「売る」「買う」の不安をスッキリに
「売る」「買う」の不安をスッキリに
作成日：2019/07/17
今お住まいのマンションから転居するとき、マンションを売却するべきか、賃貸に出すべきか、お悩みではありませんか？売却すればまとまったお金を得ることができますし、賃貸に出せば継続的な収入に期待できます。どちらも一長一短だからこそ、悩んでしまうんですよね。
このコラムでは、マンションの「売却」と「賃貸」」のメリット・デメリットを考察しながら、結局どっちがお得なのかを徹底的に比較いたします。急な転勤や買い替え、離婚などで、今お住まいのマンションをどうするべきかお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね！
まずは、マンションを売却する場合のメリットとデメリットをみていきましょう。
マンションを売却すれば、その後の維持や管理の手間から解放されるのは大きなメリットです。
賃貸に出すとしても、メンテナンスや修繕の責任を負うのは家主（所有者）。設備が故障したら、修理の手配と費用を負担するのは所有者ですし、入居者が退去すれば、その都度ハウスクリーニングなどかける必要もあるでしょう。マンションを売却してしまえば、これらの一切の手間や費用がかかることはありません。
また売却すれば当然まとまったお金を得ることができますが、住宅ローン完済は早いに越したことはありません。それは、返済期間中には大きな金利負担があるからです。
さらに、マンションは経年劣化していくもの。時間が経てば経つほど、売却金額は下がっていくのが基本です。マンションの資産価値低下率の平均は、年2％。たとえば、今、5,000万円で売れるマンションでも、5年後には4,000万円ほどにしかならない可能性もあるのです。
税制上でも、「今」マンションを売却するメリットは大きいといえます。
居住中、もしくは転居してからすぐにマイホームを売却するとなると、「マイホーム特例」といわれる譲渡所得の3,000万円特別控除制度が適用となります。マイホーム特例は、マンション売却で利益が出た場合、大きな節税効果に期待できる制度。ただし「マイホーム」というだけあって、賃貸中であったり、転居から3年以上経過したりすれば、マイホーム特例の適用外となってしまいます。
一方、マンションを売却する最大のデメリットは、今後、マンションに戻ってくることができなくなる点でしょう。転勤など一時的な転居であれば、売却より賃貸を考えたほうがいいケースもあります。
また売却するとしても、「売りたくても売れない」「希望する時期に売れない」という可能性があることは認識しておきましょう。その場合、当初より価格を安くしたり、不動産業者に直接買い取ってもらったりすることを検討する必要があります。
では次に、マンションを賃貸に出すメリットとデメリットをみていきましょう。
マンションを賃貸に出すメリットは、なんといっても継続的な収入に期待できること。毎月、数万円の収入を継続的に得ることができれば、現時点で売ってしまうのはもったいとも考えられますよね。
また賃貸にかかる経費を確定申告の際に計上すると、所得を減らすことができます。結果として所得税や住民税の控除を受けられることもあるので、賃貸経営は税金対策にもなるということです。
マンションを賃貸に出すメリットは、「継続的な収入に期待できる」ことでしたね。しかし「期待できる」であって、決して収入が保証されているわけではないことには注意が必要です。
マンションは、賃貸募集をかければ必ず借り手がつくわけではありません。場合によっては、「想定していた賃料より安くしなければならない」、「それでも入居者がいない」なんてことにもなりかねないのです。借り手がつかなければ、当然、賃貸経営は赤字に。賃貸に出すといっても、マンションの固定資産税や管理費、修繕積立金などは変わらずに徴収されるものですからね。
また入居者がいたらいたで、次のようなリスクや負担が生じます。
そしてそもそも、自宅マンションから投資マンションにすることを許可されない可能性もあります。というのも、「住宅ローン」とは「自己居住用の家」の購入費用に対して貸し出されるローン。そのままでは賃貸に出すことはできないので、一括返済する、もしくは金融機関の許可を得たり、ローンの借り換えをしたりする必要があります。
賃貸に出す場合は、住宅ローン控除の適用外になってしまう点にも注意が必要です。住宅ローン控除の適用要件は、「自己居住用」となっています。
「売却と賃貸どっちでもいいから、同時に募集して早く決まった方にしよう」と思っている方もいらっしゃるかもしれませんね。売却と賃貸の同時募集自体は、可能ではあります。ただし、次の3つの注意点に気をつけましょう。
マンションの売却と賃貸を同時募集するとしたら、まず不動産会社と締結する媒介契約の種類に気をつけましょう。不動産売却時の媒介契約には、次の3つの種類があります。
1）一般媒介契約
2）専任媒介契約
3）専属専任媒介契約
このうちの1の一般媒介契約以外は、1社のみとしか媒介契約を締結することができません。つまり売却と賃貸を同時募集するときに、専任や専属専任媒介を締結したければ、マンションの売却と賃貸を一緒に請け負ってくれる不動産会社に依頼する必要があるということです。
厳密にいえば、専任や専属専任媒介は「売却依頼を1社のみにしかしてはいけない」という取り決めになっています。
業法上は、売買と賃貸なら別の不動産会社に依頼してもいいとも判断できるわけですが、不動産会社によっては「他社に依頼することを一切してはならない」と解釈している可能性もあります。賃貸契約成立後にトラブルにならないためにも、一般媒介契約以外の場合は、売却と賃貸、同時に依頼できる不動産会社に依頼するようにしましょう。
売却と賃貸、同時募集するとなると、不動産会社は、正直、募集がかけにくいというのが事実です。「売却物件として売り出そうとしていた矢先に、賃貸契約が決まった」、あるいはその逆の可能性を考えれば、どちらも力が入れにくいんですね。
また不動産会社からしてみれば、賃貸契約よりも売買契約を決めた方が報酬は上。そのため、どちらかというと売却に力を入れられてしまい、賃貸募集がおざなりになってしまう可能性もあるでしょう。そういった意味では、売却依頼は一般媒介契約にし、賃貸募集は別の会社に依頼したほうがいいかもしれませんね。
不動産を購入する前、また不動産を借りる前には、必ず「内覧」をするものです。買主、借主となる人が、事前に物件をチェックしにくるということですね。
成約の可能性を高めるためには、やはり内覧前の清掃や整頓は不可欠。所有者は、売却、賃貸、すべての内覧希望に対応しなければならないので、「売却だけ」「賃貸だけ」より負担が大きくなります。
「賃貸経営がうまくいかなかったら売却すればいいや！」ともお考えになるかもしれません。たしかにそれも可能です。
しかし賃貸中のマンションの売却は、居住中マンションと比べて売りにくく、相場も安くなってしまう恐れがあります。
賃貸中のマンションを売る際には、「オーナーチェンジ物件」として扱われることになります。賃借人はそのままに、オーナーだけ変わるということですね。
「賃借人に退去してもらってから売ればいい」とお考えになるかもしれませんが、それは簡単ではありません。賃貸借契約とは、現居住者、つまり賃借人保護の観点が強い契約。基本的に、家主の都合で賃借人に退去してもらうことはできません。退去してもらうには、数ヶ月分の家賃を免除したり、引越し代金を負担したりすることで、賃借人の同意を得る必要があります。
つまり、退去してもらうには時間も費用もかかるということです。そのため賃貸中のマンションは、賃借人はそのままに、オーナーチェンジ物件として売却するのが一般的です。
賃貸中のマンションを買うのは、投資目的の方です。一般消費者は対象とならないので、それだけ需要は狭まります。居住者がいるので内覧ができない点も、売りにくい理由の1つでしょう。
また、「賃貸経営がうまくいかないから売却」するというマンションを購入したい人がたくさんいるとは思えませんよね。投資家たちは、「儲かるのか」ということだけに絞って投資用マンションを見定めます。「賃貸経営がうまくいかない」という理由では、なかなか賃貸中のマンションを売ることはできません。
居住用マンションと投資用マンションの査定方法は異なります。居住用マンションは、「取引事例比較法」といって、周辺マンションの成約事例を元に価格を査定するのが基本です。一方、投資用マンションの査定方法は、「収益還元法」。賃料や賃貸需要を元に価格を査定します。
一般的には、収益還元法より、取引事例比較法の方が高い価格がつく傾向にあります。また投資用マンションとして主流なのは、単身者用の1R～1LDKタイプ。それ以上のファミリータイプであれば、賃貸中のマンションの需要と売却価格にはあまり期待できないといえるでしょう。
それでは最後に、「転勤」「買い替え」「離婚」3つのケース別に、マンションを売却するか、賃貸に出すか、どちらが賢明な判断か考察していきましょう。
急に会社から、遠方への転勤を言い渡されたとき。所有マンションはどうするべきなのでしょうか？
結論からいえば、転勤の見通しや期間から考えるべきです。転勤が1年や2年と決まっていて、今のマンションに戻ってきたいと思えば、賃貸に出すのが良い判断でしょう。ただし、先述通り、家主の都合で賃借人に退去してもらうのは簡単ではありません。退去してもらうには、時間も費用もかかります。
それを避けるには、「定期借家契約」を選択することを考えてみましょう。一般的な賃貸借契約と違い、定期借家契約は、あらかじめ決められた期間が満了すれば賃借人に退去してもらうことが可能です。定期借家契約の賃料相場は、期間が定まっていない一般的な賃貸借契約より割安にはなりますが、転勤後にマンションに戻ってこられなければ、賃貸に出すメリットはありませんからね。
一方、期間が決まっていない転勤であれば、売却がベター。「いつ戻って来られるかわからない」「5年やそれ以上になるかもしれない」このような場合は、マンションを売ってしまって、戻ってきたときに改めてマンション購入を検討するのが賢明な判断だといえるでしょう。
長期になればなるほど、賃貸経営が赤字に転じてしまう可能性は高まりますし、マンションが一番高い「今」売ることで新居購入のための費用とすることができます。
新居を購入する買い替えの場合は、マンションは売ってしまうのがベターだといえます。それはマンションを所有し続けると、新居の選択肢が狭まってしまう可能性があるからです。
まず今のマンションの住宅ローン残債がない場合、売却金額は新居購入のための費用に充てることができます。一方、住宅ローン残債がある場合には、既存の住宅ローンを完済することで、新居の住宅ローン借入可能額を増やすことが可能。どちらにしても、今のマンションを売ることで、新居の予算を増やし、選択肢を広げることができるということです。
新居購入までにマンションが売れないことも考えられますが、そのような場合に対応できる「つなぎ融資」を利用したり、マンションを早期売却できる業者買取を選択したりすることで、速やかな住み替えが可能となります。
離婚に際して、マンション所有者である元夫が家主、元妻が賃借人となることが検討されることもあります。しかしこの選択は、あまりオススメできません。
まず、賃貸借契約中、ずっと元夫や元妻と関係性を持ち続けなければならないというのが理由の1つ。さらにマンションの連帯保証人等に元妻の名前があるとすれば、元夫の債務不履行時などには大きな負担を強いられる可能性もあります。離婚が原因でマンションを売るか、貸すかの判断を迫られたときは、やはり元夫と元妻の関係性をすっきりさせるためにも、売却がベストな選択だといえるでしょう。
マンションの売却、賃貸、どっちもメリット・デメリットはあります。
ただ賃貸経営のリスクや手間と、今マンションを売却するメリットの大きさ、そして賃貸中マンションの売りにくさなど考えると、売却が賢明な判断だといるでしょう。
とはいえ短期間の転勤など、状況によっては賃貸に出す方がいいこともあります。まずは賃貸査定と売却査定をしてみて、両者を比較してみてはいかがでしょうか？
その際は不動産会社に依頼することになりますが、実際にマンションを見てもらった不動産会社の方の意見を聞くこともオススメします。専門家の見解とともに転居の理由や状況、そしてご自身の意向から、売却と賃貸どちらがいいのか相対的に判断しましょう。
