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中古マンション購入のポイントは?物件選びから見学・契約まで丁寧に解説!

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作成日:2019/08/22

新築と違い、中古マンションの購入には注意すべき点が数多くあります。どんなにしっかり建てられた建物であっても、時間が経てば劣化は進みます。また、中古の場合は新築と比べて資金計画の点での違いも気になります。この記事では中古マンションの購入を検討している方に向けて、物件選び、お金のこと、契約時の注意点や不動産業者選びなどの項目に分けて紹介していきます。

目次

1)中古マンション購入時のポイント:自分に合った物件を選ぼう

この段落では、とくに物件選びの際のポイントについて検討します。

具体的には、地域の治安や通勤距離、海抜、災害時の被害予測などの敷地の立地条件が挙げられます。

また、耐震基準や内覧時に確認しておくことがらなどの建物の評価条件も重要です。

立地の良さをチェックしよう

まず、物件選びにおいて立地の良さは非常に重要です。以下の2つのポイントをチェックしましょう。

治安の良さ

まず、周辺エリアの治安について、事件や事故が多くないかどうかを調べましょう。

1人で住むにしても、家族で住むにしても、治安の良さは安全な暮らしのための最低限必要な条件です。中古マンション購入を検討する際には、まず治安について徹底的に調査しておく必要があります。具体的には、各都道府県警の提供する「犯罪情報マップ」などが参考になるでしょう。これを使えば、物件のあるエリアの事件や事故について簡単に調べることができるのです。

ただし、これらの公開された情報は概要を示すものなので、物件周辺の実際の治安状況については、詳しいことはわからないかもしれません。

その際は、物件がある土地に詳しい人の話を聞くのがよいでしょう。知人や友人で、その土地に詳しい人に相談してみるのです。

できれば「古老」とよばれるような、近隣に長く住んでいるお年寄りなどの話を聴けると、土地の来歴や地域住民の特性などの情報も得られる可能性があります。

なお、忘れてはいけないのが、夜の治安です。物件の内見は昼間に行われることが多いため、盲点になりがちです。気に入った物件が見つかったら、最寄り駅から物件までの経路で、夜間の人通りや街灯の有無などについてもチェックしておくとよいでしょう。

通勤距離・環境の良さ

住居としての住みやすさは、職場や学校へのアクセスの良さに大きく影響されます。

まず、現在の通勤通学で使う最寄り駅や最寄りバス停までの距離、時刻表をチェックしましょう。

さらに、通勤時間がどの程度必要かについても押さえておきます。敷地が郊外にある場合は、利用することになる交通機関の朝夕のラッシュ時の混み具合についても考慮しておくとよいでしょう。

ただし、通勤通学先は転職や進学などで変わる可能性があります。そこで、各種交通機関への乗り換えが可能になるターミナル駅へのアクセスの良さについても評価の基準に加えると、将来にわたって快適な住環境が維持しやすくなります。

また、交通機関へのアクセスの良さに加えて、快適な日常生活を維持するための施設の充実度も重要です。物件の近くに、コンビニやスーパー、病院、銀行、郵便局、公園などがあるかどうかも調べておきます。とくに、食生活に関しては、スーパーは日常的に買い物をする場所なので、品揃えや雰囲気がよい店舗を見つけておくことは重要です。

また、幼児や高齢者がいる世帯であれば、公園や病院へのアクセスはいざというときに備えて、十分に確認しておきましょう。

災害リスクをチェックしよう

日本は地震や台風による災害の可能性から逃れることができない国です。

物件の立地条件を考える際には、そのような災害リスクも検討材料に入れておきましょう。

耐震基準

日本で建物を建てるときには、耐震基準を守る必要があります。

耐震基準とは、大地震が起きたときに建物が倒壊して人命に被害が出ないように、構造的な強度を確保しておくための設計上の基準のことです。耐震基準を守って設計された建物であれば、計画段階での地震対策は済んでいると考えてよいのです。

ただし、この耐震基準は、大地震を契機としてアップデートされます。直近で最も大きな改定は、1978年の宮城県沖地震を受けて、1981年6月1日に行われました。この新しい耐震基準は、通称「新耐震」とよばれています。

また、それ以前のものを「旧耐震」とよぶことがあります。この日以降に建築確認を受けた建物には新しい耐震基準が適用されており、震度6以上の地震に対しての耐震性能を持っているとみなしてよいのです。

なお、建築確認とは、建築基準法に基づき、建築計画が法令に適合しているかどうかを調べるための、行政による着工前のチェックのことです。このような事情から、購入を検討している中古マンションの耐震性については、1981年以降に建築が決まった物件かどうかをまず確認する必要があります。

それ以前であれば、旧耐震基準で設計されているはずですので、念入りに耐震の状況をチェックしなければなりません。

中古マンション市場では、築年数が古い物件の外壁や内装を新しくしたリノベーション物件が注目されています。このような物件は、見た目は新しいのですが、構造が新耐震に準拠しているかどうかは、見ただけではわかりません。耐震診断を受けており、必要であれば耐震補強工事が済んでいるかどうかまで調べなければ、耐震性について安心はできないのです。

海抜の高さ

購入を検討している物件が、臨海地域に立地する場合などは、地盤面の海抜についても調べておく必要があります。

海抜とは、近隣の平均海面を基準にした高さのことで、首都圏であれば東京湾の平均海面が基準になるのです。津波・洪水・浸水などの水害は、海抜の低いエリアの被害が大きくなる傾向があります。

そのため、物件が建つ敷地の海抜の高さを調べて、想定される被害を検討しておく必要があるわけです。

ただし、事情があってどうしても海抜の低い敷地に建つ物件の購入を希望する場合もあるでしょう。

そのときは、高層階を選ぶという方法もあります。たとえば、海抜0mの敷地に建つマンションがあったとして、階高を3mとすれば、10階なら単純計算で海抜30mの高さになるのです。気象庁によれば、東日本大震災での津波の最高高さは16.7mと推定されています。

そう考えると、海抜0mエリアであっても、10階であれば、東日本大震災クラスの災害であっても、津波・洪水・浸水などの直接の被害は受けない可能性が高くなるのです。なお、マンションの構造としては、1階が駐車場になっているマンションであれば、水が溜まりにくく水害に強いといえるでしょう。

ハザードマップの内容

中古マンション物件が建っている敷地の災害リスクを確認するときに便利な資料があります。

それは、各自治体が公開している「ハザードマップ」です。ハザードマップとは、洪水、土砂災害、津波などの被災想定区域がグラフィックに表現されている地図のことで、避難場所などもマッピングされています。

敷地の災害リスクの確認には、まずハザードマップを見るのがおすすめです。同時に、物件から避難場所までの距離やルートの確認もできます。

内見ではここをチェックしよう

新築と同じように中古マンションでも「内見」を行うのが一般的です。

新築物件ではモデルルームしか見られないことが多いのですが、中古は実物を確認できるためチェックポイントが満載です。可能であれば、リストを作って細かくチェックしましょう。

また、時間帯や曜日を変えて複数回行うのもおすすめです。昼と夜、またはウィークデーと週末では全く違った印象になる可能性があります。持ち物としては、5m程度のメジャーを持っていくと、実際の寸法がわかるため便利です。

建物のチェックポイント

中古マンションの内見における建物全体のチェックポイントには、主に次の4つがあります。

1つ目は、エントランスやエレベーター、共用廊下などの共用部分の管理状況です。

まず、清掃は行き届いているかどうかを見ます。コーナー部分や、天井吸気口のルーバーの汚れや埃がポイントです。夜間の内見であれば、電球が切れたまま放置されていないかどうかも確認しましょう。また、壁面の落書きや、塗装の剥がれがきちんと補修されているかどうかも見ます。

2つ目は、ゴミ置き場の管理です。汚れやすいところなので、管理のクオリティが反映されやすいところです。

清掃が行き届いていて分別もしっかりされているかを中心に確認しましょう。

3つ目は、外壁にヒビやサビなどの目立つ劣化が放置されていないかどうかを調べます。開口部のガラスが割れているなどというのは問題外ですが、タイル張りの外壁などは目地部分にヒビが入りやすいので注意してチェックしましょう。

手すりなどのスチール部材のサビについては、見た目が錆びていなくても塗装面が浮いているようであれば、内部のサビに要注意です。

4つ目は、駐車場や駐輪場に駐車している車種に注目しましょう。どんな車や自転車が停まっているかによって、住人の層がわかるからです。また、車や自転車が区画に整然と並べられており、ゴミが落ちていないかどうかも管理力の評価ポイントになります。

室内のチェックポイント

中古マンションの内見で、室内を見るときのチェックポイントの具体例は次のようなものです。

まず、窓やドアなどの開口部まわりを観察しましょう。窓については、向きと日当たりを確認します。

一般的な居住用であれば、南向きの広い窓があると日当たりが良く好まれます。高層階であれば、眺望についても確認しておくとよいでしょう。なお、自宅をホームオフィスとして利用する場合、パソコン作業が多い部屋なら直射日光が入らない北向きの窓の方がよいこともあります。

つぎは、風通しがよいかどうかを調べましょう。

2方向に窓があるかどうかがポイントです。たとえば、南側と北側の両方に窓があれば風が抜けます。

また、地域ごとの風向きの特性がわかれば、それに合わせた窓の配置になっているかどうかも風通しに影響します。たとえば、東側に海があれば、日中は東から風が吹き、夜間は逆に西風になります。

このような地域では、東西に窓があれば、エアコンを使わない自然換気で快適な生活が送れる可能性が高くなるのです。敷地の制約や間取りによっては、開口部を設けることが難しい場合もあります。そのようなケースでは、空調が工夫されているかどうかを確認しておきましょう。

内見で窓やドアがあったら、必ず開閉して確認することをおすすめします。

スムーズに開くかどうかも重要ですが、開けたときに聞こえる外の騒音や強風にも注意を払う必要があるからです。

キッチンやトイレなどの水回りに関しては、カビが生えていたり、嫌な臭いが上がってきたりするところがないかを確認しましょう。中古物件では配管設備の更新時期についても注意すべきです。とくに水回りの配管は建物の寿命にも関わるため、定期的な清掃が入っているかどうかも含めて管理者に確認しておきましょう。入居後にキッチンの家具や設備をそのまま使うのであれば、家具や流し台の位置や収納の使いやすさもチェックポイントの1つです。

建物の構造や仕上げに関して、天井や壁についてはヒビやシミを調べます。とくにシミについては雨漏りの可能性に注意が必要です。

床については、きしみ・ゆがみ・傾きはないかどうか確認します。

壁については、軽く叩いてみて音が響かないかどうかを確認するとよいでしょう。バルコニーがある物件では、必ず外に出てからチェックします。ポイントは、洗濯物を干すために十分な広さがあるかどうか、また、エアコンの室外機を置くスペースの余裕があるかどうかなどです。

給湯器の室外機があれば、機器に表示されている製造年から、取り替え時期が近くないかどうかも調べましょう。

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2)中古マンション購入時のポイント:お金の計画はしっかりと

この段落ではお金に関するチェック項目について確認していきましょう。

資金計画や資産管理、また税金の控除などが主なポイントになります。

明確な資金計画を立てよう

マンション購入を滞りなく進めるには、明確な資金計画を立てることがポイントになります。

返済で無理をしないためには、自分や家族のライフイベントでの支出予定も加味したうえで計画を立てるようにしましょう。

以下で、資金計画に役立つチェックポイントを紹介していきます。

ローン加入のタイミング

住宅ローンで損をしないためのコツは、加入のタイミングを逃さないことだといわれます。

最も重要なことは、健康なうちに加入することです。なぜなら、住宅ローンの条件の1つとして団体信用生命保険への加入があるからです。

健康に問題があると判断されると、生命保険への加入が難しくなり、その結果、住宅ローンも利用できなくなる可能性があります。

つぎに、勤続年数が長い会社に在籍中に加入したほうが有利です。

住宅ローンの審査では勤続年数も判断材料になります。さらに、勤続年数が一定以上長ければ金利が安く設定されるのです。

もし、転職予定があるなら、転職前に住宅ローンの審査が完了するようにスケジュールを立てておくとよいでしょう。

これに加えて、あとで触れる税控除なども考慮すると負担をさらに抑えることができます。

仲介手数料などの諸費用

中古マンションの購入は新築マンションの購入に比べて物件価格を安く抑えられる点が人気です。

同じ規模とクオリティの物件であれば、中古物件は比較的リーズナブルに購入することができます。

その一方で、中古マンション購入の場合には、新築では不要の「仲介手数料」が必要なのです。これも忘れずに資金計画に組み込んでおきましょう。その他にも印紙税やローンの保証料、火災保険料や登記手数料など、マンション本体の費用以外に必要な「諸費用」が発生します。

このような手数料や保険料などを含めた、余裕のある資金計画を立てるようにしましょう。

購入後の固定資産税

マンション購入は、税法上は固定資産を所有することになります。

中古マンションを購入すると、建物と土地のそれぞれに対して毎年固定資産税が課税されるのです。

具体的な税額は「固定資産税評価額」に1.4%をかけた金額になります。なお、この1.4%は「標準税率」とよばれるもので、実際の税率は市町村が条例で定めています。課税対象は、毎年1月1日現在で所有権を登記している人です。

都心などの地価の高いエリアの中古マンションを購入すると、固定資産税も高くなります。そのため、このような税金についても資金計画に反映させておく必要があります。

資産価値の下がりにくい物件を選ぼう



マンションを資産として考えた場合、売却する可能性を念頭に置きつつ購入物件を選ぶという視点が重要です。

具体的には、売却時に高値で処分できるような物件を購入することが基本になります。以下で、資産価値の保全に効果のあるチェックポイントを紹介していきます。

エリア

資産価値を左右する大きな要因に「立地」があります。

たとえば、居住用のマンションの場合、資産価値を保つために重要なポイントは、世帯数が減りにくいエリアに建てられているかどうかです。今後も人口流入が進み、マンション需要が高まるような立地であれば、場合によっては購入時より高く売れる可能性もあります。

なお、一般的に資産価値が下がりにくい立地としては、都市部、駅から近く生活利便性の高い地域、商業の盛んな地域などが挙げられます。

管理状態

立地が資産価値に影響する外的条件とすれば、建物の管理状態の良し悪しは内的条件として最も重要です。

マンションなどの共用部分を持つ建物では、建物の管理は寿命に直結する最重要課題といえます。たとえ立地やデザインがよいものであっても、管理状態の悪い物件は選択肢から外したほうよいでしょう。

内見のポイントでも説明したように、マンションの管理状態は主に共用部分を見ることでチェックできます。具体的には、駐車場・駐輪場・ゴミ置き場など共用部の清掃状況を見ます。

また、外壁や貯水タンクの修繕状況などもわかりやすいポイントといえるでしょう。

いずれにせよ、内見の際に自分の目でしっかり見ておくことをおすすめします。

リノベーション歴

中古マンションではリノベーションされたものが人気ですが、資産価値の保持を考えると、過度のリノベーションには注意が必要といえます。とくに、水回りの大きなリノベーションは配管の劣化を加速してしまう可能性があるのです。

たとえば、リノベーションで最新家電機器を導入して、当初の配管設計で想定された流量を超えた給排水を行なったとします。すると、ただでさえ老朽化している設備に大きな負担を与える可能性があるのです。

また、デザインの観点から考えると、あまりに凝り過ぎた内装などは、好みの問題で買い手がつかなくなる可能性もあります。

実際に、リノベーションは中古マンションならではの楽しみではあるのですが、慎重に行うことをおすすめします。設計者とよく相談して、原状回復が容易な材料や構法を採用するとよいでしょう。

築年数

大幅な値崩れを防ぐためには築年数と価格の推移にも注目しておく必要があります。

一般的な傾向としては、マンションは築20年を経過するまでは価格が下落していきます。その後、比較的安定してくるため、大幅な値崩れの心配が減るのです。

つまり、中古マンションを購入するのであれば、この20年を目安に価格が落ちついた物件を購入すると資産価値の保全に役立ちます。

ただし、そうはいっても築年数の長い物件は別の問題も出てきます。耐震性や設備や躯体の劣化状況など、確認すべき事項とリスクは増えることに注意しておきましょう。

税控除が受けられるかチェックしよう

住宅系不動産の購入には税に関する優遇措置が取られています。

住宅ローンを利用した中古マンションの購入では、一定の条件を満たせば「住宅ローン控除」を受けることができるのです。

住宅ローン控除とは、住宅購入目的で住宅ローンを借りると、そのローン残高の1%が一定期間所得税から控除される制度のことです。この住宅ローン控除は、どのケースでも利用できるわけではなく、適用対象となる床面積や築年数、耐震基準、ローンの返済期間などが決められています。条件に合えば、中古マンション購入であっても適用されるため、支出を減らすという観点から、購入希望の物件が適用対象になるかどうか調べておくとよいでしょう。

また、国や自治体の政策などで、他の税制優遇策が利用可能な場合もあります。最新情報の収集を心掛けて資産価値の保全につなげましょう。

3)中古マンション購入時のポイント:契約前にここを確認

購入を決めたら、売買契約に進むのですが、その際に事前に知っておいた方がよい基本事項があります。

この段落ではそのような契約前の確認ポイントを紹介します。

手付金・仲介手数料

中古マンションの購入にあたっては、不動産会社に「手付金」や「仲介手数料」といったお金を払うことになります。

「手付金」とは、契約日当日に売買代金の一部として支払うお金です。購入申込の際に支払い額が決定しているのが一般的です。

「仲介手数料」は不動産の売買が成立したときに発生する、仲介した不動産会社に払う手数料です。

手数料自体の算出方法や上限額は法律によって決まっているのですが、支払い時期は不動産会社により異なることがあります。契約時に支払いが必要なケースもあるので事前に確認しておきましょう。

また、このような手数料などをATMで現金として引き出す場合、一日の引出可能上限額に注意が必要です。高額であれば、事前に窓口に申し出るなどして、支払当日慌てないように早めの準備を心がけましょう。

重要事項説明書・付帯設備表・物件状況報告書

不動産取引の際には説明すべき事項が法律により定められています。

その内容は「重要事項説明書」に物件と売買契約の条件が記載されています。重要事項説明書の記載内容については、不動産会社は売買契約の前に有資格者によって買主に説明する義務があるのです。ただし、説明を受ける日よりも前にコピーをもらって読み込んでおくのが正しく理解するためにはおすすめの方法といえます。

なお、標準的な不動産売買契約書には「付帯設備表」と「物件状況報告書」が添付されています。「付帯設備表」には、設備の不具合などが記載されているので注意して読むべき書類です。

また、「物件状況報告書」には、過去の給排水管の故障、事件・事故・火災やマンション内での討議事項などが書かれています。内見などで物件を見るだけではわからない重要な項目が記載されているため十分に確認しましょう。

4)中古マンション購入時のポイント:優良な不動産会社を選ぼう

中古マンションの購入では不動産会社に仲介を依頼することが多いでしょう。

信頼のできる会社と取引できれば気持ちよく住み始めることができます。この段落では不動産会社選びのポイントを紹介します。

中古マンション購入の窓口は様々

新築と比べると中古マンション購入の窓口は複雑です。新築マンションを購入する場合、買主は売主であるディベロッパーとの直接契約になるため、契約当事者の関係が比較的わかりやすいといえます。

これに対して中古マンションの購入では、1つの物件に複数の仲介会社が絡んでいることが珍しくありません。

また、1つの仲介会社が買主と売主の両方の窓口になっているケースなどもあります。まずは買主である自分と購入窓口である不動産仲介会社との関係を正確に理解してから話を進めるようにしましょう。

情報量とサービスの質がポイント

中古物件に限らず、優良な不動産仲介会社を選ぶことが、優良物件を見つけるための近道といえます。

不動産会社の「優良さ」は、情報の豊富さとそのクオリティに表れます。たとえば、相場感や近隣情報、周辺地域での取引の実態などに詳しく答えてくれる会社であれば、優良とみなしてよいでしょう。

それに加えて、担当者への信頼感も重要です。誠実さや経験・知識の豊富な担当者であれば、安心して任せることができます。

このように、会社や担当者の対応などをチェックして、信頼できる会社を選ぶとよいでしょう。

「元付業者」は有利

最後に、優良不動産会社を選ぶポイントは「元付業者」であるかどうかという点です。

元付業者とは、売主から直接に物件売却を依頼された仲介業者のことです。元付業者であれば話を直接受けているため、物件の売却理由や売却希望時期について詳しく把握している可能性が高いのです。状況を把握していれば、柔軟な対応も可能になります。

つまり、場合によっては値引き交渉に応じてくれる可能性もあるのです。

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中古マンションの購入ではプロセスごとにチェックすべきポイントが多いのが特徴です。

また、実際の取引では、優良不動産会社を見つける必要もあります。そのようなときには、住まいのミカタがおすすめです。

不動産のプロに何度でも無料で個別相談が可能で、さらに要望に合わせて優良な不動産会社を3社まで無料で紹介してもらえるのです。

中古マンションの購入を検討しているのであれば、まずは無料で相談してみましょう。

この記事のトピックス

この記事を書いた人

石井
住まいのミカタ アドバイザー 石井
宅地建物取引士。不動産業には10年間携わり、賃貸仲介・売買仲介の営業マンを経験しました。 不動産の売買、投資、どのシーンでも賃貸と売買の両目線から、中立な立場でメリット・デメリットをお伝えできます。 お会いした皆さまに有意義な時間を体験いただけるよう、誠意を持ってアドバイスいたします。
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