「売る」「買う」の不安をスッキリに
「売る」「買う」の不安をスッキリに
作成日：2019/07/30
マンション購入時には手付金を支払う必要があります。手付金には相場はあるものの、売主との交渉次第で自由に取り決めできるため、効果的な交渉方法を知っておきましょう。この記事では、マンション購入時の手付金について基本的な内容や相場などお伝えするとともに、支払った手付金を手元に戻すことができるかどうかなどについてお伝えします。
マンションなど不動産を購入する時は、売買契約時に手付金を支払います。マンションを購入するまでの一般的な流れとしては、ネットや情報誌等で探して問い合わせし、マンションを見学して、気になったら購入申し込みをする、といったものです。
また、購入申し込み後は売買契約を締結し、住宅ローンの本審査を受け、承認を得られたら決済～引渡しと進んでいきます。この内、手付金は「売買契約書を取り交わす時」に支払うものです。通常は「売買契約書にサインしに不動産会社に足を運ぶ」際に支払いますが、指定日までに指定口座に振り込むといった形にすることもできます。
不動産の売買契約時に支払う手付金は解約手付として扱われます。
解約手付とは、買主が「支払った手付金を放棄することで売買契約を解除できる」という性質を持つものです。なお、売主側は「受け取った額の倍額を返却することで売買契約を解除できる」としているのが一般的です。
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手付金と似たようなものに頭金がありますが、実際には2つは異なります。
手付金は売買契約時に支払うものですが、頭金はマンション購入時にローン以外の現金部分として支払うものだといえます。例えば、5,000万円のマンションを購入する際、住宅ローンを4,000万円分借りる場合、残りの1,000万円が頭金となります。手付金支払い時に頭金と同額を支払うこともあるため、手付金の額と頭金の額が同じことも少なくありませんが、異なる言葉だということを知っておくとよいでしょう。
また、申込金と手付金も混同されている方がいるかもしれませんが、異なるものです。申込金とは、厳密には申込証拠金と呼ばれるもので、「購入の意思を示す」ことや他に購入希望者がいる場合に「順位を保全してもらう」ためのものです。申込金支払い後、実際にマンションを契約するとなったら、支払った申込金は手付金の一部として充当されることになります。
手付金については、売買契約締結後、契約をキャンセルするには手付金を放棄する必要がありますが、申込金については、基本的にいつでも、いかなる理由でも本人の意思で返還を受けることができます。
マンション購入時の手付金の相場はおおよそ5～10%程度です。5,000万円の物件であれば250万円～500万円程度ということになります。
とはいえ、手付金の額は売主と買主が納得すればいくらであっても構わないこととなっています。
現金を用意できない場合は10万円程度で契約してくれることもあるため、売主と交渉してみるとよいでしょう。
手付金の額は売主と買主とが納得すればいくらでも構わないのですが、売主が宅建業者の場合は、プロが素人をだますことのないよう、規制が設けられています。具体的には手付金の額に上限が設けられ、その額は売買金額の20%です。
また、手付金を支払った後、宅建業者が倒産して回収不能になることを避けるため、以下の要件を満たす時は手付金の保全措置を講じることと定められています。
保全措置とは、具体的には金融機関と保証委託契約を締結したり、保証協会で保管してもらったりして、いざ宅建業者が倒産してしまった時でも買主が安全に手付金の返還を受けられるというものです。
手付金の相場が5～10%程度とお伝えしましたが、5,000万円のマンション購入で500万円の手付金を支払うのは結構な負担ですよね。手付金の支払いから引き渡しまでの間に期間がある場合など、それまでに現金が必要な場合には、ある程度手元に残しておきたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
手付金の額は売主と買主が納得すればいくらでも構いませんが、売主としては売買契約締結後に簡単にキャンセルされては、また新しく買主を探さなければならないこともあり、基本的にはできるだけ多く手付金を支払ってほしいと思っています。
そんな中、買主の都合で手付金の額を安く抑えてもらいたいのであれば、「売主にとってメリットのあること」を提案して手付金を安くしてもらえないか交渉するというのが効果的です。
まずは住宅ローン仮審査の承認を得ておくとよいでしょう。
住宅ローンの審査は売買契約締結後にしかできませんが、契約前でも仮審査を受けておくことはできます。住宅ローンの仮審査で承認を得ておけば、本審査でもおおむね承認を得られるのが一般的です。
「住宅ローンの仮審査で承認を得ている」ことを伝えれば、手付金を安く抑えてもらえる可能性は高いです。どちらにせよいずれ審査を受けなければならないもののため、早めに審査を受けておくとよいでしょう。
住宅ローンの本審査はマンションの売買契約締結後でないと受けられない旨をお伝えしましたが、それでは、買主が手付金を支払って売買契約を締結した後、住宅ローン本審査で否決となった場合に手付金の返還を受けられず、リスクが高くなってしまいます。
こうしたことを防ぐため、売買契約時に「住宅ローン特約」を設けるのが一般的です。
住宅ローン特約とは、売買契約締結後、住宅ローン審査が否決となったことを理由に解約する場合は、手付金を「無利息で遅滞なく=受け取った手付金をすぐに」返還するというものです。
つまり、住宅ローン特約は買主のメリット、売主のデメリットとなるものだと言えます。しかし、いつまでも住宅ローン特約が存在すると、売主の機会損失が大きくなってしまうため、住宅ローン特約には期限を設けます。
一般的には2週間～1カ月程の期間を設けることが多く、期間が短い程、売主にとってはメリットが大きくなります。このため、「住宅ローン特約を2週間」とすることで、手付金の額を安くしてもらうという交渉を持ちかけることが可能です。
購入したマンションに瑕疵（かし：簡単にいうと欠陥）があった場合、買主から売主に損害賠償請求や契約の解除を求めることができます。このことを瑕疵担保責任と呼びますが、瑕疵担保責任を追及できる期間は買主と売主とで自由に決められます。
瑕疵担保責任の期間が短ければ短い程、売主にとってはメリットです。
このため、「瑕疵担保責任の期間を短くする代わりに手付金の額を安くしてほしい」といった交渉が有効な場合があります。
手付金を安くする方法についてお伝えしましたが、実は手付金を安くするにはメリットがある一方、デメリットもあります。
それぞれについて見ていきましょう。
売買契約時に支払う手付金は、「手付金を放棄することで契約を解除できる」解約手付としての性質を持ちます。このため、手付金の額を安くしておけば、いざという時は少ない負担で契約を解除できるということになります。
手付金を安くできれば、手元にまとまった現金がない方でもマンションを購入できるようになります。
マンション購入時には多めに手付金（頭金）を入れたほうがよいという考え方もありますが、昨今では住宅ローン金利は1%程度と低く、手付金（頭金）が少なく、借入額の割合が高かったとしても金利負担分はそこまで大きくなりません。
手付金の額を安くすることで買主からのキャンセルがしやすくなる一方、売主からのキャンセルもしやすくなってしまいます。買主からは手付金を放棄することで、売主からは手付金の倍額を返金することで手付解除できるからです。
また、手付金の額が安いと買主からキャンセルされやすくなることから、売主からは敬遠されやすいです。同じタイミングで複数の購入希望者から買付申込があった時、手付金の額を安くしてもらっていると、他の購入希望者より優先順位が下がってしまう可能性があります。
手付金は売買契約時に現金で支払う必要がありますが、最終的には手元に戻すことも可能です。
つまり、仮に相場通り、マンション価格の1割程度の手付金を支払ったとしても、最終的には手元に戻し、実質的な現金の支出を0円とすることができるのです。このことについて、その仕組みを見ていきましょう。
売買契約時に手付金を支払ったとしても、フルローンを組むなどすることで支払った手付金を手元に戻すことができます。
例えば、5,000万円のマンションを購入するにあたり、500万円の手付金を支払ったとしても、5,000万円の住宅ローンを組んでしまえば、最終的に500万円の資金が余ります。
この分を現金で戻すことで、現金の実質的支出を0円とできるのです。
最終的に手元に戻すことで実質的な現金支出額を0円にできるとはいえ、最初の段階で支払えるだけの現金を持っていなければなりません。
例えば、貯蓄が100万円の人が5,000万円のマンション購入にあたり、その売買価格の10%にあたる500万円の手付金を求められたとしても支払うことはできません。この場合、売主に対して手付金の減額交渉を持ちかけるしかないのです。
売買契約時に支払う手付金は解約手付としての性質を持つことをお伝えしましたが、契約をキャンセルすると手付金は一切返ってこないのでしょうか？ここでは、契約キャンセル後の手付金の扱いについていくつかのケースに分けて見ていきたいと思います。
まず、売買契約を締結し、手付金を支払った後、買主からの申出で契約をキャンセルした場合は手付金は放棄しなければなりません。つまり、原則として手付金は返却されません。
とはいえ、あくまでも上記は法律上の取扱いです。買主の契約キャンセルの理由次第では、売主が手付金を返却してもよいと考えることもあるので聞いてみるとよいでしょう。
売買契約前に申込金を支払うなどして契約の意思表示をしておき、結果として売買契約まで至らなかった場合、支払ったお金は返ってくるのでしょうか。この点、売買契約締結前のキャンセルであれば、支払ったお金は手付金としての性質を持つものではありませんので、原則として返却を受けることができます。
売買契約締結時に手付金を支払った後、売主側から何らかの理由でキャンセルの申出があった場合、売主は受け取った手付金の倍額を支払うことで契約をキャンセルできます。
買主側からは手付金を放棄することで、売主側からは受け取った手付金の倍額を返金することで契約をキャンセルできますが、この手付解除には期限があります。
手付解除の期限は、取引の相手方が「契約の履行に着手した時」とされています。例えば、購入するマンションについて売主がリフォームを実施することが決まっていた場合、その工事に着手した後では手付解除はできません。
この場合、売主と買主とで解除条件を定める「合意解除」という方法が取られます。上記のようなケースで、買主から契約を解除するような場合には「リフォームに要した費用を買主が負担する」などと条件を定めることになります。
マンション購入時の手付金についてお伝えしました。
買主としては、基本的に手付金の額を安く抑えられた方が大きなメリットがありますが、一方で、手付金を安くすると「売主からキャンセルされやすくなる」、「申込時の優先順位が下がる可能性がある」といったデメリットもある点に注意が必要です。
相場通り手付金を支払ったとしても、最終的に住宅ローンで手元に戻すといったことも可能なので、手元にまとまった現金がある方は5～10%程度手付金を支払うようにするとよいでしょう。
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