「売る」「買う」の不安をスッキリに
「売る」「買う」の不安をスッキリに
作成日：2019/4/26
4月に入り、食品類やはがきなど値上げを知らせるニュースが増えてきました。2019年10月から始まる消費税の増税を意識し始めた方も多いのではないでしょうか？
また、いま住宅購入を検討している方にとっては「増税後に購入すると、どのくらい費用が上がってしまうの？」という疑問が浮かんでくると思います。
増税と聞くだけですごく損をするのではないかと不安になってしまいますよね。そうなると、つい高額な商品も買い急いでしまいそうです。
しかし、住宅購入に関しては一呼吸おく必要があります。駆け込み需要の波にのまれないためにも、まずは増税が住宅購入費にどう影響するのか知ることから始めていきましょう。
住宅購入費と一言で言っても、実はさまざまな項目に分かれています。増税に伴い負担が増えるものは何かを押さえておきましょう。
ここで注意をしたいのは、「仲介手数料」に消費税がかかることです。
中古マンションのように、個人が売り主であり、売買契約を不動産業者が仲介した場合、土地でも建物でも仲介手数料がかかります。反対に、新築マンションのように不動産業者から直接物件を購入する場合、仲介手数料はかかりません。
【無料】賢いマンション購入のコツをプロが伝授！住まいのミカタの個別相談会
住宅購入費用の大半を占めるものは建物と土地の購入代金です。
建物は課税、土地は非課税というのが最大のポイントですが、建物にかかる消費税についてはもう少し詳しく説明する必要があります。
建物に関しては「誰から購入するか」によって課税の可否が変わります。
金額が大きい建物の価格に対しての消費税になるので、ここはしっかりと覚えておきたいところです。
中古戸建てや中古マンションのように、個人の所有する物件を購入する場合、消費税はかかりません。
ここで言う個人からの購入には2通りの方法があります。
1）個人から直接購入する方法
2）不動産会社の仲介を経て購入する方法
いずれの方法でも建物価格の消費税はかかりませんが、前述の通り、不動産会社の仲介が入る場合には、仲介手数料が発生します。
新築戸建てや新築マンションのように、不動産会社の所有する物件を購入する場合、建物価格に消費税がかかります。ただし、新築物件の多くは、不動産会社が直接販売することが多いため、仲介手数料はかかりません。
このように、建物価格の消費税は中古マンションなら非課税、新築マンションなら課税されることが一般的ですが、不動産会社が中古物件を買い取って販売することもあります。その場合、所有者は不動産会社となるため、中古マンションであっても消費税がかかります。
ここまでは住宅購入費にかかる消費税について見てきました。
では消費税8％で購入するには、いつまでに、どのような手続きを行っていればよいのでしょうか？
答えは「2019年9月30までに不動産の引き渡しを終えていること」です。
引き渡しとは、不動産の所有権を売主から買主へ移転する事をいいます。
「この家を買おう！」と申込みの意思を固め、売買契約やローン契約をし、引き渡しを終えるまでおおよそ1か月半～2か月の時間がかかりますが、予期せぬトラブルが発生することもあるので、余裕を持った計画が必要です。
ただし例外として、注文住宅やリフォーム工事に限り、工事請負契約が2019年3月31日までに完了しているものは引き渡しに関わらず、8％の消費税率が適応されるという経過措置が取られていました。
しかし、すでに経過措置が受けられる期日は過ぎてしまいました。
そのため、これから注文住宅の請負契約を締結する場合、引き渡しが2019年9月30日を過ぎてしまうと10％の消費税が適応されるので注意が必要です。
「2019年9月30日までに引き渡し。もう間に合いそうもない・・・」と肩を落とした方もいるかもしれませんが、安心してくださいね。増税後に住宅を購入する場合でも、負担軽減の救済措置があります。
1）住宅ローン控除
2）すまい給付金
3）住宅取得等資金贈与の特例
4）次世代住宅ポイント制度
1～3については現在も行っている優遇措置ですが、それぞれ拡充して10％増税後も継続していきます。4の次世代住宅ポイント制度は新しい制度となりますが、前回の増税時に行われていたエコポイントをイメージしていただければわかりやすいでしょう。
また、この4つの制度はそれぞれの要件が当てはまれば併用も可能なため、増税後の購入も十分に検討の余地があるのではないでしょうか。それでは具体的に見ていきましょう。
住宅ローン控除とは、10年以上の住宅ローンを使って一定の住宅を購入・新築・増改築をした場合、毎年末の住宅ローン残高の1％を所得税額から控除できる制度です。
現在の住宅ローン控除は10年ですが、2019年10月1日～2020年12月31日までに入居した場合には控除を13年受けられます。
ただし、11年目以降の3年間は、毎年住宅ローン残高の1％か、購入時の建物価格の2％を3等分した金額の「少ない方」が減税金額となります。
住宅ローン控除を受ける条件は、主に以下の4つ。
◆条件
・自らが居住すること
・床面積が50㎡以上であること
・中古住宅の場合、築年数が一定以下もしくは耐震基準に適合していること
・10年以上の借入期間があり、年収が3000万以下であること
現在、中古住宅購入にも10年間の住宅ローン減税が適用されています。
しかし、個人の所有する住宅を購入した場合、ローン控除3年延長の対象外となるので注意が必要となります。
なぜ対象外になるかと言うと、3年延長はあくまでも建物にかかる消費税増税への救済措置だからです。そもそも建物代金に消費税がかからない場合には、優遇措置はないということですね。
住宅ローン控除の詳しい利用条件や減税のシミュレーションは、以下の国土交通省のホームページを参照してみてください。
すまい給付金とは、住宅取得者の収入および持ち分割合に応じて現金が支給される制度です。
2014年4月～2021年12月までに引き渡され、入居が完了した住宅が対象です。そして消費税10％増税後は、8％の時よりも給付条件や支給金額が拡充されます。
すまい給付金を受け取るには対象者の条件と住宅の条件をそれぞれ満たす必要があります。
◆対象者の条件
・住宅を所有していること
・所有者自身が居住していること
・収入が一定以下であること
・（住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50歳以上であること
収入は、消費税8%時には年収510万円以下、消費税10%時には775万円以下であることがひとつの目安とされています。ただしこの年収額は、収入の種類や家族形態によって異なるため、後述する国土交通省のホームページから詳しい条件を確認する必要があります。
また、住宅ローンを利用しない場合は、年齢が50歳以上である必要がありますが、消費税10%時には収入の目安が650万円以下であることも条件に追加されます。
※参考：すまい給付金とは（国土交通省）
◆住宅の条件
住宅の条件は、新築か中古かによって少し異なります。
<新築住宅>
・床面積が50㎡以上であること
・一定の品質や性能を確認できる住宅であること
「一定の品質や性能」とはわかりにいくい表現ですが、ここは住宅ローンを利用しているかどうかによって、基準が異なります。
住宅ローンを利用する場合は、住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅または、住宅性能表示制度を利用した住宅など施工中に検査を受けている住宅が対象。そして、住宅ローンの利用がない場合は、施工中に検査を受けていることに加え、フラット35Sと同等の基準を満たす等の住宅が対象となります。
<中古住宅>
・床面積が50㎡以上であること
・一定の品質を確認できる住宅であること
・現行の耐震基準を満たす住宅
・住宅の売り主が宅地建物取引業者であること
中古住宅も、新築と同様に、住宅ローンを利用する場合には、一定の品質を確認できる住宅であることを求められます。具体的には、既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けている中古住宅であること。また、耐震性についても現行の基準を満たす住宅である必要があります。
そして新築と大きく異なるのは、売り主が宅地建物取引業者でなければならないことでしょう。そのため、個人の所有する中古マンションを購入する場合、受給の対象外となります。
※参考：中古住宅の対象用件（国土交通省）
住宅取得等資金贈与の特例とは、親や祖父母から住宅取得資金などを贈与される場合の非課税枠が最大で3000万円まで拡大されるというものです。
（消費税8％の現在は最大で1200万円までが非課税となっています）
この特2020年3月31日までの短期間の措置。この期間までに、消費税10％が適用される新築・中古住宅・リフォームの契約を締結した方が対象となります。
贈与を受けて住宅を購入する場合には、余裕をもった購入計画が必要ですね。
また、特例を受けるには主に以下の条件があります。
◆対象者の条件
・直系尊属（父母・祖父母など）からの贈与であること
・贈与時に国内に住所があり、贈与を受ける年の1月1日時点で20歳以上であること
・贈与を受ける年の所得税にかかる合計所得が2000万円以下であること
・2009年から2014年に旧制度「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けていないこと
・配偶者、親族などからの住宅購入、新築、増改築等ではないこと
・贈与を受けた翌年の3月15日までに、贈与を受けた全額を充てて住宅の取得、新築等を行い、その住宅に住むこと
◆住宅の条件
・家屋が日本国内にあること
・家屋の床面積が 50 ㎡以上 240 ㎡以下であること
・家屋の床面積の1/2以上が居住用であること
住宅においては上記3項目が共通条件となりますが、さらに新築・中古・リフォーム等によって、細かく条件が追加されます。
詳しくは国税庁のサイトを確認するのがよいでしょう。
※参考：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（国税庁）
次世代住宅ポイント制度とは、増税後に住宅の新築、リフォームをした方にさまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度です。
具体的な商品は決まり次第、国土交通省の次世代ポイント制度のホームページに掲載されますが、子育て商品や健康関連、家事負担軽減に資する商品とのこと。
お目当ての商品がラインナップされたら嬉しいですね。
発行されるポイントですが、新築は最大35万、自宅リフォームは最大45万、中古物件のリフォームにいたっては最大60万円と魅力的な内容。
この制度は、若者（40歳未満）や子育て世代（18歳未満の子供がいる世帯）、中古物件のリフォームに対して手厚くなっています。
購入した住宅の性能やリフォームをした内容により、発行されるポイントが細かく決っているので、詳しくは国土交通省のホームページを確認してみてください。
※参考：次世代住宅ポイント（国土交通省）
【無料】賢いマンション購入のコツをプロが伝授！住まいのミカタの個別相談会
さてここまで、消費税の増税によって、住宅購入価格にどのような影響があるかを詳しく見てきました。
軽減措置もあるため、いま焦って購入しなくてもいいかもしれないと感じた方も多いでしょう。
しかし、軽減措置の内容は誰から（個人か不動産会社等か）どのような住宅（新築・中古）を購入するかによって変わります。それらの条件によっては、優遇措置で増税分の負担をすべてまかなえるとは限らないので、注意しましょう。
また、ここまで説明した住宅購入費用のに、引越し代や家具購入費なども増税の影響を受ける重要な出費となります。
増税前に納得のいく住宅に出会い、資金計画にもムリがなく、自身や家族のライフイベントの都合等を総合的に判断し、購入を増税後に持ち越す理由がなければ、増税前の今が購入のタイミングと言えるでしょう。
しかし、まだ納得のいく物件に出会っていないのであれば、焦らずに増税後の購入も視野にいれてみてはいかがでしょうか。
そして、自身が受けられる優遇を踏まえて試算することをお勧めします。きっと増税への漠然とした不安感は軽減されるでしょう。
私たち『住まいのミカタ』では、「買い時はいつ？」というご相談にも、個人の状況をヒアリングしながらアドバイスを提供しています。
不動産アドバイザーは全員、業界経験10年以上のプロのみ。
また、自社では仲介・販売を行わないため、中立的な立場から不動産売買のセカンドオピニオンをお伝えしています。
住宅購入に対する疑問点や不安のある方は、ぜひお気軽にご相談ください。金額面だけでは決めきれない、たくさんの情報が得られるはずですよ。
