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築年数が古い自宅マンション!売却するにはリフォームが絶対に必要?

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作成日:2019/07/23

売り出されている中古マンションの情報を見てみると「リフォーム済み」「リノベーション済み」などと記載されている物件を見かけることが多々あります。そのため、「古い自宅マンションをより高く売却するにはリフォームが効果的」と考えている人も少なくありません。

そこでこのコラムでは、そもそもマンションを売却するにあたってリフォームをする必要があるのか、リフォームをする場合はどんな点に注意すべきかなどについて解説します。

目次

1)リフォームとリノベーションの違い

リノベーションという言葉はリフォームと比べて比較的最近知られるようになった言葉です。そのため、リノベーションに対して、「リフォームをオシャレに言い換えたもの」「大規模なリフォーム」「部屋の一部分をリフォームしたもの」などと勘違いしている人も少なくありません。

確かにリフォームもリノベーションも古い家に手を加えることではありますが、厳密には違います。そこでリフォームとリノベーションの違いを理解しておきましょう。


まず「リフォーム」は家の劣化した部分を修繕・営繕することを言います。

家に不具合箇所があると本来安全であるべき家での事故に繋がってしまったり、毎日の生活に不便を感じてしまったりするでしょう。そこで改修工事を行って新築の状態に近づけることがリフォームにあたります。

それに対して、時間が経過すると家の機能・価値が下がるので、これから家に住む人の生活に合わせて機能や価値を再生する改修することを「リノベーション」と言います。たとえばファミリー向けの部屋を一人暮らし用にするなど、家に住む人のライフスタイル合った改修を行うことをリノベーションと考えるのが良いでしょう。

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2)リフォーム・リノベーションはそれぞれいくらかかる?

リフォームにかかる費用の相場

リフォームにかかる費用はリフォーム箇所によって異なります。

水まわりのリフォームをする場合はトイレ・洗面台で10~40万円程度、キッチンまわりで50~180万円、バスルームで50~200万円と言われています。それに加えて長く住んでいると壁紙が剥がれたり変色したりもするので、壁紙も張り替える必要が出ることが多いです。壁紙の張り替え費用に関しては3LDK(60~70平米程度)の家の全ての部屋の壁紙を張り替えた場合30~50万円程度となるのが一般的なので、マンションのリフォームをする場合は大体300~400万円程度と見積もっておくのが良いでしょう。

リノベーションにかかる費用の相場

リノベーションはリフォームと比べて大掛かりな改修になることが多く、それによって費用もリフォームより高額になりやすいです。

リノベーションを行う場合は職人への給料・デザイン料・実際にリノベーションを行うにあたって必要な資材/設備の購入費用が必要であり、70平方メートルで大体800~1,200万円程度が相場となっています。

ただ、リノベーションに関しては大掛かりなものだけでなく小規模なものも多いです。機能やこだわりによって費用が大きく変動するので、リノベーションを行う場合は依頼する業者の評判や依頼するうえで必要な費用をしっかり調べたうえで行う必要があると言えるでしょう。

3)手をかけすぎた中古マンションは売れにくい?その理由は?

マンションを売る場合、大掛かりなリフォームをすると逆に売れにくくなってしまうことが多いです。

日本においては中古マンションよりも新築マンションの方が高い価値で取引されており、なるべく新築に近い状態にして売った方が良いでしょうが、どうしてなのでしょうか?

その理由として「リフォーム後の売却価格」と「購入者の目的」の2点が挙げられます。以下の段落ではこの2つの理由について詳しく説明します。

理由1:売却価格

不動産は築年数や立地などで価格相場が決まっており、築年数が経過しているマンションを売却した場合マンション価格+リフォーム費用を回収できないことが多いです。

先ほど解説した通り、リフォームをした場合300~400万円程度の費用が必要となります。そのため、マンション価格+リフォーム費用の金額がその地域の新築マンションを買える程度の金額になってしまうことも少なくありません。

そこで、新築マンションと築年数が経過しているもののリフォームが行われたことによって新築に近い状態になっているマンションの値段が同じ程度なら大半の人が新築マンションを選ぶでしょう。

このように費用をかけてリフォームを行っても価格相場から大きく外れた物件は売れにくく、リフォーム費用を上乗せした価格設定が難しいです。したがって、万が一マンションを売却する際にリフォームをするのであれば、自分で壁紙を変えるなどあまりコストをかけずにできるものを行う程度が良いでしょう。

理由2:購入者の目的

リノベーションという言葉が広まるにつれ、マンションをなるべく安く購入して自分好みにリノベーションしたいと考えている人が増えてきています。このような層が購入するのは少しでも価格が安いマンションであり、リフォームが行われている物件はリフォーム費用が上乗せされているうえに設備交換などの手も加えられているので、リノベーションをするには都合が悪くて避けられがちです。

4)中古マンションを売却する前にかけるべき費用とは

中古マンションを売却する場合、リフォームよりも費用をかけるべき点がいくつかあります。これを行わないと買い手が見つからない可能性もあるので、リフォームよりも優先して行うべきことをチェックしましょう。

ハウスクリーニング

いくら古い物件と言っても、カビや汚れはきれいに取った方が良いでしょう。実際に内見の際に部屋の印象を良くすると売却がスムーズに進みやすいです。しかし、長年住んでいて溜まったカビや汚れはなかなか取れません。特に水まわりの汚れは頑固でいくら掃除をしても落ちない可能性が高いです。

そのため、ハウスクリーニングを業者に依頼してプロにカビや汚れを取って部屋をきれいにしてもらうのが良いでしょう。

ちなみに、ハウスクリーニングプロの業者に依頼する場合、浴室で1万~2万円程度、キッチンで1万~2万4000円程度かかります。それ以外にも洗面台などの水まわりのクリーニングを依頼するとして、ハウスクリーニングには大体5万~7万円程度の費用が必要となります。

不用品の片付け

家の中にあるものは少しでも少なくした方が部屋を広く見せられます。そのため、マンションを売却する時は内見客のイメージを良くするのに部屋にある不用品の片づけをするのが良いでしょう。不用品の片づけには引っ越しの準備を兼ねるというメリットもあるので、少し早めに引っ越し準備をする感覚で部屋を片付けると良いでしょう。

不用品の片付けはゴミや不用品を有料で回収したり、買い取ってくれたりする不用品回収業者に依頼するのがおすすめです。

基本的に不用品回収業者はお金さえ払えば何でも処分してくれます。軽トラック1台分で1万8000~2万5000円程度、1tトラックで2万~3万円程度かかりますが、家電は買い取ってくれることが多いので、家電を売った場合は買取分が売却費用の足しになって相場より少し安くなります。

また、少しでも処分費用を安く抑えたいなら地方自治体の粗大ごみ回収サービスを利用すると良いでしょう。この場合は不用品の大きさによって値段が変動しますが1個あたり500円程度で処分できます。

住宅設備の修繕

長年家に住んでいるとどうしても家の一部が傷んでしまいます。

そのため、住宅設備の修繕も行わなければいけません。特に優先的に修繕すべきなのが汚れがひどい壁紙・畳の表替え・温水洗浄便座です。大体壁紙の張替えでは6帖で4万~7万円程度、畳の表替えは1帖につき3000~6000円程度が相場と言われています。

また、トイレに関しては知らない人が使ったものをそのまま使うのは嫌でしょう。そのため、引っ越してからトイレを交換する人は多いです。そこで売却する前にトイレを交換して新品の状態で売りに出せば購入者からのイメージも良くなるでしょう。大体5万円程度でできるので、少しでも買い手を見つけやすくするためにも温水洗浄便座の交換も行っておくべきです。

5)リフォームすべきかはマンション相場を見て判断しよう

中古マンションを購入する人全員がリノベーションをするとは限りません。

購入後すぐに生活を始めたい人からすればリフォーム済み物件の方が良いでしょう。そのため、中古マンションにリフォームは不要とは言い切れません。リフォームするべきかどうかはマンション相場を見たうえで判断しましょう。

判断方法1:不動産情報サイト

不動産情報サイトではマンション名まで絞り込んで検索することが可能です。

そのため、同じマンション、同じ間取りで売り出されていた場合、リフォームの有無で販売価格にどれくらい差を付けていることか知ることができます。

ただし、不動産情報サイトに掲載されている価格は売り主の希望価格です。実際の成約価格とは限らないので、あくまで参考程度に考えるのが良いでしょう。

判断方法2:不動産一括査定

不動産一括査定ではマンションの間取りや立地、物件タイプを入力するだけで一度に複数の不動産会社に査定を申し込むことができます。不動産一括査定は自分に合う業者を探すのが面倒な場合、1社1社に連絡する手間を省ける点が便利です。そして複数の業者から話を聞いて信頼できる業者が見つかったらリフォームについても相談してみると良いでしょう。

この場合、売り出し中のマンションとの差別化を図り、売却をスムーズにするためにリフォームを提案されるケースもあります。この場合は不動産業者と入念な話し合いを行ったうえでリフォームするかどうかを決めましょう。

なお、一括査定は便利な反面で「数多くの不動産会社から営業電話がかかってくる」というデメリットもあります。それらに対応できる時間があるか、ピンポイントで数社の見積もりを依頼できないか…?という方には、不動産アドバイザーの利用がオススメです。

判断方法3:不動産アドバイザー

マンション売買の相談所「住まいのミカタ」では不動産売買における仲介経験者が不動産アドバイザーとしてマンション売却全般に関するアドバイスをしたり、適した不動産会社を紹介しています。

不動産アドバイザーは全員業界経験10年以上、そして宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士などの有資格者しかいないので安心です。

無料かつ中立の立場でアドバイスや提案をしてくれるので、マンションを少しでも良い条件で売りたいけれども良い業者が見つからない時などに活用すると良いでしょう。物件エリアの中から、売却に強い不動産会社を最大3まで無料でご紹介します。

おわりに

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中古マンションはリフォームなしの売却がおすすめ!

築年数が古いマンションはリフォームをせずに売られることが大半です。ただ、中には差別化を図る目的でリフォームをすることによって、相場よりも高値で売却できることもあります。

そこでリフォームすべきかどうか、万が一リフォームするならどの範囲を行うかなどの判断を自分でしてしまうと売却時に損をしてしまう可能性が高いです。そんな時には中古マンション相場を知るプロに相談してから決めましょう。住まいのミカタの個別相談会では、そのような個別の事情もふまえた「マンション売却のアドバイス」を無料で提供しています。土日祝日も営業しておりますので、ぜひお気軽にご利用くださいね。

この記事のトピックス

この記事を書いた人

川内野
住まいのミカタ アドバイザー 川内野
宅地建物取引士。不動産仲介営業を15年経験したからこそ、皆さまにお伝えできることがあります。「納得度の高い取引を実現するためのコツ」から、「不動産営業マンの心理」まで、お客様の状況に合わせた様々なご提案を行い、マンション売買への一歩を踏み出すためのお手伝いをさせていただきます。
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