「売る」「買う」の不安をスッキリに
「売る」「買う」の不安をスッキリに
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更新日：2019/06/07
「マンション買うときってどんな手続きになるんだろう？賃貸を探すときとはどんなところが違うんだろう？」という疑問をもつのは、みなさん共通ではないでしょうか？
そんな疑問を解消するため、ここではマンション購入の段取りをわかりやすくお伝えします。
これさえ読めば、購入の検討から物件の引き渡しまでの流れを5ステップで理解できます。
購入時に押さえておきたい注意ポイントも記載してあるので、ぜひ参考にしてくださいね。
なお今回は、近年首都圏での成約件数が増加（※）している「中古マンション」の購入の流れについてお伝えします。
※参考：首都圏不動産流通市場の動向,2018年,公益財団法人東日本不動産流通機構
さて、中古マンション購入の流れは、購入予算を把握することから始まります。
「このマンション、素敵だなぁ」「あのエリアに住んでみたいな…」と思いをめぐらせても、購入資金が足りなければ買えません。
いまの年収と貯金なら、いくらのマンションを買えるんだろう？まずはそこを把握しましょう。
参考までに、年収別・自己資金別のマンション購入予算をまとめました。
年収別・自己資金別のマンション購入予算
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※固定金利3％、30年ローンを借り入れた場合で試算
ただし、この購入予算をすべて物件価格に使えるわけではありません。
マンションの購入には、物件価格だけでなく、登記手数料・ローン手数料などの「諸費用」がかかります。
諸費用の種類
◆登記手数料
物件の登記手続き時に司法書士へ支払う報酬
◆ローン手数料
住宅ローンの手続き時に発生する保証事務手数料、保証料など
◆仲介手数料
売買契約時に不動産会社へ支払う報酬
◆税金
印紙代や不動産取得税など
◆保険料
火災保険料など
◆その他
新居への引越し費用や、家具・家電の購入費用など
中古マンションを購入する場合には、物件価格の5～10％ほどかかると考えておきましょう。
つまり、物件価格×105％～110％＝購入予算です。
たとえば3000万円の中古マンションを買うなら、3150万～3300万が購入予算となります。
この購入予算を自己資金と住宅ローンでまかなう必要があるため、マンションの購入予算は「自己資金と住宅ローンの借入額をいくら用意できるか」で決まります。
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では、住宅ローンはいくらまで借りることができるのでしょうか？
あくまで目安ではありますが、年収別の住宅ローン借入可能額をご紹介します。
年収別：住宅ローンの借入可能額
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※固定金利3％、既存の借り入れなし、返済比率は年収の20％で算出
「とりあえず概算の借入可能額が知りたい」という方には、LIFUL HOME’Sの住宅ローンシミュレーターがオススメです。
借入可能額は、金融機関や不動産サイトのシミュレーションツールで概算を出すとより具体化します。
年収や自己資金、返済期間などを入力すれば、借入可能額を試算できます。
このように、自己資金はいくらあるか、頭金はいくら出せるか、住宅ローンはいくら借りられるか……など、ご自身の収入・預金とライフプランを踏まえて購入予算を考えましょう。
おおよその購入予算を把握できたら、次は物件探しです。
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購入予算を把握したら、希望のエリア・広さなどの条件を加えて物件探しのはじまりです。
まずはSUUMOやHOME’Sなどの物件情報サイトから、どのような物件が売り出されているかチェックしてみましょう。
物件を探すときには、「絶対に必要な条件」と「できれば欲しい条件」に分けて検索することがポイント。
希望条件をあれこれ追加すると、検索のヒットはどんどん少なくなってしまうもの。最低限の譲れない条件を決めて、掘り出し物件を探しましょう。
また、物件情報サイトと併せて、不動産の仲介サービスに依頼すると効率よく物件を探すことができます。
不動産会社の仲介サービスを利用するなら、複数（2～3社）に行くことがオススメ。
支店の多い大手不動産会社なら広範囲に物件を探すことができすし、地域密着型の店舗ならその地域の売り出し情報をいち早く掴むことがあります。
複数の仲介サービスを利用して、それぞれの店舗の強みを活かして条件に合う物件を探しましょう。
「そうは言っても、どの不動産会社に行っていいかわからない」という方は、ぜひ住まいのミカタをご利用ください。
お客様のご希望条件をお聞きして、条件に合う不動産会社（担当は店長～マネージャークラス）を紹介させていただきます。
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気になる中古マンションが見つかったら、積極的に内覧に行きましょう。
住み始めてから、「水回りの動線が悪かった」「物件は気に入ってるけど、病院が遠い」なんてことがあったら困りますよね。
現地に足を運んで、実際にその家で暮らすことをイメージしながら、物件とその周辺環境を細かくチェックすることが大切です。
物件見学時には、建物・室内それぞれ以下のポイントをチェックします。
建物のチェックポイント
汚れやひび割れなど目立つ劣化がないか。
どのような掲示物が張り出されているか。
大規模な修繕計画や、共用部の利用に関する住民のマナー、近隣の治安（変質者・騒音）がわかることがある。
エントランス、郵便受け、共用廊下、ゴミ置き場の清掃状況は問題ないか。
共用部の清掃が行き届いていない場合、マンションの管理状況や住民のマナーに問題のある可能性あり。
使用予定がある場合に、空きはあるか。
その他に共用施設があるか。ある場合は利用ルールを確認。
月の管理費は適正か。また、管理組合はしっかりと機能しているか。
直近の大規模な修繕はいつ行われたのか。長期的な修繕計画が定められているか。その修繕費用は充分に足りているか。
室内のチェックポイント
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部屋の明るさや広さ、天井の高さなど、住みやすそうな空間か。
また、日当たりや風通しがよいかも確認を。
手持ちの家具や家電製品が置けるか。
汚れやひび割れなど目立つ劣化がないか。
遮音性はあるか。
床のきしみ、ゆがみ、キズは気にならないか。
使い勝手に問題はないか。また、水回りの動線はよいか。
収納スペースは充分にあるか。荷物を収められるか。
家電製品の配置と併せて考えたとき、コンセントの配置と数は充分か。
冷暖房の設置があるか。
洗濯物を干すためのスペースが充分にあるか。
日当たりや風通しに問題はないか。
部屋の広さは、家具を配置すると、ぐっと狭く感じるもの。
いま使っている家具や、新しく買う家具の配置も考えながら使い勝手を確認しましょう。
なお、建物や設備の劣化状況が気になる場合には、ホームインスペクション（住宅診断）を受けるのもひとつの手段です。
修繕の必要性や、修繕時の費用を専門家に診断してもらうことで、より安心して物件を購入することができます。
マンション選びにおいては、周辺環境も忘れずにチェックを。
物件の周辺環境におけるチェックポイントは、以下のとおりです。
周辺環境のチェックポイント
最寄り駅からの所要時間は希望条件通りか
金融機関やATMが近くにあるか
スーパーや薬局、コンビニなどが近くにあるか
学校、病院、役所、郵便局が近くにあるか
飲食店や商業施設が近くにあるか
周辺に高層の建物が立つ予定はないか
近隣の騒音や安全度に問題はないか
治安を確認するなら、昼よりも夜に。
実際に、最寄駅からマンションまで夜に歩いてみるといいでしょう。
これらのポイントをチェックしながら物件を探し、もし条件に合う物件が見つかれば、いよいよ売買契約となります。
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中古マンション購入における契約の流れは以下のとおりです。
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「なんだかややこしい……」と感じられるかもしれませんが、やはり不動産は大きな買いもの。コンビニで買い物するようにはいきません。
購入後に後悔しないために、細かい点まで入念にチェックしてから契約を結ぶ必要があります。
「このマンション、買いたい！」と決まったら、まずはその物件の購入申し込みをします。
購入申し込みとは、売り主に対し「この物件を購入します」という意思表示（＝交渉依頼）をするためのもの。
購入物件の価格、住宅ローンの利用有無、代金の支払方法などを「不動産購入申込書」に記入して、申し込みましょう。
この申込内容をもって、契約条件を売り主と交渉・調整することになります。
価格交渉をするなら、このタイミングで交渉します。
なお、購入申し込みは売買契約とは別ものです。
売買契約が成立するわけではないため、申し込みの条件によっては他の買い主に決まってしまうこともあります。
いっぽう、こちらの都合で申し込みをキャンセルすることもできます。
その場合のキャンセル費用はかかりません。
売り主との交渉は、原則として申し込み順となるので、欲しい物件が見つかったらすぐに申込書を提出しましょう。
住宅ローンの審査は、原則として事前審査と本審査の二段階で行われます。
売買契約後に「ローンの審査に通らなかった……」なんてことが起こらないよう、購入申し込みの前後でローンの事前審査を行っておきましょう。
事前に金融機関から融資の内諾を得ることで、交渉が有利になることもあります。
事前審査にかかる期間は、金融機関によって異なりますが、一般的には3～4営業日。
審査が通り、売り主との交渉もまとまったら、やっと契約です。
売買契約は、次で説明する「重要事項説明」受けてから契約を締結します。
売買契約を締結するには、まず物件と売買契約にかかわる「重要事項説明」を受ける必要があります。
「重要事項説明」とは、契約前に購入者に対して説明しなければならない重要な事項のこと。
売り主業者、媒介・代理業者にその説明が義務づけられており、説明は宅地建物取引士が行います。
重要事項説明の例
◆物件
・物件に関する事項（所在地や面積など）
・登記簿の記載事項（所有者や、所有権以外に登記されている権利があるかなど）
・飲用水・電気・ガスの供給や排水施設の整備に関する事項
・マンションの規約・管理・修繕維持に関する事項
◆取引条件
・契約解除、違約金に関する事項
・契約時の手付金や中間金に関する事項
・供託や保険加入に関する事項
・ローン特約に関する事項
重要事項説明は、売買契約とあわせて、不動産会社の事務所で実施されることが一般的です。
所要時間は、重要事項説明と売買契約の締結で、それぞれ1～2時間ずつとなります。
合計2～4時間の長丁場になるので、必要書類のコピーを事前にもらって、よく確認しておきましょう。
事前の書類チェックは、マンション購入後のトラブル防止につながります。
書類には法的用語や独特の言い回しが並ぶため、理解しにくい記載も多いかと思います。
少しでも不明点があれば、遠慮せずに業者に質問しましょう。
契約内容を理解し、納得したうえで、売買契約に進むことが大切です。
重要事項説明を受け、重要事項説明書を交付されたら、続いて売買契約を締結します。
売買契約書には、売買契約後のトラブルを防ぐための重要な約束事が記載されています。
また、物件の引き渡し後に売り主も気づいていなかった欠陥が見つかった場合にどうするかなど、トラブル発生後の解決策までが定められています。
売買契約においては、買い手側が一方的に不利益を被らないよう、一定の法整備がなされてはいますが、それで完璧となるわけではありません。
契約に定めがない事項は協議の上で決まるため、重要な契約条件が不明確になっていないか、契約前に必ず確認しましょう。
最終的に契約内容に同意をしたら、契約書にサインします。
契約時には、以下5点を用意しておく必要があります。
売買契約に必要なもの
上記のリストにある「手付金」とは、売買契約時に買い主が売り主に先払いする代金のことです。
相場は、売買代金の5～10％になり、基本的には現金で用意する必要があります。
マンション購入を考え始めたら、早めに準備しておきましょう。
この手付金は「解約手付」としての性質をもっています。
売買契約後に買い主が契約解除を申し出た場合、この手付金は買い主に戻ってきません。
反対に、売り主が契約解除をするときには、買い主に手付金の倍額を払うことになります。
もし物件価格が4000万円・手付金が5％なら、手付金は200万円になりますから、買い主・売り主ともに、売買契約後のキャンセルは容易でなくなります。
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売買契約を終えたら、すみやかに住宅ローンを申し込みましょう。
申し込み後はローンの本審査が行われ、金融機関と保証会社により、購入物件の担保価値や申込者の健康状態を詳しく審査されます。
審査にかかる期間は、金融機関にもよりますが、一般的に2週間～1ヶ月。長いですね…。
しばらく待って、無事に本審査に通過すれば、金融機関と金銭消費賃貸契約（金消契約ともいいます）を結ぶことになります。
この契約に必要なものは以下のとおりです。
金銭消費賃貸契約に必要なもの
契約にかかる時間は、一般的には1時間ほどになります。
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住宅ローンの契約を終えたら、融資を実行して残金決済をします。
残金決済後に物件の引き渡しを受ければ、ついにマンションはあなたのものとなります。
融資の実行から物件の引き渡しまでは、以下の流れで進めていきます。
一般的には、住宅ローンを申し込んだ金融機関にて実施します。所要時間は合計で1～2時間です。
残金決済には、登記を代行する司法書士が同席します。
このときに必要書類を預け、所有権移転などの各種登記を依頼します。
登記が完了したら、その物件は正式にあなたのものとなります。
後日に登記関係書類が届いたら、紛失・破損しないよう大切に保管しましょう。
残金決済とは、購入したマンションの売買価格のうち、まだ支払っていない残りをすべて支払うことです。
売買契約時に残金決済日の期日を決められるため、期日に間に合うように住宅ローンの融資実行準備をしておきましょう。
なお、融資の実行には最短でも金銭消費賃貸契約から3日はかかります。
期日に間に合うよう、猶予をもって契約するよう気をつけましょう。
つづいて、固定資産税や都市計画税などの税金や、管理費・修繕積立金などを精算します。
また、売買契約時に半額を支払った仲介手数料の残金や、司法書士に依頼する登記費用などの諸費用も、このときに支払います。
これらの諸費用は住宅ローンではカバーされないため、注意しておきましょう。
入居にあたって必要となる物件の管理規約や、付帯設備の取扱説明書・保証書などの書類を売り主から引継ぎます。
そして最後に、物件の鍵を受け取り、「不動産引渡確認証」にサインをしたら、手続き完了。
あとは引っ越しをすれば、マイホームでの新生活のスタートです！
【土日祝も営業】買い時はいつ？不動産のプロが無料でアドバイス！
以上、中古マンション購入の流れでした。
中古マンション購入は、ひとつのステップにおける工程が多く、細かい点まで注意を必要とする場面もありますが、おおよその流れは伝わったでしょうか？
はじめにお伝えしたとおり、マンション購入は、まず購入予算を把握することから始まります。
だいたいの予算が決まったら、住みたいエリアと希望条件を加えて、物件探しを始めてみましょう。
私たち『住まいのミカタ』では、中古マンションの購入を考え始めた方に向けて、無料のアドバイスサービスを提供しています。
不動産仲介を10年以上経験したプロのアドバイザーが、購入時のポイントから、不動産会社に行く前に知っておいた方がいいことまで、わかりやすくお伝えします。
もちろん、購入に関するお悩みもご相談いただけます。
コラムを読んで「もっと詳しい話を聞きたい」「気になっていることを相談したい」と思われた方は、ぜひお気軽にお越しくださいね。
