「売る」「買う」の不安をスッキリに
「売る」「買う」の不安をスッキリに
作成日：2019/07/23
マンションの売却を検討しているときに気になるのは、売却価格をどう決めるか。不動産相場の変動で、同じ価格帯のマンションでも時期によって値段が上下します。安く買って高く売れるとよいのですが、大半は経過時間で価値が下がるので損失が出ます。
そして、売却で損失が出た場合、税制上の特典が受けられることを知っていますか？この記事ではマンション売却で損失が出たときに利用できる税制上の特例について説明します。
マンション売却時に損失がでた場合の特例は、国税庁のホームページに記載されている「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。譲渡損失はマンションを売却したときに出た損失のことです。
損益通算はこの譲渡損失を他の所得（利益）と相殺することで、所得額を減らして所得税や住民税を軽減することをいいます。繰越控除は譲渡損失額をその年の所得で相殺しきれなかったときに、翌年以降（最大4年後まで）の所得と相殺することです。
適用するためには一定の要件を満たす必要があります。当初適用期間は1998～2017年でしたが、税制改正により2019年12月31日まで延長されました。
実際に損益通算と繰越控除の効果を計算してみましょう。例として年間の所得が500万円で1,800万円の損失が出た場合で計算します。
【1年目】（売却した年の翌年）
・500万円-1,800万円＝▲1,300万円
※所得0で所得税・住民税は非課税、相殺しきれないので翌年に繰越
【2年目】
・500万円-1,300万円＝▲800万円
※所得0で所得税・住民税は非課税、相殺しきれないので翌年に繰越
【3年目】
・500万円-800万円＝▲300万円
※所得0で所得税・住民税は非課税、相殺しきれないので翌年に繰越
【4年目】
・500万円-300万円＝200万円
※所得200万円に課税
このように特例を使うと1年目から3年目までは非課税となり、4年目も本来の所得で計算するより低い所得税・住民税となります。
仲介手数料とは別に、広告費などを請求された場合、それに応じる必要があるかどうかは状況によって変わります。基本的には、不動産会社は仲介手数料以外に仲介業務で発生した実費を依頼者に請求することはできません。
ただし以下の3点をすべて満たす場合にのみ、不動産会社が仲介手数料以外の費用を請求することができるようになります。
1）依頼者の希望で発生した費用（通常は行わない特別な広告など）
2）通常の仲介業務では発生しない費用（依頼者の希望で遠隔地へ出張したなど）
3）実費
これに該当しないにも関わらず、仲介手数料以外の費用を請求された場合には、その請求は正当ではありませんので注意しましょう。
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特例には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の2種類があり、売却するマンションに住宅ローンの残りがあるかどうかで分かれています。それぞれの特例の適用条件について説明します。
住宅ローンの残債があるマンションを売却した場合、下記の適用要件を満たしていれば「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できます。
・売却時に住宅ローンの返済期間が10年以上残っていること
・マイホームの譲渡額が住宅ローンの残高を下回っていること
・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超え、日本国内にあるものの譲渡であること
・自分が住んでいる、または過去3年以内に住んでいたマンションを3年が経過する日の属する年の12月31日までに譲渡していること
なお、下記の場合は適用が除外されるので注意が必要です。
・合計所得金額が3,000万円を超える年
※繰越控除の適用がその年のみ不可
・親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマンションを売却した場合
・マンションを売却した年の前年、前々年に他の住居譲渡関連の特例を適用している場合
※対象の特例については国税庁のWebに記載あり
・マンションを売却した年の前年から3年以内に他のマイホームの譲渡損失が発生して「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例」を適用している場合
住み替えのためにマンションを売却して、新たにマンションなど住居を購入した場合は、下記の適用要件を満たしていれば「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できます。
・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超え、日本国内にあるものの譲渡であること
・買換資産(新居宅）を取得した年の翌年12月31日までの間に居住するか、居住する見込みであること
・買換資産(新居宅）を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること
・自分が住んでいる、または過去3年以内に住んでいたマンションを3年が経過する日の属する年の12月31日までに譲渡していること
・譲渡の年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに日本国内にある家屋で床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること
なお、下記の場合は適用が除外されるので注意が必要です。
・合計所得金額が3,000万円を超える年
※繰越控除の適用がその年のみ不可
・旧居宅の敷地面積が500平方メートルを超える場合
※超えた部分の対応する損失金額はその年の損益通算のみ
・繰越控除を適用する年の12月31日に新居宅に償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
・旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
・マンションを売却した年の前年、前々年に他の居住用財産譲渡関連の特例を適用している場合
※対象の特例については国税庁のWebに記載あり
・マンションを売却した年の前年から3年以内に「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例（措法41の5の2第1項）」の適用を受ける又は受けている場合
・マンションを売却した年の前年から3年以内に他のマイホームの譲渡損失が発生して「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用している場合
特例を受けるためには、譲渡損失額を正しく算出する必要があります。そのためには減価償却費と譲渡損失の正しい知識と計算方法の理解が必要です。以下に減価償却費と譲渡損失額について説明します。
まず、自分のマンションの売却時の正しい価値を知る必要があります。そのために必要なのが減価償却費です。
一部の例外（美術品など）を除いて、物の価値は経年劣化があるので時間が経過するほど下がっていきます。減価償却は時間経過による資産の下落価値を計算して元々の価格から差し引くことで、その時点の資産価値を算出する方法です。
土地は経年劣化がないので減価償却は必要ありません。時間経過に伴う償却率はマンションの構造によって異なります。マンションの構造が軽量鉄骨なら償却率は0.025、鉄筋コンクリート造なら0.015になります。どちらか分からないときは管理組合や管理業者に尋ねましょう。
減価償却費の計算式は以下の通りです。
・減価償却費=マンションの購入代金（建物部分のみ）×0.9×償却率×経過年数
例えば、鉄筋コンクリート造マンションを3,000万円（建物部分2,000万円）で購入して10年経過した場合の減価償却費は、2,000万円×0.9×0.015（鉄筋コンクリート造）×10（経過年数）=270万円となります。
つまり、買った時点では2,000万円の価値があったマンションも10年経過すると2,000万円-270万円で1,730万円の価値になっているので、譲渡損失を計算するときは減価償却費を引いてその時点の資産価値で計算しなくてはなりません。
減価償却費が分かったら譲渡損失を計算してみましょう。譲渡損失の計算式は以下の通りです。
・譲渡損失 = 売却代金-（取得費+譲渡費用）
取得費は資産を取得するのにかかった費用ですが、売却時点の価値で計算するので減価償却費を引いた額になります。譲渡費用は売却にかかった経費（仲介手数料、登記費用など）です。例として鉄筋コンクリート造マンションを3,000万円（建物部分2,000万円）で購入して10年後に1,800万円で売却し、譲渡費用80万円がかかったとします。譲渡損失は、売却代金1,800万円-（購入費用3,000万円–減価償却費270万円+譲渡費用80万円）＝1,010万円となります。
特例で還付金を受け取るためには譲渡損失を申告するため、確定申告を行なう必要があります。サラリーマンの人は会社が代わりに税金を納めてくれるので、確定申告をしたことがない人が多いでしょう。そこで確定申告の流れについて説明します。
確定申告の時期はマンションの売却を行なった年の翌年の2月16日から3月15日です。2月16日が土日、祝祭日のときは開始がずれる場合があります。国税庁のホームページに時期が近くなると公示されるので確認しましょう。必要書類は以下のとおりです。
また、それぞれの特例を受けるための書類が必要です。
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受ける場合は以下の書類が必要となります。
・特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
・譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5の2用）
・売却したマンションに関する登記事項証明書など所有期間が5年を超えることを証明するもの
そして繰越控除を行なう場合は、損益通算の適用を受けた年に必要書類を全て添付した確定申告を行なっており、損益通算の適用を受けた年の翌年から繰越控除を適用する年まで連続して確定申告する必要があります。
次に、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受ける場合は、以下書類が必要となります。
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
・年末における住宅借入金等の残高証明書
・売却したマンションが国内にある自分の住居であることを証明する書類
・登記事項証明書など所有期間が5年を超えること及び面積を明らかにするもの
・新居宅の登記事項証明書など購入した年月日、家屋の床面積を明らかにするもの
・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）
・確定申告書を提出した日までに新居宅に住んでいない場合、その旨と住居として使用開始する予定年月日等を記載したもの
繰越控除を行なう場合は、損益通算の適用を受けた年に上記の必要な書類を添付した確定申告を行なっており、損益通算の適用を受けた年の翌年から繰越控除を適用する年まで連続して確定申告し、確定申告書に年末における住宅借入金等の残高証明書を添付することが必要です。
前述したように繰越控除を受けるには、売却の翌年から適用される期間（最長4年間）連続して確定申告を行う必要があります。また、必要な書類が全てそろわないと申告できないので、国税庁の特例手続きの内容をよく読んで必要な書類に抜けがないようにしましょう。
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マンション売却で損失が出た場合、所得税や住民税を軽減する特例が利用できます。適用条件や適用期間があるので国税庁の特例についての説明をよく読んで理解することが重要です。確定申告を行う必要があるので、サラリーマンの人は手間がかかりますが、お得な制度なのでぜひ利用したいものです。
本文の内容で分かるように条件や手続きが複雑なので、売却をする前には、不動産プロが無料でアドバイスしてくれる「住まいのミカタ」にも無料で相談してみましょう。
