「売る」「買う」の不安をスッキリに
「売る」「買う」の不安をスッキリに
作成日：2019/07/16
マンションの売却を検討する際、少しでも損をしないためにも、どのくらいの費用がかかるのかは気になるポイントです。特に、売却額以外の手数料に関しては、何にどれだけかかるのか、わからない人もいます。今回は、マンション売却時の費用を知りたい人に向けて、仲介手数料や戻ってくるお金、注意しておきたいポイントなどを紹介します。
マンションを売却する際には、売却額のほかに手数料も発生します。この段落では、この手数料について解説していきます。
マンションや土地、戸建などの不動産を売却する場合、購入時のような手数料・税金といった費用が発生します。中でも、仲介手数料はマンション売却時の費用として最も高額です。仲介手数料は不動産業者がマンション売却時に行う手続きや調査などに支払う費用となっています。具体的には、広告費や人件費、契約書作成などに支払う費用です。また、仲介手数料は業者へ依頼した期間の長さに応じて金額が変動することはありません。
宅地建物取引業法と国土交通省告示によって手数料の上限が定められているので、具体的にどの程度の費用が必要なのかは教えてもらうことが可能です。仲介手数料には消費税がかかることも忘れないようにしましょう。
また、仲介手数料は物件が売却できたときの成功報酬です。そのため、不動産業者が物件の買い手を見つけて、契約を結べたときに初めて支払います。もし、契約が無効になったり、取り消しになったりした場合は、業者は手数料を請求できないようになっています。
不動産会社ではマンション売却における多くのケースで、仲介手数料を法定で決められた上限額で設定しています。不動産会社の多くは利益を重視して物件を扱っているため、仲介手数料を可能な限り多く払ってもらおうとします。そのため、契約時に提示される仲介手数料は上限額となることが多いです。
売り手側は上限額の仲介手数料を請求されると考えておきましょう。これは不動産会社の規模に関わらず、あまり差はありません。しかし、地域によっては、仲介手数料が多少安くなっているところもあります。それは、都市部にある不動産会社です。都市部の場合、土地や物件そのものの価格水準が高いので、仲介手数料も同様に高額になります。
さらに、都市部は扱う物件の数も多く、不動産会社が利益を得やすくなっています。
これらのことから、都市部の不動産業者は仲介手数料を多少下げても、利益を得やすい環境です。中には、割引サービスを展開している業者もあります。物件の売買を行う際は、このような業者を探して、少しでもお得に物件を売却しましょう。
また、仲介手数料は本来、依頼者と業者が協議して決定するものです。宅建業法では仲介業務の内容を考慮して、依頼者と協議のうえで仲介手数料を決定するという旨の記載があります。そのため、業者へ依頼する際は、仲介手数料の値引きを相談してみましょう。ただし、値引きできるかどうかは交渉次第であり、仲介手数料は多くの場合、上限額を請求されるのが通例です。
不動産売却の仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって売却額に応じた上限額が決められています。そのため、依頼する前におおよその金額を予想できます。具体的には、不動産の売却額が200万円以下の場合、売却額の5％＋消費税が仲介手数料の上限です。
さらに、200万～400万円以下の場合、売却額の4％＋消費税、400万円を超える際は売却額の3％＋消費税となっています。これらの上限を超えて仲介手数料を請求された場合は法令違反となっているので、不動産会社に確認しましょう。
仲介手数料の上限額は簡単な算式で求めることができます。具体的には、売却額×3％（売却額が400万円を超える場合）＋6万円＋消費税です。マンションを売却する際、売却額は400万円を超えることが多くなっています。400万円を超える場合は、売却額全額では計算しません。設定された上限額の3つの区分ごとに計算する必要があります。例えば、売却額が1000万円の場合、まずは200万円以下の区分として、売却額（200万円）の5％＋消費税を計算します。さらに、200万～400万円の区分として売却額（200万円）の4％＋消費税と、400万円を超える区分の売却額（600万円）の3％＋消費税を加えて計算しなければなりません。
このような計算は手間がかかってしまうので、全ての掛け率を3％として計算する方法が考案されました。
しかし、1000万円の全てを3％で計算すると、区分ごとに分けて計算した合計値と誤差（36万円より6万円少ない）が出てきてしまいます。売却額が400万円を超えている場合に必ず同じ額の誤差が出るため、この計算では各区分でさらに6万円足す方法が用いられます。具体的には、1000万円×3％＋6万円＋消費税です。売却額が400万円以下のときは、この調整額を2万円として計算しましょう。
仲介手数料を支払うタイミングは、買い手との売買契約が成立したときです。不動産会社が得る仲介手数料は成功報酬となっています。そのため、買い手との売買契約が成立し契約書が交わされなければ、売り手は仲介手数料を支払う必要がありません。
また、仲介手数料の支払いは、売買契約成立時と決済時との分割で支払うケースが多いです。理由は、買い手から売却額が支払われるのが、契約成立時ではないからです。売却額の支払いは契約が成立したあと、決済時に行われることが多くなっています。場合によっては、売買契約後に契約破棄される恐れもあります。
売り手側にとって物件売買の都合の良い形は、契約がうまく成立し、売却金額を受け取って仲介手数料を支払うというものです。マンションを売却する際は、売り手側のリスクを軽減させるためにも、仲介手数料の支払い方法について不動産業者に確認しておきましょう。
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マンションの売却時には、仲介手数料以外にも費用が発生します。あとから予想外の費用を請求されて慌てないためにも、具体的に何に対してどれだけ支払うのかを把握しておきましょう。ここからは、仲介手数料以外のマンション売却にかかる費用について解説します。
マンションに限らず、物件・土地の売買には税金が発生します。売り手はこの税金も支払わなければならないので、仕組みを理解しておくことが大切です。この段落では、マンション売却時に発生する税金について解説します。
譲渡所得税とは、所有している土地や建物などを売却した際に生じる所得に対して発生する税金のことです。正式名称は所得税や住民税などですが、これらを合わせた総称となっています。また、譲渡所得税は全ての所得に対して課税されるわけではありません。不動産は購入と売却する際にさまざまな費用が発生します。この費用を売却価格から引いて、所有者の利益になった場合にのみ課税対象となります。利益が出ない場合は課税対象になりません。
また、譲渡所得税は計算式を使って具体的な数字を出すことができます。よく使用される計算式は、譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入時の諸経費＋売却時の諸経費）－特別控除です。さらに、譲渡所得税＝譲渡所得×税率という計算式を使って算出できます。購入時の諸経費は、かかった税金や設備費、仲介手数料など物件を購入する際に支払った金額です。さらに、購入価格と購入時の諸経費は、減価償却費を引いた値で計算します。物件は年月が経過していくごとに価値が減少するため、経過年数や用途に応じた費用（減価償却費）も含めて計算に入れなければなりません。
一方で、売却時の諸経費は仲介手数料や建物解体費、立退料などが含まれます。この計算式は売却価格が400万円を超えるときに使用されることが多いです。税率は所得期間が5年以下（短期譲渡所得）の場合30.630%、5年を超える（長期譲渡所得）ケースでは15.315%となっています。
住民税は物件の所有期間に応じて税率が区分されています。所有期間が5年以下の場合は9％、5年以上の場合は5％です。支払うタイミングは、確定申告後の所得税を納めたあと、自治体から住民税の請求が来たときとなっています。
復興特別所得税とは東日本大震災の影響で被害にあった地区の復興支援を行うため、必要な財源を得るために設けられた税金です。2013年に施行され、2035年まで施行される予定となっています。課税対象となるのは所得税を納める義務を持つ個人全てです。
ただし、通常通り納めている所得税が所得税法や租税特別措置法に規定されている税率以下の場合、課税対象になりません。復興特別所得税はマンションを売却したことで発生した利益に対しても有効です。税率は2.1％で、納税する額の計算方法は復興特別所得税＝基準所得税（譲渡所得税）×税率（2.1%）となっています。所得税と復興特別所得税の額を足して納付するので、合計税率として算出します。不動産の所有期間によって税率が変わることはありません。
また、計算式の中にある基準所得税とは、実際の所得税から控除額を引いた額を指します。つまり、マンション売却の基準所得とは、譲渡所得税のことです。この譲渡所得税に2.1％をかけて納付する金額を算出できます。
経済的な取引に関連して文章が作成される際、印刷税という税金が発生します。マンション売買契約の際にも適用され、契約書に貼られる印紙代が印刷税です。具体的には、法的に定められた金額の印紙を契約書に貼り、消印すると納税したことになります。この印紙の金額は、物件の売買価格によって細かく決められています。100万～500万円の場合は1000円、500万～1000万円では5000円、1000万～5000万円は1万円です。さらに、5000万～1億円は3万円、1億～5億円では6万円となっています。売買契約書は売り手と買い手の2通分作成されます。そのため、2通分の印紙税が必要です。売り手・買い手でそれぞれ負担するのが一般的となります。ただし、仲介業者と締結する契約書には印紙税はかかりません。
また、印紙税の税額は2018年3月31日まで軽減措置が実際されています。軽減措置の対象となるのは、記載金額が10万円を越え、平成26年4月1日から令和2年（2020年）3月31日までに作成された契約書です。条件を満たしている契約書であれば、不動産の売買金額変更のために作成される契約変更書なども軽減措置の対象とされます。具体的な軽減税率は、売買価格が1000万～5000万円以下であれば1万円、5000万～1億円以下は3万円です。
マンションを売却する際は、税金以外にも引越し費用が発生します。売却と同時に新居を購入し買い換えるケースが多いですが、このときの引越し費用は2パターンに分かれます。新居を先に購入する場合は「買い先行」、マンションを先に売却する場合は「売り先行」という形です。多くの場合は売り先行となっています。売り先行の場合、すぐ引越し先の新居に住むことができず、一時的に仮住まいを探して住まなければならないケースがあります。このケースでは、仮住まいと新居への引越しで2回分の引越しが発生するほか、仮住まいの家賃も払わなければなりません。仮住まいで一時的に暮らす際は、2回分の引越し費用と家賃が発生することも理解しておきましょう。
また、マンションを売買する場合、いつまでに明け渡すのかを明記します。この記載された期日が明け渡し日になるので、当日までには引越しを終えておかなければなりません。なるべく早い段階で引越しを済ませ、これまで住んでいた室内を清掃しましょう。
仮住まい先を探すのであれば、遅くとも引渡し日の1～2カ月前から動き出す必要があります。また、引越し業者への依頼は、早めに済ませることが大切です。特に、3～4月は新生活が始まる時期なので、引越し業者への依頼が殺到します。なかなか引越しを依頼できない恐れもあるので注意しましょう。急な引越しに対応している業者の場合、追加費用が発生することもあり、引越し費用が余計に増してしまいます。
売却予定のマンションのローンがまだ残っている場合、ローンの残債を繰り上げして一括で返済しなければなりません。このときに発生するのが繰上返済手数料です。この手数料は銀行によって額が異なるため、住宅ローンを借入れた銀行に確認しましょう。多くの場合は数万円程度の手数料となっています。さらに、手数料の支払額は手続き方法によっても変化します。例えば、とあるメガバンクの場合、インターネット上の手続きで1万6000円、窓口では3万2400円です。手続きに関しても、銀行によっては受け付けていない手続き方法があるので、事前に確認しておきましょう。
また、一括繰り上げ返済の注意点として、返済費用を無理やり捻出しないことです。例えば、一括返済の金額が予想より大きく、自己資金で支払えない場合、子供の教育費なども返済費用にあててしまうケースがあります。可能であれば、予想外の支出や子供の教育費として、300万円程度は確保しておきましょう。一括繰り上げ返済によって手持ちの現金がなくなり、借金をすることになってしまっては本末転倒です。
ケースバイケースですが、売却を予定しているマンションのリフォームは、新築同然にまで行う必要はありません。ただし、故障していて本来の機能を発揮できない箇所や、喫煙などによって汚れがひどい箇所などはリフォームを実施しましょう。特に、建物自体に不安を覚えるようなひび割れは、事前にリフォームしておくことで、買い手に好印象を与えられます。ただし、リフォームが売却額のアップにつながることは、ほとんどありません。マンションの1室をフルリフォームした場合、数百万円の費用が発生します。この費用を上乗せして売却すると、買い手がつきにくくなります。
さらに、リフォーム済みの物件は売却に有利なこともありますが、築年数や中古物件であることは変えられません。そのため、物件としての価値にはあまり変動がなく、結果的に売り手が損をしてしまう可能性があります。
他にも、売り出し前のマンションをリフォームしたとしても、買い手のニーズに合うかどうかがわかりません。買い手の中には、自分なりのこだわりがある内装にしたいと考えている人もいます。こだわりを持っている人にとっては、リフォームされているマンションは購入対象から外れる可能性が高まります。リフォームを行う箇所は必要最低限に留めて、買い手がつきやすい価格で売りに出すことが重要です。
ハウスクリーニングもリフォーム同様、売却時に必ずしも行う必要はありません。クリーニングしたからといって、高く売れるものではないので、必要以上にコストをかけるのは控えましょう。しかし、購入希望者が現れた場合、内覧に来て傷や汚れがそのままになっているのを見ると、購買意欲が下がってしまいます。印象の悪くなるような傷・汚れはハウスクリーニングできれいにしておきましょう。また、ハウスクリーニング費用を抑えたい場合は、クリーニングすべきポイントを把握しておくことが大切です。
クリーニングしておくべきポイントは、浴室や洗面台、キッチンなどの水回りです。これらのポイントは汚れがつきやすく、素人ではなかなか落とせないこともあります。どのポイントも普段から使用頻度が高く、清潔感が求められるので、マンション売却時はハウスクリーニングを検討しましょう。また、水回りのハウスクリーニングの費用はある程度の相場が決まっています。浴室の場合、相場は1万～2万円です。洗面台では6000～1万円が相場となっています。ただし、地域や作業内容によっては、より高額な費用が必要なケースもあります。事前にいくつかの業者へ見積もりを出してもらい、費用が抑えられるところを探してみましょう。
注意点として、ハウスクリーニングが全くされていない場合、買い手側から価格交渉を持ちかけられる恐れがあります。物件の立地や内装を買い手が気に入って購入を決意したとしても、キッチンやトイレなどの汚れがきれいに清掃されていないという理由で値引き交渉される可能性が高くなってしまいます。特に、中古住宅では数十万円単位の値引きが行われやすいです。例えば、価格が3150万円だった場合、端数の50万円を清掃がされていないという理由で値引き交渉されます。少しでも売却価格を上げたいのであれば、費用が多少かかったとしても必要最低限のハウスクリーニングが必要です。
また、素人目から見てクリーニングすべきかわからない箇所がある場合は、ハウスクリーニング業者にアドバイスをもらうことが大切です。自分で清掃できるところと、業者に依頼すべきところがはっきりすることで、無駄な費用を抑えることができます。
売却が決まり引き渡しが行われる日まで、マンションへ住み続けたいという人もいますが、新居に引っ越してからマンションの売却を行なうケースもあります。後者の場合は水道・電気・ガスを解約することが多いです。しかし、ケースによっては解約しないほうがメリットを得られる可能性もあります。マンションの買い手の中には、昼間だけでなく夜にも内覧にきて雰囲気を確認したいという人がいます。この場合、電気を解約していなければ、夜でも確認してもらうことが可能です。買い手のニーズを満たすことができれば、契約成立につながる可能性はアップします。
さらに、室内に熱気がこもっていたり、寒さを感じるくらい室温が下がっていたりすると、買い手はゆっくり内覧もできません。室内温度の調整を行うためにも、電気の解約を先延ばしにしておくことも視野に入れましょう。また、夏場になるとトイレから下水の臭いが立ち込めてくることがあります。買い手が内覧に来たとき、下水の臭いが漂っていると悪い印象を与えかねないので、放水しておくことが大切です。不動産会社の協力を得られれば、水道を解約せずに定期的な放水を依頼できます。これらのポイントは早期的な売却にもつながります。水道光熱費の負担が大きくないようであれば、売却前の解約をしないことも検討してみましょう。
マンションの売却時には、抵当権の抹消登記も行うケースがあります。この場合、登録免許税を納めなければなりません。この段落では、登録免許税がどのようなものなのか、納める額はいくらなのかなどを解説します。
売却されているマンションを購入する際、住宅ローンを利用すると土地・建物に抵当権が設定されます。抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りて、借りた人が返済できない場合に土地・建物を担保にする権利のことです。不動産に抵当権が設定され、返済のために競売へかけられた場合、抵当権者はほかの債権者へ優先的に弁済が受けられるようになっています。そして、この抵当権を外す手続きのことを「抵当権抹消登記」といいます。この手続きは、登録免除税を納めなければなりません。土地・建物にそれぞれ1000円ずつ、計2000円の税金を納めます。
戸建の場合、土地1筆に1棟の建物があると、登録免許税は2000円です。土地や建物の数は、登記簿の数でカウントされます。マンションの場合も同様に土地と建物を別にカウントします。見た目上は1つの土地だったとしても、登記簿上では土地が分かれていることがあります。この場合は筆数によって登録免許税も増加します。また、抵当権は不動産売却時に必ずしも外さなければならないものではありません。しかし、抵当権が残ったままの不動産はいつ競売にかけられてもおかしくない状況なので、買い手としてはリスクが大きくなります。そのため、売却したとしても買い手がつく可能性は低くなっています。
マンションの売却には、売り手が支払わなければならない費用が多いです。これらを事前に把握しておかなければ、予想していなかった出費が重なり、慌ててしまうこともあります。手数料や税金など、マンション売却時に必要な費用の相場はあらかじめ把握しておき、あとから損をしないようにしましょう。ハウスクリーニングや引越し費用などについても、理解しておくことが大切です。
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