不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
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プライヴ・ブルー東京の新築物件を販売したのは、東急不動産で、同物件を賃貸に出す時に仲介業務を担当したのが、その子会社である東急リバブルです。
私が賃貸に出したのは、2年前の2016年の6月で、まだ豊洲の物件需要が強かった時期で（現在もまだ強いようですが）、間取りは80．42平方メートルで、4階、東向き。豊洲運河を望める唯一の棟でした。間取りは当初プランでは3LDKでしたが、リビングに繋がる和室をぶち抜いて23畳の広いリビングに変更し、浴室にはプライヴ・ブルー東京内で唯一、窓が有る間取りで有るビューバス仕様で、豊洲運河方面が見えました。そこにオプションで28万円位したパナソニックのバスオーディオ設備をビルトインし、浴室につかりながら、音楽を聴き、窓から豊洲運河を望めるようにしました。
また、入り口にも、オプションで全身鏡を設置しました。
これは、私達に子供がいなくて、妻と二人だけで住むために、3部屋も必要無く、広々としたリビングで生活し、好きな音楽を聴きながら、豊洲運河の夜景を見ながら入浴するライフスタイルを思い描いたためのものでした。
物件を購入してから12年後に、事情で実家に戻る必要が出来たため、当物件を賃貸に出す事にし、当マンションを販売した東急不動産の子会社である東急リバブルを含めた、5社位に賃貸価格の見積もりを依頼しました。
私自身も豊洲の賃貸市場を常時、チェックしていたので、それなりに土地勘を持っていて、諸々の成約価格などを参考に25万円/月位で決めたいという希望を持っていましたが、出てくる推薦賃貸価格は、どの会社も似たり寄ったりで大体、23万円/月近辺でした。
確かに間取り、向きなどだけで判断すれば、あながちずれた価格では無いとは思いましたが、23畳の広いダイニングとビューバス仕様とバスオーディオ設備などは、子供が独立して夫婦2名で住む、相対的に裕福な世帯には、打ってつけだと思っており、その分のプレミアを取れると踏んでいました。
この辺の見解を東急リバブルの営業マンに何度も説明しましたが、あまり反応してくれなかった感じで、むしろ、「高いと母数が減るので、決まらない可能性が高まるので、無難な線で出した方が良い」という一点張りで、折り合う余地が有りませんでした。要は、「お客様のご希望の価格でこちらは売りに出しますが、決まらなかった場合の責任は、お客様自身で負って下さい」という事でした。
私自身も初めての経験でしたので、プロの営業マンに悉く、同様の事を言われると、さすがに自分が頓珍漢な事をしようとしているのではないかと若干、不安になってくるのは、仕方無い事でした。
色々、悩んだ末に、不動産会社の言い値には従わずに、当初通り、自分の見立た価格、25万円で出した所、なんと2日で借り手が決まりました。
まあ、彼らも仕事なので、彼らからしたら、売れやすい低価格で出したいというのは当然ですが、あまりにも他人行儀で木で鼻をくくったような杓子定規の対応には、正直、辟易しました。結局、不動産会社は、ウェブで調べればわかる程度の過去の平均価格を教えてくれる程度で、それ以上のアドバイスなどはしてくれないものだと言う事が今回の経験でよくわかりました。あくまでも、決めるのは自分で、リスクを負うのも自分だという事をこれから不動産を売却したり、購入したりする方の参考になればと思います。
もし、私が不動産会社の言う通りにしていたら、当然、23万円で妥結していて、年間24万円の機会損失を起こしていました。不動産会社は、売買を仲介するだけのオペレーション会社だと理解するのが懸命です。
メインエントランスの正面には、巨大な生花のオブジェが有るが、これはマンション建設2年前に販売用のパンフレットにCG合成で作られた写真と14年経った現在でもまったく同じようにディスプレーされている所などは、すばらしいと思う。
当マンションは、豊洲再開発で一番最初に建ったマンションなので、当初の販売価格が安かったという事も有るが非常に収益性が良い。
ちなみに私の物件は、各種オプションを付けても4180万円で購入出来たが、現在の販売価格は、6300万円なので50％のプレミアが付いている。
そのため、入居率も高く、空室が出るとすぐに埋まっている状況である。
建物のデザインがとにかくカッコ良い。対面の1000世帯の東京建物の東京フロントコートが要は味気の無い高島平のマンモス団地みたいな平凡なデザインとは好対照でなおさら良さが光る。
駐車場が100％確保されており、3000円/月の駐車料金も魅力的。
また、ソフト運営面では、理事会が非常にしっかりしており、資産価値の維持向上を目的として、民泊禁止などへの迅速な対応、剰余金の安全な資金運用、各種設備コストダウンの実施などによって、当初予定していた修繕積立金の値上げをしなくても良くするなど、本格的に理事会運営にコミットして、かつ適切なアクションを起こして、必要な手を打っている所は、賞賛に値すると思う。
担当してくれたのは、30代位の主任クラスの男性の方で、爆笑問題の田中に容姿が似ている感じで、不動産会社らしく、毎回、きちんとネクタイをしていて、清潔感が有り、対応や言葉使いも丁寧で非常に好感が持てる感じというのが、第一印象でした。
また、実際にお会いした時の説明も丁寧で、メールなどの返事も迅速で好感が持てました。
ただ、先の物件の貸し出しの時と同様、すべての対応が慎重というか、杓子定規で、保守的過ぎたという感じがしました。
例えば、今年、賃貸契約の更新の時期になり、豊洲市場の継続的な強い需要のため、家賃の値上げを打診した所、その営業担当者は「通常は、あまり値上げの交渉は、不動産会社としてはやらない。値上げしたいのなら、ご自身で直接、交渉してもらう事になる。一応、契約更新チームには、その旨の意向は伝えるが、、、」という歯切れの悪い回答であった。
所が、契約更改チームの担当者と直接、話してみると、「値上げの交渉なども普通にやりますよ」との事で、言っている事が180度異なっていた。同じ社内でこんなに話しが違うのは、やはり、いかがなものかと思わざるを得ないので、評価は普通という事にしました。
人気のあるエリアだったので、借り手はすぐ見つかるという売り文句だったが、最初は一気に賃貸が出たので競争が激しく、なかなか借り手が見つからなかった。家賃を下げようかと思ったこともあったが、不動産会社の担当者からのアドバイスで最初の家賃で粘ったら、ちゃんと借り手が見つかり、現在の家賃収入にも満足している状態です。
電話での対応も早く、営業マンが外出していても、すぐに連絡が取れるので、ありがたい。物件のできあがりを見てから購入したので、購入前後でのギャップはない。
土地柄や物件を吟味して、大きな値下がりがないような物件を選んだ。我が家のライフスタイルに合っていて、良かったと思う。安定的な収益の確保ができて、うれしい。今後は、相続が発生する前に利益が出る程度で売却して、終活の準備をしたいと思う。老後の準備を考えるのが楽しみだ。
新築マンションが近所に建ったので、何気なく見に行った。担当の営業マンは、それなりに知識があり、話やすかった。また、年代も同じくらいだったので、金銭面での相談、ローンの組み方などもしやすかった。それなりに、経験もある方だったので、他の物件の話なども聞けて、お会いするのが楽しかった。営業トークだけでなく、ぶっちゃけトークもできて、良かったと思う。
東急不動産の関連マンション管理会社は、実際利用してみて、とても不満があった。会社担当者は、物件契約者の内覧会用の資料に実施設計図とは違う図面を利用しており、その件について説明会で異議を出すが、全く取り合ってくれなかった。また、入居してから管理組合理事長と結託して、インターネット利用費の消費税8%値上げを忘れて、後日10%に上げてその帳尻を合わせる不正行為を行った。全く管理がなっていない。
3つ目の不動産投資先を東急不動産ではなく別の関西私鉄系不動産会社(京阪不動産)に変更した。札幌市大通公園のタワーマンション(2LDK・56M2:30階建ての6階部分)を3200万円で購入でき、利回りも5%近く確保できている。この不動産会社を変更した事は大正解だった。引退後、年金収入以外にこれら家賃収入があり、無職で生活できる。
札幌市西区JR琴似駅と地下鉄駅のダブルアクセスだった物件で、とても利便性が高かった。メイン道路の歩道にはロードヒーテングが施されているので、冬季利用にも支障がなく、賃貸用に出すのも客がすぐに見つかった。購入した部屋は2LDKでの面積が60㎡程度なので、販売価格があまり高くなかった。デメリットは何も思い浮かばない物件だった。
営業マン担当者がだめだった。売買契約の最終日に相手が来ず事故ということだったが、偽装事故で、抵当権が抹消されておらず大変困った。不動産会社はお詫びするだけで責任取らず、結局相手の親族が支払い後日解決したが、本当に困った。以後その会社は見るのも嫌で、付き合いはしていない。今でも堂々と活動しているのを見ると腹が立つ。
購入の前後に関わりなく、とても誠実できちんとした素早い対応をしていただいたので、とてもありがたく思いました。物件販売担当の営業の女性ば、二十代半ばのとても若い方でしたが、非常にしっかりしていて、なおかつ明るく親しみやすい方で、不安なところが何もありませんでした。購入後の管理会社は、販売会社の関連会社でしたが、それぞれの会社が互いにしっかり連携していて、何も問題はありませんでした。
今すぐに安定的な収益が見込めなかったとしても、物件周辺が次第に発展していくにしたがって、今後ますます物件価値が上がっていくことが期待できそうな状況にある地域と言われています。今すぐに売りに出さなくとも、開発が収束に向かう直前あるいは開発完了の直後でも、とても人気のある地域の物件であるため、焦らなくても大丈夫であると思われます。
最寄り駅が急行電車が停まる駅であり、都心部まで徒歩含め30分程で行ける便利な地域のマンションです。また、閑静な住宅街でありながら、最寄り駅が開発中でさらに駅周辺が発展していく過程であるため、物件価値が更に上昇傾向にあります。マンション自体もきれいで機能的な作りになっており、角部屋を購入できたことにより、風通しや陽当たりも良い、居心地の良い住まいです。
