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知っておきたい!中古マンション購入時の仲介手数料のキホン

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中古マンションを購入するときには、物件代金の他にも、さまざまな費用がかかります。

手数料だけでも、ローン事務手数料や登記手数料などがあげられます。

なかでも「仲介手数料」は諸費用において大きな割合を占めることが多いのです。

新居が見つかっていざ契約!というときに「仲介手数料ってなんだっけ? 」「えっこんなにかかるの!?」

ましてや「用意していなかった!」なんてことにならないよう、キホンからしっかり押さえておきましょう。


目次

そもそも「仲介手数料」とは

そもそも仲介手数料は誰に、なぜ払うお金なのか知っていますか?

仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸の契約をするときに、不動産仲介会社に対して支払う成果報酬です。

成果報酬なので、不動産会社に行って住まい探しの依頼をしても、マンションの内覧に行っても発生しません。

不動産会社を訪ねて、物件を探してもらい、いくつかお部屋の内覧をして、気に入ったものが見つかるまで繰り返し……

ようやく気に入ったものが見つかり、売買契約をしてはじめて、不動産会社から支払いの請求がされます。

不動産会社は、この仲介手数料が収入源の柱となり、不動産営業マンは、仲介手数料をもらうために日々営業しているのです。

 

中古マンションの仲介手数料はいくら?

では、その仲介手数料、一体いくら支払えばいいのでしょう?

実は仲介手数料額は宅建業法により上限額が決まっていますが、反対に、下限額は決まっていません

上限の範囲内であれば不動産会社で自由に決めることができ、上限金額の不動産会社から、無料の不動産会社までさまざまです。

ここでは中古マンションを売買する際にかかる仲介手数料について焦点をあててお話していきます。

宅建業法により定められている仲介手数料の上限は、売買価格400万円以上の場合、【売買価格の3%+6万円+消費税】という速算式より簡単に求めることができます。

例:3,000万円のマンションを購入する場合

(3,000万円✕3%+6万円)✕1.08=1,036,800円

 

ところで、「+6万円」てナニ?

上記の速算式をみて、+6万円とは何なのかという疑問を持たれた方も多いのではないでしょうか?

+6万円……何やらおまけの数字にも見えますが、実は速算式による調整額なのです。

先ほど、「売買価格400万円以上の場合、売買価格の3%+6万円+消費税」とお伝えしましたが、宅建業法では400万円以下の金額も含めて、下記のように定めています。

  • 200万円以下の金額:売買価格の5%+税
  • 200万円超え400万円以下の金額:売買価格の4%+税
  • 400万円を超える金額:売買価格の3%+税

この通り、価格によって利率が異なり、少しややこしいです。

通常の計算式と速算式をわかりやすく図にしてみました。

 

上記図でわかるように、「6万円」とは、全体を3%で計算したときの4%、5%部分の差額、つまり調整額になるのです。

 

仲介手数料額に差があるのはなぜ?

「IT導入による効率化で人件費を削減している」「ネットだけの集客で店舗を構えていない」などの理由で、最近は「仲介手数料無料!」や「半額です!」などと広告して、集客をしている不動産会社も増えてきています。

大手を始め、不動業界では上限額を請求する会社が多いため、安ければ安いほどおトクな気がするかもしれません。

しかし、不動産会社にとって仲介手数料が収入源の柱なのに、そんなに安くしてしまって大丈夫なのかと思いませんか?

その裏側もみてみましょう

仲介手数料無料のカラクリ

物件の契約が決まると、買主と同じく売主も、委託した不動産会社へ仲介手数料を支払います。

直接委託を受けている物件であれば、その不動産会社は売主からも手数料がもらえるため、買主側の手数料を割引ができることがあるのです。

つまり、売主から仲介手数料がもらえる物件に限り、手数料の割引が可能となります。

また、仲介手数料無料の場合は、その会社で直接委託を受けている物件しか紹介できないこととなります。

仲介手数料は安いほどいい?

はたして、仲介手数料は安ければ安いほうがいいのでしょうか?

さきほどのカラクリを知ると、手数料が安いからといって飛びついてしまうのは、注意が必要ということがわかります。

割引きが大きい会社にお願いしたものの、希望する物件情報がなかなか入ってこない。実はもっと条件にあう物件があったのに…なんてことになってしまう可能性もあります。

また、売買契約だけ終えて、ローン手続きや、引き渡しまでの注意事項や、ご案内を一切しない業者もいます。

更には無料と見せかけて、別の名目で費用を請求されたなどという話もあるので注意しましょう。

仲介手数料の値切りはできる?

そもそも仲介手数料の値切りはできるのでしょうか?

営業マンは仲介手数料をもらうために、お客様の手となり足となり、物件を探したり、物件の調査をしたり、契約の準備をしたりします。

営業マンも一人の人間です。

せっかくお客様のために一生懸命動いたのに、最後の最後で仲介手数料の値切り交渉をされたら、まず営業マンのモチベーションは下がってしまうでしょう。

そう考えると、仲介手数料は、良質な物件情報をたくさん持ってきてもらい、また交渉事や契約の準備、ローンの手配など営業マンにしっかり動いてもらうための必要経費であるととらえることもできます。

価格交渉をがんばってくれた、より資産価値の高い物件を一生懸命探してくれたなど、結果として、仲介手数料の割引以上のメリットがあることもあります。

仲介手数料はいつ払う?

仲介手数料はいつどのように払えばよいのでしょう。

支払うタイミングは不動産会社によって異なります

物件の引渡しのときに一括で支払うか、契約時に半金、引渡し時にもう半分を支払うとしているパターンが多いようです。

よい物件に出会えたときに、すぐにお金の準備ができなくて逃してしまうなんてことの無いよう、支払いのタイミングはできるだけ前もって、物件の申込前には確認しておくようにしましょう。

併せて、上限額以上を請求されていないか、ローンが通らなかったなどで契約キャンセルとなったときの取り扱いについてもきちんと確認しておきましょう。

まとめ

仲介手数料のキホンから、裏のしくみまでお伝えしました。

-仲介手数料は誰に、なぜ払うのか。

-なぜ金額に差があるのか。

-払う必要があるものなのか。

お分かりいただけましたか?

仲介手数料の金額だけで判断するのではなく、その会社が信頼できる会社であるか、きちんと動いてくれる営業マンなのかどうかをよく見極めてみてください。

きっと納得度が高く、気持ちのよいお取り引きになるはずです。

私たち『住まいのミカタ』では、中古マンションの購入を考え始めた方に向けて、無料のアドバイスサービスを提供しています。

不動産仲介を10年以上経験したプロのアドバイザーが、購入時のポイントから、不動産会社に行く前に知っておいた方がいいことまで、わかりやすくお伝えします。

もちろん、購入に関するお悩みもご相談いただけます。

コラムを読んで「もっと詳しい話を聞きたい」「気になっていることを相談したい」と思われた方は、ぜひお気軽にお越しくださいね。

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この記事を書いた人

石井
住まいのミカタ アドバイザー 石井
宅地建物取引士。不動産業には10年間携わり、賃貸仲介・売買仲介の営業マンを経験しました。 不動産の売買、投資、どのシーンでも賃貸と売買の両目線から、中立な立場でメリット・デメリットをお伝えできます。 お会いした皆さまに有意義な時間を体験いただけるよう、誠意を持ってアドバイスいたします。
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