「売る」「買う」の不安をスッキリに
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中古マンションの購入では、新築マンションとはまた違うところで注意すべきポイントがいくつもあります。特に、物件選び、資金に関すること、そして契約直前に確認しておくべきことなどの３つのカテゴリーで、それぞれの失敗例などをヒントに、その対処法をしっかり頭に入れておく必要があるでしょう。今回は、この3つの点を中心に、中古マンションを安心して購入するためのポイントを解説していきます。
中古マンション選びの命運を握るのが「物件選び」です。
マンション選びという点では新築マンションと同じとはいえ、中古マンションの購入では先住者や立地周辺の情報、周辺環境などを十分に確認しておく必要があるでしょう。
ここでは物件選びの段階で起こりうる失敗例と、そこから学ぶことのできる対処法について紹介します。
物件選びの基本的な注意点は、自分の目でしっかり内見を行うことにあります。
特に中古マンションでは、表面上はわかりにくいさまざまな悪条件については、内見によって初めて確認できることが多いです。
この内見での確認不足によって、あとになって致命的な欠陥に気づいてしまう、という失敗例が後を絶ちません。それでは代表的な失敗例を紹介しましょう。
中古マンションの購入では、内見をしっかりしたとしても失敗してしまうことがあります。
たとえば20代男性、会社員の事例を見てみましょう。
この方は奥様と2人暮らしで、結婚を機に中古の分譲マンションを購入することになりました。いくつかの物件を回ってしっかり内見も行い、部屋の中や駐車場、駐輪場などの周囲の状況も確認し、万全の注意を払って購入されたそうです。
ところが、これだけ慎重にマンションを購入したにもかかわらず落とし穴となっていたポイントがありました。
それは「夜間の騒音」です。騒音を出しているのは子供だったようで、これが内見では気づかなかった原因です。
内見を行う日中には子供は学校で不在のため、そのマンションが閑静な住環境であるかのように判断してしまったのでしょう。
この事例での子供の出す騒音は叫び声やとてつもない物音をともなっていて、実際に住み始めてみるととてもではないが夜に寝付くこともできない、という状況だったそうです。
この様な失敗を防ぐための注意点は１つだけです。
それは「昼と夜の2回に分けて内見に行くこと」。
特に夜の内見はなかなかスケジュールの都合でやらない人が多いですが、これがマンション購入において大きな落とし穴につながることがあります。では、昼と夜、2回の内見でどのようなところに注意すべきかを説明しましょう。
まず昼の内見についてです。昼間の内見はたいていのマンション購入希望者は行っていますが、特に注意しておきたいポイントは「日当たり」になります。できれば朝と昼間の両方の時間帯に行って、寝室の日当たりや日中にどれくらい光が入るのかを確認しておくことが望ましいでしょう。なかには西日が強烈に入る物件などもあるので、時間帯を変えてよく確認しておかないと、思わぬところで生活に支障をきたす恐れもあります。
この他には、朝の時間帯はゴミ出しや周辺住民の通勤の様子なども確認できますし、昼間以降なら周囲の交通量や近所の学校、公園から響く音の状態などもしっかり確認しておきたいところです。
そして夜の内見のチェックポイントは、昼と比べてどれくらい騒音や住環境に違いがあるかという点と、周辺地域も含めた物件の治安状況です。昼間ではわかりにくい夜道の明るさや人通りの有無なども、夜になって初めて確認できるものがかなりあります。
上記の失敗例のような夜間に住環境が激変する場所や、昼間は営業していない風俗店や飲食店などが近所にたくさんあるかどうかなども、夜の内見によってはじめてわかるケースが多いです。
夜間の内見はなかなかスケジュールの都合をつけにくいですし、不動産会社も後ろ向きな態度を取ることがあるでしょう。
ただ、マンション購入は人生に1回あるかないかの高価なお買い物。安心した住環境を手に入れるためには、労力を惜しみたくないところです。万全を期すためには昼と夜の2回に加えて、平日と休日など、曜日による違いも確認できるとなお安心といえるでしょう。
物件選びで立地を重視する方は多いですが、駅までのアクセスや周囲の治安状況などに関心が行きがちです。
ただ、ここにも見落とすと重大な失敗につながる落とし穴が隠れています。それは「災害リスク」です。
災害リスクについては、事前によく調べておこう、という意識を持っていないと、確認不足のままにマンションを購入してしまうことが多々あります。それでは、その失敗例の1つを見てみましょう。
この事例も30代のご夫婦で、何件もの物件を見学した中で、ようやくお気に入りの中古マンション物件を見つけて購入に至ったというケースです。周囲の価格相場と比べても異常に安い値段、というわけでもなく、住環境も良好、周辺エリアの治安も良く、老後まで安心して住めるマンションだと思っての購入の決断だったそうです。
ところが、購入して数年のちにマンション周辺エリアで集中豪雨が発生して近くの河川が増水してしまい、周辺地域一帯で洪水が起きてしまいました。幸い大規模な洪水ではなく、ほんの一部の地域に浸水被害が出ただけだったのですが、その被害エリアにマンションがあったために浸水被害に遭ってしまったのです。
購入時に不動産会社から特に洪水リスクに関する説明はなかったため、このご夫婦は「なぜウチのところだけ被害に遭ったのか」と不思議に思っていたそうです。
ところが、あとでハザードマップを確認すると、浸水リスクの高い場所として指定されているエリアにマンションが建っていたことがわかりました。ハザードマップは自治体から公開されている情報なので、事前に調べておけばすぐにわかったはずなのに、とこのご夫婦は後悔しているということです。
この様な失敗は、命の安全にかかわる重大なリスクにつながります。
そのため、対処法をマンション購入段階から用意しておく必要があるでしょう。
その方法は簡単で、「ハザードマップで前もって災害リスクを確認しておく」、これにつきます。ハザードマップは各自治体が公開していて、今ではポータルサイトから検索一発で日本中のほぼ全域を確認することができるようになっています。
洪水、土砂災害、津波などの被災想定区域や避難場所だけでなく、浸水被害の予想範囲がその程度ごとに、被害の大きい方から「青、緑、黄色、白」の順で細かく色分けし表示されているので、非常にわかりやすいです。
このハザードマップを確認すれば、購入予定のマンションの立地の「災害リスク」はすぐにわかります。
ただ、やはり商売上不利になることを恐れてか、こうした重大な情報をきちんと説明しない不動産会社は多いのが現状です（もちろん、こういった行為は法令違反に当たります）。それだけでなく、災害リスクの高さは、あくまでも災害が起こるのはレアなケースだとして、あまり物件価格に影響しないことも多いのです。実際にこうした重大な情報を持っているのは地元の住民だったりするのですが、なかなか地元の人に聞いて回ることは難しいでしょう。
したがって、購入前に自分でハザードマップにアクセスすること、これは新築、中古を問わず、マンション購入を検討する段階で必ずやっておくべきことだといえます。
マンションを購入する物件を選ぶときには、ついついその「購入価格」ばかりを気にしてしまいがちです。
しかし、マンション購入では売却時のことまで考えておかなければ、あとあと以下にあげる例のような失敗を招く可能性があります。
では事例を見てみましょう。
購入者は30代の独身男性です。ほぼ新築に見えるような築浅の中古マンションを見つけ、おしゃれで今後資産価値も上がりそうなマンションだという印象だったそうです。実際に、このマンションは東京23区内にあり、乗り換え路線の複数ある駅から徒歩10分圏内の場所でした。
しかし、その数年後、資産価値はどうなっているか知りたくて専門家に査定してもらったところ、なんと購入価格よりも500万円近く低い査定額を告げられたそうです。
納得がいかないので、購入時の仲介業者に詳しく聞いてみたところ、当時の売り主は投資目的で新築マンションを買っていたので、高く売りぬくことを考えてマンションを販売していたとのことでした。
つまり、もともと投資目的の価格設定だったので、地域の相場からすると少し割高の価格だった、ということなのです。
こうした情報は、さまざまな角度から情報を集めないと見えにくいため、調査不足のままだとこのような失敗をしてしまうことが多々あります。
この様な失敗を防ぐためには、まず物件の価格がどのような要素で決まってくるのかを知っておく必要があります。
中古マンションの資産価値は、エリア、築年数、管理状態などの複数の要素によって決まってきますが、特に資産価値を保つためにまず重要視したいのは、「エリア」です。エリアの価値は物件の市場価値と直接的に結びつきます。
主に「都市エリアであること」、「駅から近くの生活利便性の高いエリアであること」、そして「商業の盛んなエリアであること」、などが重要視されるポイントです。エリア価値の高い物件では世帯数そのものが落ちにくいため、安定して需要の高い物件として、その資産価値を保つ傾向にあるといえるでしょう。
そして、次に重要なのは「管理状態」です。
管理状態の悪い物件は価値の下がり方が大きいので、投資目的であったとしてもできれば避けたいところです。マンションの管理状態は、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場などの共用部の清掃状況や、外壁や貯水タンクの修繕状況などをみれば一目瞭然です。こういった注意点は内見時に自分でしっかり確かめておきましょう。
さらに、大幅な値崩れを防ぐためには「築年数」も重要な要素です。
マンションは基本的に、築20年を経過するまでは価格が下落する傾向にあり、築20年を超えると価格が安定して大幅な値崩れの心配が減る、とされています。ただし、あまりにも築年数の長い物件は耐震性や劣化状況などの点でのリスクが発生しますし、多額の修繕費用が新たに発生する恐れもあります。こうした点も含めて、総合的に判断して購入するかどうかを決めていきましょう。
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ここからは中古マンションと「お金」に関する注意点について取り上げていきます。
マンション購入では大きな金額が動くことになるので、資金計画や税金面などで知っておくべき知識は多いです。ここでも代表的な失敗例を元に、その対処法について学んでいきましょう。
マンション購入を検討する段階で、ほとんどの方はその購入代金に関しては綿密な資金計画を立てます。
しかし、マンション購入ではそれだけにとどまりません。マンション購入後のその先を見据えて資金計画を立てておかなければ、のちのちこれから上げる事例のような事態につながる恐れがあります。
今回取り上げる事例は40代の女性です。賃貸マンションに住んでいた時期に、近くに憧れのマンションがあったそうです。
そのマンションは築20年ながらも閑静な場所にあって、綺麗な植え込みやロビー、そして地域ではめずらしい平置きの駐車場がある素晴らしい物件でした。そこで、このマンションが売りに出されたのを機に購入を決意します。同じサイズの物件としては地域の新築物件の約3分の2以下の金額で購入することができ、リフォーム済みで新築同様の住み心地のこのマンションは、この方にとって大満足の物件でした。
ところが、その翌年に思わぬ事態が起こります。それは「固定資産税の請求」です。
なんと、そのマンションは敷地が広かったために、ひと世帯当たりの土地の持ち分が戸建てと変わらないくらいの大きさだったのです。人気エリアにあるので土地の資産価値が落ちることは今後もなさそうで、そうなると購入時には考えてもいなかった高額の税負担が将来的に続くことになります。この方は事前の確認、調査不足を深く後悔しているそうです。
このように、不動産の購入では「固定資産税の負担」についても考えておかなければなりません。
マンションの場合、建物と土地、それぞれに対して、毎年「固定資産税」がかかります。
税額の基本計算法は、「固定資産税評価額」×1.4％（市町村によって変わるが、全国共通の「標準税率」は1.4%）です。毎年1月1日に、現在その物件の所有権者として登記されている人に対して課税されます。
「固定資産税評価額」は固定資産税を決める基準となる評価額で、各自治体によって個別に決定されます。
一般的に土地の場合は、時価の約70％といわれていますが、面積や形状、立地、建物の構造などによって、同じエリアでも評価額に差が出ることが多いです。中古マンションの場合はすでに固定資産税が発生しているので、不動産仲介業者に問い合わせてみれば税額を知ることができるでしょう。
注意すべきは、固定資産税の基本となる評価額は「固定資産税評価額」であるということ。不動産の値段はこのほかにも「実勢価格」や「公示価格」、「相続税評価額」といったさまざまな基準があるので、混同しないようにしておきたいところです。
購入後にかかる費用は「固定資産税」だけでなく、マンションの場合は「修繕積立金」なども高額になることがあります。
したがって、こうした購入後にかかる費用を忘れずに予算に組み込み、少し余裕を持った資金計画を事前に立てておくべきでしょう。
築浅でない中古マンションでは、設備の老朽化という問題があります。住宅設備の取替費用は思ったよりも高額になるケースが多いです。
では、購入後の設備取替の可能性をまったく考えていなかった事例を紹介していきましょう。
事例は20代女性のケースです。中古マンションを購入した当初からガス給湯器が不調だったのですが、テーピングで補強されているので問題はないかな、とそのまま使用していました。
ところが、購入から半年ほどで水漏れが発生してしまい、管理会社に報告して一旦は直してもらったそうです。
しかし、さらにその2週間後、今度は完全にお湯が出なくなってしまったので修理を依頼しましたが、ガス会社によれば給湯器は完全に寿命が来ているから新しいものに交換してください、とのことでした。
そこで保証で新品にできるのか管理会社に問い合わせたところ、「古い給湯器は先住者の設置したものだから保証対象外です」と言われてしまい、仕方なく実費で交換することになりました。よく確認すると、購入時の契約書や重要事項説明書などで「対象不動産は、中古物件のため、その付帯設備については経年変化及び使用に伴う性能低下、傷、汚れ等があります。対象不動産については引渡時の現状有姿とします。」という文言が入っていました。「現状有姿」とは引き渡し時のあるがままの状態、ということなので、たとえ引き渡し後に設備が壊れてしまったとしても、売り主は代替品を保証する必要がないということなのです。
このことをよく確認していないばかりに、購入後に給湯器の交換を負担することになりました。その金額は約22万円。思わぬ痛い出費となったそうです。
中古マンションの購入では、入居後間もなく設備が壊れてしまうことは稀なことではありません。
今回の事例に上がった給湯器は耐用年数は10年から15年ほどであるにもかかわらず、本格的に不調になるまでは取替や修理をしないまま使われていることが多いです。そして、こうした設備の不備に関しては、この事例のように売り主側に保証や修理の義務はありません。
中古マンションの売買は法的には「特定物売買」と呼ばれますが、この「特定物」とは世界にその商品しかないもの、という意味です。
したがって、売り主は売却時の中古マンションそのままの状態で買い主に引き渡せばいいので、設備の不具合を直さなかったとしても法的に問題はないのです。ここが中古車の購入とは違う点です。
さらにこうした住宅設備でやっかいな点が、設備の購入が割引や保証の対象となりにくいということ。
保証に関してはメーカーの1年保証だけということがほとんどで、そのメーカーもなかなか本体価格の割引をしてくれません。
なぜかというと、たとえば給湯器のようなものは10年以上交換する必要のないものなので、一般家電のように大量に生産されていないからです。今回の事例では22万円でしたが、戸建てや面積の大きな物件だと30万円から50万円という費用がかかってくるということもよくあります。
したがって、築年数が10年以上の物件を購入する場合は、特に購入後の設備取替費用がいくらぐらいかかりそうか、水回りやガスなどのライフラインを中心に、よく確認しておくことが重要です。
中古マンションの購入で非常に便利なのが「住宅ローン控除」です。
ただ、これもよく調べずに期待していると思わぬ事態に陥ることがあります。では、典型的な失敗例を見ていきましょう。
この事例でのマンション購入者は30代男性。ちょうどマンションの購入の検討をしている時期に、友人が住宅ローン減税の対象となって購入したところ、年間40万円もの控除を受けられたという話を聞いていたそうです。当然、自分も控除の対象になるはずと思い込み、中古マンションを購入しました。
しかし、実際に確定申告に臨んでみると、なんと自分の買った中古マンションは住宅ローン減税の対象ではないということが判明してしまいました。住宅ローン減税の対象となるには、いくつかの要件があるということを知らなかったのです。
この方のケースで問題となったのは「耐震基準」でした。住宅ローン減税の要件の1つには「耐震性能を有していること」という要件があり、この要件を購入した中古マンションは満たしていなかったのです。
住宅ローンを利用した中古マンションの購入では、一定の要件を満たせば「住宅ローン控除」を受けることができます。
この「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを借りて家を取得した場合に、ローンの残高、あるいは取得対価のうちの少ない方の金額の1%が10年間にわたり、所得税から控除される制度のことです。
ただ、住宅ローン控除の適用には、床面積や築年数、耐震基準、ローンの返済期間などのいくつかの要件があり、中古マンションの場合は新築マンションよりも満たすべき要件の数が多くなる、という特徴があります。
特に今回のケースのように、中古物件では「耐震性能を有すること」という要件に注意が必要で、それぞれの購入予定の物件ごとに細かく調べておく必要があるのです。ただ、これには専門的な書面や調査が必要となるので、自力で調べるということはかなり困難といえます。
したがって、自分が購入しようとしている中古マンションが住宅ローン控除の要件に当てはまるかどうかを、早い段階で不動産会社に確認しておきましょう。
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不動産を購入するときの注意点は、契約直前にもあります。
高額な買い物となる不動産の購入では、契約に際してかかる経費の確保や重要事項説明書の確認などが重大なポイントです。ここでは、契約に際して起こりやすい失敗例と、そこから学べる対処法を紹介していきます。
マンション購入では、契約前に「重要事項説明書」などの重要な書類を交付されます。
こういった重要書類はしっかり確認しておかないと、以下のようなトラブルが起こりかねません。
事例は駅から近くのマンションを購入した30代の男性です。住環境は良好で近所の人も親切な人が多く、問題なく暮らしていたそうです。
ところが、購入して1年も経たないうちに、大規模修繕の費用が足りないので修繕積立金を値上げするという通知が管理組合からありました。
紆余曲折を経て結局、修繕積立金は値上げされることになりましたが、この積立金に関する内容は契約時の説明で提示された「重要事項説明書」にすべて記載されてある通りの手続きだったので、異議を申し立てるわけにもいかなかったようです。
予想外の出費に直面し、この男性は購入前の確認を怠ったことを後悔したとのことでした。
中古マンション購入時にはたくさんの書類を受け取ります。
その中でも重要なのは「重要事項説明書」「付帯設備表」「物件状況報告書」の３つです。
「重要事項説明書」は物件と売買契約の条件について、名前の通り重要な事項が全て記載されている書類で、これは宅建士資格者が購入者に対して説明する義務のある法的な書類です。「付帯設備表」にはマンションに付随する設備が書かれており、設備の有無だけでなくそれぞれの設備の不具合なども記載されています。
そして３つめの「物件状況報告書」は、過去の給排水管の故障、事件や事故、火災の内容、そしてマンション内での討議事項など、見るだけではわからない物件の過去の情報などが記載されている重要書類です。
これらの書類については、仲介会社から早めにコピーをもらい、落ち着いて読める環境でじっくり読み込んでおきましょう。
内容が細かくて難しいところも多いですが、新たに購入するマンションに関わる重大な内容ばかりなので、ぜひ購入前に一読することをおすすめします。
マンション購入では、購入代金とは別に現金を支払う機会もあります。
かなり多額の現金を取り扱うことになるケースもあるので、これから紹介する事例のようなミスのないように気をつけましょう。
今回の事例は30代女性のケースです。中古マンションの購入を決め、いざ契約の日を迎えました。
契約当日には数百万規模となる手付金を用意する必要があるのですが、この方は当日にATMから引き出そうと考えていたそうです。
しかし、案の定、引き出し額がATMの引き出し上限を超えていたことがわかります。契約当日だったということもあり、その後は手付金の準備に奔走する羽目になり、事前に用意しておけばよかったと反省したそうです。
マンションの購入では、購入費用とは別に契約そのものにかかる費用というものがかなりあります。
代表的なものは「手付金」、そして不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」などです。
手付金は購入価格の5〜10%を支払うことが多いので、当日に支払うお金としてはかなりの金額になります。
たとえば、5000万円の物件の購入にあたって手付金が10%ということであれば、500万円の現金を支払うことになるわけです。このような金額だと、引き出し額の上限があるATMで準備することはできないので、銀行窓口などで事前にお金を用意する必要があります。
仲介手数料も同様です。これに関しては支払い時期や金額が不動産会社によってさまざまです。
一般的に仲介手数料は2回に分けて支払うことが多く、通常は「購入価格の3％+6万円（消費税除く）」という価格が設定されています。
たとえば、2000万円の物件だとすると仲介手数料は66万円です。これも決して小さな額ではありませんから、いつ何円支払うのかという点を事前に不動産会社で確認しておくことをおすすめします。
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このように、中古マンションの購入で失敗しないためには気をつけるべきことがたくさんあります。
専門的な知識や情報が必要なものも多くあるので、不安があるようなら不動産のプロに相談しておいた方が安心です。
住まいのミカタでは不動産のプロに個別相談ができ、さらにそれぞれの要望に合わせて優良な不動産会社を3社まで、無料で紹介してもらえます。相談自体は何度でも無料なので、気軽に相談してみましょう。
