「売る」「買う」の不安をスッキリに
「売る」「買う」の不安をスッキリに
作成日：2019/07/24
マンションの売買取引には大きなお金が動きます。消費税を納める義務があるとしたら「マンションの売却代金を受け取った際に、高額な消費税の納税義務が発生するのではないか」と気になる人もいるでしょう。そこでこのコラムでは、マンションの売却時にかかる消費税と課税対象、具体的な計算方法や注意点についても説明します。
はじめに、マンション売却時に消費税の納税義務があるのかどうかという疑問に回答しておきましょう。
まず個人で自宅のマンションを売却した場合は、消費税を納める必要はありませんので安心してください。消費税は「対価を得て、継続かつ独立して繰り返し行われる事業」に課税される税金です。法人や個人事業者が商品やサービスを提供して代金を得た場合に、その代金に課税されます。
消費税を負担するのは消費者で、商品やサービスを提供した事業者に消費税を納める義務があります。消費税が「間接税」と言われるのは、税金を納める人（納税者）と税金を負担する人（担税者）が異なるからです。所得税や住民税などのように納税義務がある人が直接支払う税金を直接税と言い区別されています。
個人が自宅マンションや自動車などを売却するのは一時的であり、事業には当たらないため非課税となります。
したがって、消費税を支払う義務はありません。ただし、マンションの売却を不動産業者に依頼した場合にかかる仲介手数料や、リフォーム料金などには消費税がかかります。その場合も、仲介手数料やリフォーム料金の中に消費税が含まれているので、別途消費税を支払う必要はありません。
マンション売却時にかかる消費税については、以降で詳しくし説明していきます。
次に、不動産取引における消費税について説明します。
売主が個人で自宅マンションを売却する際には非課税です。
一方、売主が事業者（法人や個人事業者）の場合は課税対象となり消費税がかかります。ただし、課税対象となるのは建物部分のみで、土地部分には消費税はかかりません。消費税法においては土地の売買は非課税扱いになっているからです。土地の売却は資本の移転であって土地は消費されるものではないという考え方です。
一般的な中古マンションの売買は、不動産会社を仲介した個人間の取引のため非課税となります。ただし、売主が個人でも賃貸マンションにして家賃収入を得ており、2年前の売上高が1000万円を超える場合は、個人事業主とみなさるため課税対象となります。
マンションの売買価格で大事な点が、不動産価格は総額表示であるということです。これは「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」で規定されています。売主が事業者の場合はマンションの売却価格に消費税が含まれています。ただし、土地部分は非課税なため、建物部分の消費税だけが売却価格に含まれているということです。
マンションの売却価格が消費税込みかどうかは、不動産業者の仲介手数料の計算に影響するので注意が必要です。
不動産価格は消費税込みで表示されますが、仲介手数料は消費税抜きの価格に課税されます。個人間の売買は非課税なので、売却価格に消費税は含まれないはずですが、総額に消費税が含まれていないかどうか、念のため確認しておいたほうが良いでしょう。
消費税が含まれている場合は、仲介業者にその理由を確認し、消費税が不要であれば売却価格の見直しをおこないます。
マンションの売買契約書に土地建物それぞれの価格が記載されていれば良いですが、そうでない場合には次のようにして建物部分の価格を計算することができます。
マンションの売買契約書に消費税が記載してある場合は、消費税から逆算することで建物の価格が計算できます。消費税は建物部分にのみ課税されるからです。建物価格は次の計算式で求められます。
・建物価格 ＝消費税額 ÷ 0.08（消費税率8%）
たとえば、マンションの売却価格が1500万円で、消費税額が80万円（消費税率は8％とする）の場合は、次のような計算で建物価格を求めることができます。
・建物価格 ＝ 80万円（消費税額）÷ 0.08（消費税率8%）＝ 1000万円
マンションの売買契約書に消費税が記載してある場合は、消費税から逆算することで建物の価格が計算できます。消費税は建物部分にのみ課税されるからです。建物価格は次の計算式で求められます。
・建物価格 ＝消費税額 ÷ 0.08（消費税率8%）
たとえば、マンションの売却価格が1500万円で、消費税額が80万円（消費税率は8％とする）の場合は、次のような計算で建物価格を求めることができます。
・建物価格 ＝ 80万円（消費税額）÷ 0.08（消費税率8%）＝ 1000万円
マンションの売買契約書に消費税が記載してある場合は、消費税から逆算することで建物の価格が計算できます。消費税は建物部分にのみ課税されるからです。建物価格は次の計算式で求められます。
・建物価格 ＝消費税額 ÷ 0.08（消費税率8%）
たとえば、マンションの売却価格が1500万円で、消費税額が80万円（消費税率は8％とする）の場合は、次のような計算で建物価格を求めることができます。
・建物価格 ＝ 80万円（消費税額）÷ 0.08（消費税率8%）＝ 1000万円
国税局の「建物の標準的な建築価額表」を参考に建物の価格を計算することもできます。
建築価額表は建築した年と建築構造（木造、鉄筋コンクリート、鉄骨など）ごとに単位面積当たりの建物の価格を記載したものです。建築した年で1平方メートル当たりの標準価格がわかるので、マンションの専有面積をかけて、減価償却分の割合をさし引くことで建物の価格を算出することができます。
計算式は建物の築年数から減価償却の割合を求め、建築年のRC単価と建物の専有面積をかけ合わせます。
減価償却期間は軽量鉄骨造19年、木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート（RC）造47年ですが、マンションは鉄筋コンクリート（RC）で計算します。
・減価償却の割合 = (47年(減価償却期間) － 築年数) ÷ 47年
・建物価格 = 減価償却の割合 × 建築年のRCの単価 × 専有面積
たとえば、建築年＝平成21年、築年数＝10年、専有面積=100平方メートルの場合、建築価額表では、平成21年の鉄筋コンクリート（RC）の単価は219（単位：千円）となっているので、以下のような計算で建物の価格が求められます。
・減価償却の割合 = (47年 － 10年) ÷ 47年 = 0.79
・建物価格 = 0.79(原価償却分の割合) × 21万9000円(建築年のRCの単価) × 100(平方メートル) =1730万1000円
個人が自宅マンションを売却する場合に、消費税が課税される対象を説明します。
仲介手数料はマンション売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介業は不動産会社が代価を得るためにおこなう事業なので消費税がかかります。不動産の価格は税込みの総額表示になっていますが、仲介手数料は物件の価格そのもの（税抜価格）に対して支払う規定なっているため算出方法には注意が必要です。
個人がマンションを売却するときは非課税なので問題ありませんが、個人事業主や法人が売却するときは、売却価格に消費税が含まれています。仲介手数料を計算するときには、売却価格から建物にかかる消費税分を除いて計算しなげればなりません。
住宅ローンが残っているマンションを売却するには、ローンの残額を完済して、マンションに設定されている抵当権を抹消しなければなりません。この際に必要なのが抵当権抹消登記の手続きです。
手続きは個人で行うこともできますが手間と時間がかかるので、司法書士へ依頼するのが一般的です。司法書士へ依頼した場合の報酬は8000円～1万2000円ほどが相場となっています。司法書士が代価を得るためにおこなう事業なので消費税が加算されます。
住宅ローンが残っているマンションを売却するには、ローンの残額を完済（一括繰上げ返済）する必要がありますが、一括繰上げ返済には手数料がかかります。
この手数料は金融機関が行うサービスの対価になるのでさらに消費税もかかります。一括繰上げ返済の手数料は金利タイプや返済方法など、金融機関によって異なりますので、ローン契約をしている金融機関に確認する必要があります。
さまざまな手数料のなかでも仲介手数料は金額が大きく消費税も大きくなるため、次のことに注意しましょう。
仲介手数料は宅地建物取引業法で料率の上限が決められています。
不動産の表示価格は税込みですが、仲介手数料は税抜金額で計算します。個人間でマンションを売買する場合は非課税となるため、そのままの表示価格で計算することが可能です。
しかし、消費税を納めている賃貸用マンションを売却するケースでは、表示価格から建物部分の消費税を引いて計算する必要があります。
仲介手数料の具体的な計算方法を説明します。マンションの売却価格で仲介手数料の料率が規定されているので、以下の計算式で、消費税を含めた仲介手数料の上限を求めることができます。
■売却価格=200万円以下の場合
仲介手数料 = 売却価格 (税抜き) × 5%（料率）× 1.08 (消費税8%分を足す）
■売却価格=200万円超~400万円以下の場合
仲介手数料 = (売却価格 (税抜き) × 3%（料率）＋ 2万円) × 1.08 (消費税8%分を足す）
■売却価格=400万円超の場合
仲介手数料 = (売却価格 (税抜き) × 3%（料率）＋ 6万円) × 1.08 (消費税8%分を足す）
たとえば、マンションの売却価格＝5000万円（税込）で、建物部分が2700万円（税込）であった場合は以下のような計算で仲介手数料を計算することができます。
・土地価格 = 5000万円 － 2700万円 ＝ 2300万円
・建物価格 (税抜) = 2700万円 ÷ 1.08 (消費税8%分を引く) = 2500万円
・売却価格 (税抜) = 2300万円 ＋ 2500万円 ＝ 4800万円
・仲介手数料 ＝ (4800万円 × 0.03 (料率) + 6万円) × 1.08 (消費税)8%分を足す) = 162万円
これ以上の仲介手数料が提示された場合は、宅地建物取引業法の違反となるため、計算式を覚えておきましょう。
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基本的に個人間のマンション売買は非課税ですが、家賃収入を得ている場合には課税対象となる可能性があります（課税対象は建物部分のみ）。不動産の表示価格は税込ですが、仲介手数料は税抜き価格で計算するので、建物が課税対対象となる場合の仲介手数料には注意しましょう。
マンションの売却は消費税などの手続きが複雑な部分もあります。「自分で調べるのは大変…」という方には、住まいのミカタの個別相談会がオススメです。業界経験10年以上の不動産アドバイザーが、中立的な立場から総合的なアドバイスを提供いたします。
