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わが家はいくらで売れる?自宅マンションを好条件で売却するタイミングとは

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作成日:2019/07/24

所有しているマンションを売却する際、誰もが「出来るだけ高値で売りさばきたい」と思うのではないでしょうか。マンションに限った事ではありませんが、不動産という商品は時と場合によって取引価格が大きく変動します。高値でマンションを売却するためには、タイミングを見極める知識と判断力が大切です。今回は自宅マンションの「売り時」について詳しくご紹介します。

目次

1)マンションの売却時に意識すべき3つのポイント

マンションを売却しようとする時に気をつけておきたい重要ポイントは「築年数」「市場」「相場」の3つに分ける事が出来ます。ここでは順番に詳しくご紹介するので、それぞれのポイントをしっかり把握しておきましょう。

築年数から考える売却の有利なタイミング

マンションをはじめとする不動産の売却価格は建物の「築年数」によって大きく変動します。戸建て住宅の売却価格が緩やかに下落していくのに対して、マンションでは一定期間売却価格に急激な下落が起きる点に注意しておきましょう。

新築時の購入価格を100%とした場合、戸建てでは築6~10年で92.4%、築11~15年で90.6%と緩やかに下落が続き築21~25年で62.8%程度になります。対してマンションの場合は築6~10年で82.2%、築11~15年で75.9%と急激に下落し、築21~25年での売却価格は新築時の42.4%です。

ただし、マンションは戸建てに対して耐用年数が長いため築年数が経過した物件でも比較的売却しやすいというメリットがあります。

住居の一般的な耐用年数は戸建てが20年、鉄骨造マンションが34年、RC造マンションが47年と言われているのです。マンションの売却価格は築25年までは比較的下落幅が大きいですが、それ以降はほとんど価値が下がりません。

築5年未満なら高値の売却も!ただし注意が必要

築5年未満のマンションは築浅物件として人気が高く、高値で売却出来るケースが多いです。

ただし、前述のようにマンションの売値は下落幅が急激であるため、築5年でも購入価格の80%程度が売値になる事が一般的と言えます。築浅だからと言って過度な高値を期待しないように留意しておきましょう。

また、築浅マンションを売却する際には税制度についても注意しておきたいところです。個人がマンションなどの不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、国に所得税を納める必要があります。この所得税は売却した不動産を所有していた年数によって税率が異なり、10年超で10%、5年超で15%、5年未満では30%にも及ぶのです。

ただし住居用不動産を売却して発生する所得税は3000万円までの特別控除を受ける事が出来ます。所得税に関してはマンションの売却価格が著しく高額になった場合に注意しておけば良いと言えるでしょう。

おすすめは築20年以内

マンションの売却を考えた時、築年数の観点から言えば築20年以内に売りに出すのがおすすめです。

築10年程度の場合、一般的な使用環境であればキッチンやお風呂といった水周りの老朽化も少なく、購入価格の80%前後での売却が十分可能と言えます。築年数が浅ければ浅いほど室内のキズや汚れの少ない新築同様のキレイさが求められる傾向にある点には注意しておきましょう。

築11~20年のマンションは購入時の60~70%程度が売値になる事が多く、買い手からすると手の届きやすい価格帯であると言えます。特に新築より安価で駅から近い中古マンションは需要が高いです。買い手のニーズに見合った築11~20年のマンションは比較的売却先がすぐに決まりやすいのです。

ただし、築年数による売却価格はあくまで目安であり、実際には設備の劣化具合や立地・環境によっても変動します。

築21年以上でも売却は可能

築21年以上が経過したマンションでも、買い手が付かないという訳ではありません。

築20年前後は設備の交換時期にあたるため、高額で売りさばく事が難しいというのは事実です。売値としては購入金額の40%程度と見積もっておくと良いでしょう。

しかし、中古マンションを出来るだけ安く手に入れ、リノベーションして自分好みの内装にしたいという買い手は少なくありません。築年数が長いマンションには、リノベーションの土台としての需要もあるのです。著しく内装が劣化してしまっている場合には、売却前にハウスクリーニングを実施するというのもひとつの手段でしょう。

また、駅から近い立地や歓楽街付近では地域の再開発事情によってマンションの売値が変動する事も珍しくありません。

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2)不動産市場の動きから考える売却の有利なタイミング

マンションを高額で売却するためには、不動産市場の動向を押さえておく事も重要なポイントです。

不動産業界は1年を通して市場が活発な訳ではなく、転勤や結婚によって引っ越しする人が集中しやすいシーズンに活性化します。人がどのようなタイミングで転居を検討するのか、購入者の目線に立って売却スケジュールを組む事が肝心です。

ここでは人の動きが激しくなるシーズンをしっかり把握しておきましょう。

3月:不動産市場がもっとも活発に動く時期

3月は1年の中で不動産市場が最も活性化するシーズンだと言われています。これは入学や入社に伴って新生活を始める人が多く、転居先の物件探しの需要が高まるためです。

しかし購入者が3月に入居するからといって、3月にマンションを売りに出せば良いという事ではありません。買い手は物件の購入・入居の何ヶ月も前からアクションを起こしているのが普通です。一般的には入居の4ヶ月前からインターネットや情報誌で物件を探し始め、3ヶ月前には不動産業者を通じて実際に物件を内覧したりローンのシミュレーションを行ったりすると言われています。

入居する2ヶ月前には購入手続きを済ませておき、3月はリフォーム期間に充てるというケースも少なくありません。

購入者が4月からの新生活に備えて3月末に入居する事を考えると、4ヶ月前の前年12月から物件探しを始めているのです。

12月の物件探しで自分が売りに出したマンションを見つけてもらうためには、11月には物件の売却活動を開始しておくというのがおすすめと言えます。

12月:新年に向けての住み替えが多い時期

3月に次いで不動産市場が活発になるのが、新年から住居を住み替える人が多い12月と言えます。ゲンを担ぐ文化が根強い日本では、年明けを新しい住居で過ごしたいと考える人も多いのです。

基本的な購入者の行動スケジュールは3月の時と同様で、引っ越しの4ヶ月前から物件探しを始めるというケースが一般的と言えます。入居が1月と考えると4ヶ月前は9月になるので、8月から売却活動を始めておくと年末の中古マンション需要に合わせられるでしょう。

市場が活発に動く時期には中古マンションが売れにくい?

3月や12月は人の動きが比較的多く、物件需要が高まって中古マンションを高額で売りやすいシーズンと言えます。

しかし逆に言えば、こうした市場が活発になる時期は中古マンションが「売れにくい」シーズンであるとも言えるのです。不動産市場が活性化するという事は、新築・中古を問わず多くの物件が売りに出されます。従って買い手を付けるための競争率が高く、新築に比べて設備で見劣りする中古マンションにとってはやや厳しいタイミングでもあるのです。

また、日本では多くの企業が3月を決算期として定めています。

これは不動産業者に限らずリフォーム業者・引っ越し業者・住宅ローンを提供する銀行や金融機関も同様です。決算前には企業の売り上げを少しでも伸ばそうと、通常よりも優遇されたサービスなどを上乗せして営業がかけられます。

不動産業者にしてみれば中古マンションよりも新築物件の方が高額な売り上げに繋がるため、どうしても新築物件を優先して売り出すケースが多いのです。

3)マンションの価格相場から考える売却の有利なタイミング

マンションを高額で売却するために重要なポイント、3つ目は「価格相場を知る」という事です。

不動産の売却価格には株価と同じ様に相場というものが存在します。安い時に購入して高い時に売る事が出来れば一番利益を上げられますが、不動産の相場は様々な要因が絡むためその道のプロでも読む事が難しいと言われているのです。

しかし価格相場を知らずにマンションを売りに出すと、相場からかけ離れた価格設定で買い手が付かない、安く設定し過ぎて自分が損をしてしまうという事態になり兼ねません。

適正な取引を実現するためにも、価格相場を把握しておく事は重要であると言えます。相場の流れを読む事は難しいですが、現在相場を知るだけであれば一般の人でも十分可能です。ここでは不動産の価格相場を知るための方法を3つ押さえておきましょう。

方法1:公的データベースを利用する

国土交通省では不動産価格のデータベースとして「レインズ・マーケット・インフォメーション」という情報サイトを運営・公開しています。国が運営元なので安心して利用出来ると言えるでしょう。

レインズ・マーケット・インフォメーションでは実際に取引が行われた物件の成約価格が検索可能で、町名・最寄駅・物件の間取りなど様々な条件から1平方メートルあたりの単価を調べる事が出来ます。

マンション名などで絞り込んで特定の取引情報を調べる事は出来ないので注意が必要ですが、立地や間取りから大体の価格相場が分かるので重宝するでしょう。

方法2:不動産一括査定サイトを利用する

中古マンションの売却価格は基本的に売り主の言い値になるケースが多いですが、事前に不動産業者に査定を依頼する事も出来ます。査定額は業者によって異なるので複数社に依頼するのが理想的ですが、いちいち店舗に出向いたり個別に問い合わせるのも手間がかかってしまうでしょう。

そんな時に便利なのが不動産一括査定サイトです。一括査定サイトを利用すれば一回の申し込みで複数の不動産業者へ査定を依頼する事が出来るので、大幅に手間が省けます。出揃った査定額を比較して仲介先の業者を選べるので、自分にとって条件の良い業者が見つかるでしょう。

ただし、全てに不動産業者がサイトに登録している訳ではなく、サイトによって参加社数は異なります。地域密着型の不動産業者などはサイトへ登録していない事も多いので注意しましょう。また一括査定の結果、しつこい営業電話がかかってくるようになる可能性も否めません。悪質な業者の場合、自社に物件を任せて欲しいからといって本来売れるハズもない高額な査定額を提示したり、しつこく営業の電話をかけてきたりする事もあります。

方法3:不動産アドバイザーを利用する

データベースを利用しても相場が掴めない、一括査定サイトは営業がしつこそうで不安…そんな人には「住まいのミカタ」のような不動産の無料アドバイザーに相談してみるのがおすすめです。こうした無料アドバイスを行っている企業は不動産販促費やメディア収入で経営を賄っているため、利用者からの相談を無料で請け負っています。完全中立の立場から不動産業者を探してくれる他、売却のタイミングや費用に関するアドバイスを受ける事も可能です。詳しくはこちら

おわりに

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マンションの売り時をつかむには総合的な判断が必要

マンションを有利な条件で売却するには「築年数」「市場」「相場」という3つのポイントを総合的に見極める事が重要です。しかしこれらのポイントを総合して正確に判断するのは、不動産の素人には難しいと言えます。

売却に失敗しないためには良い不動産業者を味方に付ける事が近道と言えるでしょう。自分に合った不動産業者を見つけるには、中立的な立場で総合的なアドバイスをくれる「住まいのミカタ」の個別相談会を利用してみてください。物件エリアの中から、ご希望条件に合う不動産会社を最大3社まで無料で紹介いたします。

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この記事を書いた人

本間
住まいのミカタ アドバイザー 本間
宅地建物取引士、FP2級。新築マンション・戸建の販売から不動産仲介での売買など幅広く不動産業界に携わりました。不動産売買でご不安に思われていることや、わかりにくいことなど、どんなことでもお聞かせください。皆さまに笑顔でご満足いただけるようなアドバイスができればと思っています。
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