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初心者必見!中古マンションの選び方

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「中古マンションの選び方がわからない!」

いざマンションを買おうと思っても、どんな基準で選べばよいか、悩みますよね。

ここでは、不動産会社へお問い合わせする前に知っておきたい「基本中の基本ポイント」をお伝えします。


目次

購入目的

そもそも目的が曖昧、なんとなく・・・だと不動産会社はちゃんと対応してくれません。

相談する材料をある程度固めることから始めましょう

・居住目的の場合

一番の優先順位は何でしょうか。意外にこれが整理されていません。

公共・商業施設でしょうか。子供の学校でしょうか。職場へのアクセスでしょうか。病院は近いでしょうか。

独身、ファミリーなど家族構成における間取りの柔軟性や住環境、自分の収入に見合った物件価格など、希望条件をとにかく書き出して優先順位付けすることが必要となります。

・投資目的の場合

副収入源が欲しい、老後に向けた資産形成、安く購入して高く売り抜けたいなど不動産投資を行う「目的」は多種多様です。

また、目的に応じて物件タイプも異なってきます。築年数、立地、都心部までのアクセス、入居率、家賃相場・・・。

毎月得られる家賃や月々のローンの返済額、維持管理の費用を勘案した上で、購入物件を選定・決定します。

 

物件価格

当然ながら、新築マンションに比べれば中古マンションの価格は安いです。

新築マンションの価格は売り主である不動産会社が値段を決めます。

一方、中古マンションの価格は売リ主から仲介を依頼された不動産会社が物件を査定、その査定金額、いわゆる売買評価価格をもとに売り出し価格を決定します。

加えて売り主の意向を反映させることが可能です。

  • 何かしらの事情で早く売却したい
  • ローン残債等の事情で高く売却したい

需供のバランスから市場の適正価格となるはずですが、売り主の意向が反映されているがゆえに買い主は中古マンションの価格が適正価格かどうかわからないわけです。

不動産会社へ問い合わせする前に、事前に相場を把握することが重要となります。

相場の事前確認は、アットホームIESHIL(イエシル)HOME’Sなどを参考にするとよいでしょう。

 

管理組合

立地や価格、外観デザインや内装、設備機器のスペックだけで選ぶのではなく、管理の良し悪しを加味してマンションを選ぶ時代になっています。

マンション管理の主体は「管理組合」です。

管理組合が良好な状態を維持している=資産価値を維持している中古マンションであるかどうか、かなりシビアに検討する必要があります。

例えばマンションの経年劣化に合わせて計画的に実施される修繕工事なのですが、外壁の補修から塗装・防水など、着工から竣工まで、小規模では約5年、大規模では約10年単位といくつもの工事で構成されています。

以下の状況もあわせて不動産会社へ確認したいポイントです。

  • 管理組合が主体となって長期修繕計画にもとづいて計画的に修繕を行っているか
  • 財源は十分か(少戸数であるにも関わらず管理費・修繕費が異様に安い場合は要注意です)

他にも管理組合(管理会社)の判断材料はたくさんあります。

  • 建物の定期点検(コンクリート部分のひび割れは初期の段階で見逃すと大きな出費!)
  • 共用部分(エントランスやエレベーター、駐車場・駐輪場や郵便ポスト、ごみ置き場など)の清掃
  • エレベータなど機械設備の保守・点検
  • 消防設備の定期点検と消防署への報告
  • 貯水槽や浄化槽の法定点検や清掃 などなど

新築と異なり、中古マンションは現状の管理状態を比較・検討の上、購入できるメリットがありますので、ぜひこの点を活かしてください。

耐震性

1981年6月、耐震基準が変わりました。

旧耐震基準

100年に何回か程度起きる可能性のある「震度5程度の中程度の地震に対して、大きな損傷を受けない」規定

新耐震基準

「中程度の地震に対しては軽微な損傷にとどめる」に加えて、100年に1度起きるか起きないかの「震度6程度の大地震に対しては、建物の倒壊を防ぎ、人命を守る」という2段階の規定

「震度5程度の地震に耐えうる住宅」から「震度6以上の地震で倒れない住宅」に強化され、「人命を守る」観点が追加されたことは大変重要ではありますが、旧耐震基準の中古マンションは不安かというとそうではありません。

仮に築年数が古くても、耐震構造的に安全性の高いレベルで建築された物件が多数存在しており、耐震基準の「新旧」だけでは耐震性を判断することはできません。

ではどのようにして耐震性、施工品質の良し悪しを判断するのでしょうか。

躯体(くたい:建築物の構造体。建物の強度にかかわる基礎、柱、梁、壁面、床などを指す)は外観や内観の目視だけではわかりません。

不動産会社を介して信頼できるデベロッパー、設計事務所、施工業者など、専門家に確認・相談できるかが重要となります。

建物の設計図や竣工図、建築確認申請書、構造計算書など、まずは図面をもとにアドバイスをもらうことから始めましょう。

 

リフォーム、リノベーション

居住者のいる状態で中古マンションの内覧はNGです(居住者が内覧OKすれば可能ですが……)。

築年数を経れば、当然破損個所や汚い部分がありますので、リフォーム費用は大変高額になってしまう可能性があります。

一方、すでに居住者が引っ越しをされ、リフォームした後の物件であれば、キレイな状態で内覧OK!

(リフォーム費用は売価に転嫁されているものの)リフォームしなくてもすぐに住める物件といえます。

昨今「リノベーション」ということばがあります。

古くなった家をもとどおりに直すリフォームだけでなく、もともとの内装や間取り・設備などを変えて、デザインや性能をより良くすることを意味します。

仮に物件購入後にリフォーム、リノベーションする場合、プラン作成から工事、完成まで半年ほどスケジュールの猶予が必要となります。

下記内容について事前確認しておくことで、後々の諸費用を考える材料となります。

  • 「区分所有法」という法律に沿ってつくられた管理規約、使用細則に抵触しないか
  • どの程度間取りや水回り等を変更できるか
  • 指定業者の有無

リフォーム、リノベーションを前提に中古マンションを購入検討している方は、物件探しもプランニングの相談も窓口が同じ「リノベーション会社」へ相談する選択肢もあります。

 

セキュリティ

防犯に対するニーズは年々高くなっていますが、中古マンションではどこまで考慮すればよいでしょうか。

テレビモニター付きインターフォン、オートロック、防犯カメラ、24時間セキュリティシステム、有人監視、警備会社との契約有無など・・・。

これは中古マンションに関わらず、こだわるに越したことはないです。

ただし、新築マンションとは異なり、すべて整った堅牢な設備を中古マンションに求める場合、別途追加設置になるかもしれません。

安心を得るための費用だと思って、じっくり検討してよいでしょう。

ちなみに意外な盲点は鍵の交換です。引渡し後に鍵を受け取りますが、前の住人が入室できてしまう可能性から、防犯上、交換したほうがよいでしょう。

※不動産売買は現況引き渡しが基本であり、所有権が移ってから鍵交換=買い主の費用負担となります。

おわりに

今回は、中古マンションの選び方について注意すべき基本をお伝えしました。

住まいのミカタでは、仲介を10年以上経験した不動産の専門家が、マンション購入の無料面談を行っています。

とても高額な買い物であるからこそ、その道のプロに細かいポイントを相談してみてはいかがでしょうか。

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この記事を書いた人

本間
住まいのミカタ アドバイザー 本間
宅地建物取引士、FP2級。新築マンション・戸建の販売から不動産仲介での売買など幅広く不動産業界に携わりました。不動産売買でご不安に思われていることや、わかりにくいことなど、どんなことでもお聞かせください。皆さまに笑顔でご満足いただけるようなアドバイスができればと思っています。
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