ほど触れた不動産価格の波(オリンピック後の2022年)を乗り切って、更に上がる可能性も秘めているのです。それもひとつの見解でしかありませんが、認識していただきたいのは「今の日本の不動産価格は、世界の不動産価格と繋がっている」ということです。

ゆえに先を読むことはかなり難しく、気にしたとしても個人でコントロールできるものではありません。

では、マンション購入時には何に気をつければよいのか…?

それは、購入を検討しているマンションの価格が「そのエリアの相場からみて高すぎないか?」という点です。


マンション価格相場の調べ方

きちんとした不動産会社に行けば、色々なデータを見せてもらったり、データには表れにくい相場感の話も聞くことができるでしょう。

でも、提示されたデータを鵜呑みにしないように、まずはご自身で調べる(予習する)ことが大切です。事前に情報を得ることで、不動産会社への訪問時にも細かい点まで質問することができます。

そこで最後に、気になるエリアやマンション価格を調べるためのお役立ちサイトをご紹介します。あくまで「参考」として捉えていただくデータにはなりますが、情報の取得量を増やすことは相場感を掴むための一助となるはずです。

なお、私たち『住まいのミカタ』の開催するセミナーや講座では、最新のマーケット情報をふまえた「買い時」に関する話も取り扱っています。すべて無料で参加できますので、ご興味のある方はこちらよりご確認ください。

 

マンション価格を調べるためのおすすめサイト

民間企業のサイト

IESHIL(イエシル):一都三県にあるマンション約27万棟について価格を閲覧できます。お部屋別に新築価格や査定価格を見ることができることが特徴です。

HOMESプライスマップ:地図上でマンションを選択して査定価格を閲覧することができます。エリアは京阪神エリアなどもカバーしています。

HowMa:こちらも地図上で物件を選んで査定価格を閲覧することができます。一戸建てなどにも対応しているようです。

 

各公的機関のサイト

土地総合情報システム:国土交通省が運営しており、中古マンションに限らず、土地や農地、林地など様々な種類の取引価格を確認することができます。

全国地価マップ:固定資産税路線価格、地価公示価格、想像税路線価格、都道府県地価調査価格の4つの公的土地評価情報が一度に確認できる便利なサイトです。

REINS TOWER:東日本不動産流通機構が運用しているサイトです。首都圏の取引概要が月ごとに把握することができます。少し慣れた方で、上記でお伝えしたような大きな流れを把握したい人には参考になるでしょう。

東証REIT指数:東証に上場しているREIT全銘柄を対象とした指数です。大きな流れを掴むためには、大きな金額を動かす人たちの動きに着目することが大切です。

日本不動産研究所(不動産投資家調査):不動産鑑定評価の最大手からはいろいろなデータが公表されていますが、定例となっている不動産投資家へのアンケート調査は今後の先行きを予測するときにひとつの参考になります。

都市未来総合研究所(不動産マーケットレポート):みずほ銀行系の不動産専門シンクタンクからの発行物です。毎月特徴あるレポートを掲載してくれているので、興味のある方にとっては読み物としても面白いと思います。


おわりに

いかがでしたでしょうか。2017年は中古マンションの取引件数が新築マンションの取引件数を初めて上回ったこともあり、中古マンションの相場価格はますます注目の的となります。また機をみて、アップデート情報をお届けしたいと思います。お楽しみに!


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この記事を書いた人

小池
住まいのミカタ アドバイザー 小池
賃貸不動産経営管理士、FP2級。不動産業界に携わって10年以上、大手不動産会社や大手会計系コンサル会社を経験し、お住い探しから資産コンサルまで色々な方のお手伝いをしてきました。これまでの幅広い経験をもとに、お会いする全てのお客様の人生の一助となれるよう、アドバイスさせていただきます。
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