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【2019年度版】初心者必見!中古マンションの選び方

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更新日:2019/07/11

いざマンションを買おうと思っても、このマッチョな方みたいにどんな基準で選べばよいか、悩みますよね。購入理由や家族構成、年収、将来設計もろもろを加味して考えることになるので十人十色です。

 

中古マンションを購入する方から1番よく相談されることは築年数です。でもチェックするポイントはそれだけではありません。

 

失敗しない中古マンションを選ぶために一番大事なことは、フラットな立場の信頼できる専門家に相談することです。

 

本来その役割は、依頼する不動産業者の営業マンなのですが、『本当に自分のためにアドバイスをしてくれているのか』と不安になる方も多いのではないでしょうか?

営業マンの中には自社の利益を重視する人もいるので、必ずしもあなたにメリットがあるアドバイスをしてくれるわけではないのが実情です。

 

そんな不安が少しでもあれば、セカンドオピニオンを聞くべきです。

 さて、セカンドオピニオンは誰にお願いするとよいのでしょうか?

セカンドオピニオンをもらう相談者ですが、できれば友人・知人でマンション取引経験の豊富な不動産会社がいるとベストです。

 

友人というのがポイントで、その方が不動産業者の立場にいると、どうしても自社の利益を求めてしまうので、言えることと言えないことが出来てしまうためです。

 不動産に詳しい友人がいらっしゃらない場合は、専門家に無料で質問し放題の『住まいのミカタ』をご利用ください。(所要時間 : 40分程度 / 東京駅徒歩4分)

 

『マンション選びのポイント』

『現在の”本当の”市況感や買い時』

『不動産業界の裏側を踏まえた探し方のコツ』

 

などマンション購入で大事なことを無料で質問できるチャンスです。

ここでは、物件を内見する前後に知っておきたいポイントを不動産アドバイザーからお伝えします。

目次

1. 一目惚れの準備をしよう

まず最初にすることはご自身の目的の整理になります。

いい物件を見つけたときに迷わず購入できるように最低限の優先順位を決めておきましょう。

そもそも目的が曖昧、なんとなく・・・だと不動産会社は本当に買うかわからないと判断して、対応が後回しになることがあります。いい物件を紹介してもらうために、変化してもよいので、目的の整理をしておきましょう。

相談する材料をある程度固めることから始めましょう。


マイホーム利用の場合

まずは目的を洗い出して、優先順位をつけて行きましょう。すべての目的を洗い出すのは大変です。そして、意外にこれが整理されていません。後々、変更してもOKですので明確にしておきましょう。

特に夫婦で購入する場合は下記の項目を軽くすり合わせしておくことが大事です。こちらの6つのポイントを参考にしてください。


  • 築年数

・中古マンションの場合は、1981年6月(38年前)に建築基準法改正により耐震性の基準が変更になりました。それより前の物件を検討にいれるか、リスクを加味して決めましょう

・ここに関しては後でもう少し詳しく説明します

  • 立地

・下記のどれを優先するか優先しないか考えておきましょう

 ・駅からの距離

 ・学区(子育てをする場合

 ・公共・商業施設の有無(病院への距離なども含みます)

 ・職場へのアクセス

  • 管理の質

・基本的に立地や管理組合が影響してきます

・管理組合に関してはもう少し詳しく説明します

・※購入した物件を後々、売却する予定があるなら要チェックです

  • 間取り

・将来、何人で住む想定か

・人数が増えた場合住み替えをするのか?

  • 総戸数

・マンション1棟あたりの戸数によって管理費の負担が変わってきます

・基本的に戸数が多い方が安くで済むことが多いです

・目安は100戸より多いか少ないかといったところです

  • 月々の支払い

・月々いくらの住宅費に抑えたいのか

・もちろん重要なのですが、計算がややこしい部分もあるので、ここは最初はざっくりでもよいです


◆投資目的の場合

副収入源が欲しい、老後に向けた資産形成、安く購入して高く売り抜けたいなど不動産投資を行う「目的」は多種多様です。

また、目的に応じて物件タイプも異なってきます。地方だと高い利回りを期待できるが、空室のリスクがより高いです。空室のリスクが低そうなところは物件価格がそもそも高く利回り率も低いところが多いです。

マンション購入に関する疑問をなんでも相談!住まいのミカタの個別相談会

2. お買い得な物件って見つかるの

価格についてもう少し詳しく解説します。

一般的に新築マンションと比較して中古マンションの価格は安い傾向があります。

首都圏では新築と中古両方の価格は今も上がり続けているような状況です。(価格推移に関してはこちら)

市場への供給数は新築が減る中、中古物件は増加していることも抑えておきましょう。

新築マンションの価格は売り主である不動産会社が値段を決めます。

一方、中古マンションの価格は売リ主から仲介を依頼された不動産会社が物件を査定、その査定金額をもとに売り出し価格を決定します。

加えて売り主の意向を反映させることが可能です。

「残債(ローン)が2000万残っているから手数料も含めて絶対2200万円以上で売りたい。」

みたいなことはよくあります。(この場合は値引きの難易度は上がります。)

逆に、「新しい家にすでに住んでるから早く売りたい。」

という場合は値引き交渉が比較的しやすい傾向です。

 

基本的には需供のバランスから市場の適正価格となりますが、売り主の意向が反映されているがゆえに買い主は中古マンションの価格が適正価格かどうかわからないわけです。掘り出し物件を見つけたくなりますよね。

不動産会社へ問い合わせする前に、事前に相場を把握することが重要となります。

相場の事前確認は、アットホームIESHIL(イエシル)HOME’Sなどを参考にするとよいでしょう。

3. 最初は忘れがちな管理組合

立地や価格、外観デザインや内装、設備機器のスペックだけで選ぶのではなく、管理の良し悪しを加味してマンションを選ぶのは重要です。

マンション管理の主体は「管理組合」です。

管理組合が良好な状態を維持している=資産価値を維持している中古マンションであるかどうか、かなりシビアに検討する必要があります。

 

例えばマンションの経年劣化に合わせて計画的に実施される修繕工事なのですが、外壁の補修から塗装・防水など、着工から竣工まで、小規模では約5年、大規模では約10年単位といくつもの工事で構成されています。

以下の状況もあわせて不動産会社へ確認したいポイントです。

◆管理組合が主体となって長期修繕計画にもとづいて計画的に修繕を行っているか

◆財源は十分か(少戸数であるにも関わらず管理費・修繕費が異様に安い場合は要注意です)

 

他にも管理組合(管理会社)の判断材料はこちらです。

◆建物の定期点検(コンクリート部分のひび割れは初期の段階で見逃すと大きな出費!)

◆共用部分(エントランスやエレベーター、駐車場・駐輪場や郵便ポスト、ごみ置き場など)の清掃

◆エレベータなど機械設備の保守・点検

◆消防設備の定期点検と消防署への報告

◆貯水槽や浄化槽の法定点検や清掃 

新築と異なり、中古マンションは現状の管理状態を比較・検討の上、購入できるメリットがありますので、ぜひこの点を活かしてください。


4. 日本人は今や必ず気にする耐震性

最初に築年数のところで1981年6月に耐震基準が変更になったことをお伝えしました。ここも詳しく見ていきましょう。

◆旧耐震基準

100年に何回か程度起きる可能性のある「震度5程度の中程度の地震に対して、大きな損傷を受けない」規定

◆新耐震基準

「中程度の地震に対しては軽微な損傷にとどめる」に加えて、100年に1度起きるか起きないかの「震度6程度の大地震に対しては、建物の倒壊を防ぎ、人命を守る」という2段階の規定

 

「震度5程度の地震に耐えうる住宅」から「震度6以上の地震で倒れない住宅」に強化され、「人命を守る」観点が追加されたことは大変重要ではありますが、旧耐震基準の中古マンションは不安かというとそうではありません。

仮に築年数が古くても、耐震構造的に安全性の高いレベルで建築された物件が多数存在しており、耐震基準の「新旧」だけでは耐震性を判断することはできません。

ではどのようにして耐震性、施工品質の良し悪しを判断するのでしょうか。

躯体(くたい:建築物の構造体。建物の強度にかかわる基礎、柱、梁、壁面、床などを指す)は外観や内観の目視だけではわかりません。

不動産会社を介して信頼できるデベロッパー、設計事務所、施工業者など、専門家に確認・相談できるかが重要となります。

建物の設計図や竣工図、建築確認申請書、構造計算書など、まずは図面をもとにアドバイスをもらうことから始めましょう。

5. リフォーム、リノベーションによって選び方に影響するの?

中古マンションを購入する場合、多くの人が考えるリフォーム、リノベーションです。

居住者のいる状態で中古マンションの内覧はできない場合があります。(居住者が内覧OKすれば可能です)

築年数を経れば、当然破損個所や汚い部分がありますので、リフォーム費用は大変高額になってしまう可能性があります。

それを保証するため、プロによるチェック「ホームインスペクション」というチェックがあるため、有無は必ずチェックしましょう。

すでに居住者が引っ越しをされ、リフォームした後の物件であれば、キレイな状態で内覧OKです!

(リフォーム費用は売価に転嫁されているものの)リフォームしなくてもすぐに住める物件といえます。

昨今「リノベーション」という言葉があります。

古くなった家をもとどおりに直すリフォームだけでなく、もともとの内装や間取り・設備などを変えて、デザインや性能をより良くすることを意味します。

仮に物件購入後にリフォーム、リノベーションする場合、プラン作成から工事、完成まで半年ほどスケジュールの猶予が必要となります。

下記内容について事前確認しておくことで、後々の諸費用を考える材料となります。

◆「区分所有法」という法律に沿ってつくられた管理規約、使用細則に抵触しないか

◆どの程度間取りや水回り等を変更できるか

◆指定業者の有無

リフォーム、リノベーションを前提に中古マンションを購入検討している方は、物件探しもプランニングの相談も窓口が同じ「リノベーション会社」へ相談する選択肢もあります。

6. セキュリティ

防犯に対するニーズは年々高くなっていますが、中古マンションではどこまで考慮すればよいでしょうか。

テレビモニター付きインターフォン、オートロック、防犯カメラ、24時間セキュリティシステム、有人監視、警備会社との契約有無など…。

これは中古マンションに関わらず、こだわるに越したことはないです。

ただし、新築マンションとは異なり、すべて整った堅牢な設備を中古マンションに求める場合、別途追加設置になるかもしれません。

安心を得るための費用です。ここらへんは不動産会社に聞いてみても良いです。

ちなみに意外な盲点は鍵の交換です。

引渡し後に鍵を受け取りますが、前の住人が入室できてしまう可能性から、防犯上、交換したほうがよいでしょう。

※不動産売買は賃貸とは違って、現況引き渡しが基本であり所有権が移ってから鍵交換=買い主の費用負担となります。

7. おわりに

マンション購入に関する疑問をなんでも相談!住まいのミカタの個別相談会

今回は、中古マンションの選び方について注意すべき基本をお伝えしました。

住まいのミカタでは、仲介を10年以上経験した不動産の専門家が、マンション購入の無料面談を行っています。

とても高額な買い物であるからこそ、その道のプロに細かいポイントを相談してみてはいかがでしょうか。

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この記事を書いた人

本間
住まいのミカタ アドバイザー 本間
宅地建物取引士、FP2級。新築マンション・戸建の販売から不動産仲介での売買など幅広く不動産業界に携わりました。不動産売買でご不安に思われていることや、わかりにくいことなど、どんなことでもお聞かせください。皆さまに笑顔でご満足いただけるようなアドバイスができればと思っています。
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