不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
購入してまもなく、修繕が必要になったが、瑕疵担保責任を十分にとってもらえなかった点が失敗であり、残念だった。
2点ある。1つは購入直後の消防点検の結果、避難はしごと非常用照明に不備があり、大きな負担を強いられたことだ。本件は前年度の消防点検結果で判明していることだ。購入時点で告知するべきであり、その分は購入時点で修繕してもらうのがスジだ。
もうひとつは、バルコニー床が腐食しているということだ。本件も購入時点で外壁、鉄部分の塗装をしてもらったが、プロなら認識できることだ。
同社に負担を要求したところ、避難はしごについては半額を負担してもらったが、バルコニーは知らないと主張し、全額が当方負担になる。納得はできないが、知らないと主張する以上は証明できないため、泣き寝入りだ。
修繕費用のローンを提供してくれる金融機関の紹介を依頼しても、付き合いがないからと断られた。購入するときはいろいろと金融機関を紹介した割にはさびしい回答で残念だ。
ここからの反省点は、中古マンション購入にあたっては、消防点検の履歴をみること、貯水槽の点検履歴をみることが必須だ。加えて、屋上防水、エレベーターの修繕履歴の把握も必要だ。特に海の近くでは鉄の腐食が進むので、塗装もしてもらう必要がある。
管理会社にも自ら電話をして、修繕履歴は過去1年のクレームなどの情報収集することも大切だと思われる。
購入時には現地に行かなかったが、たとえ行ったとしても腐食部分までは見つけられなかったと思われる。そういう意味では、プロに同行してもらって、修繕の必要性などをアドバイスしてくれるとありがたいと感じる。
スルガ銀行問題があり、同社も商売としては厳しいと思われるが、今度は売却時にお世話になりたいと思っているので、頑張ってもらいたい。
管理を依頼していないため、何ともいえないが、売った後のフォローはあまりないと認識している。もちろん、こちらから照会した場合には回答してもらえる。
修繕対応については不満が残るため、やや不満の評価とした。
満室にはなかなかならないが、大きく空室になるわけでもないので、普通。
収益性も、スルガ銀行のローン金利の引き下げがあったので、大きく改善した。
購入時は★5つだと思っていたが、その後の修繕ラッシュを考えると、不満な物件をつかまされたと思っている。
懇親会とセミナーに招待してもらい参加した。
セミナー内容は不動産管理がテーマで役に立った。
懇親会では、情報交換ができる投資家と知り合いになり、とても参考になった。
担当者はマネージャークラスで、物腰も柔らかく、身だしなみもしっかりしていて安心感があった。
こちらの質問にも丁寧にしっかりと回答してくれて、適宜電話でも情報連携をしてくれた。
基本的には営業の点では悪いところはなかった。
ただ、反省点にもあったようにもっとネガティブ情報がほしかったところだ。
アフタヌーフォローは購入後数ヶ月間はありましたが、その後はほとんどなくなりました。今後はこの業者さんから物件を購入することはないとは思いますが、現状、会社の運営方針などがどうなっているかは興味のあるところです。
管理については他の業者に任せているので、この業者を通して管理をすることはあまりありませんが、某大手業者にお願いしているので、管理自体のクオリティはほぼ満足できるものとなっています。
今後は定期的な外壁清掃や管理面で質の高い物件に仕上げて行きたいと思っています。当初の清掃代などは想定よりも安く済ませることができました。
購入時は半分以上が空室でしたが、その後、管理会社の変更やガス会社を通したリフォームなどを行い、ほぼ満室まで持っていけました。購入してから2年ほどで、高い入居率を誇っておりますが、購入価格が高かったこともあり、収益性としてはそこまで高いものではありません。この物件を運用するには高い入居率を維持する必要があり、少し苦労するかもしれません。
ガス会社を通したリフォームもリース契約も付いていますので、いろいろと勉強になった物件です。入居率は高いのでまあまあキャッシュフローは出ています。当時の営業マンは退職しており、その後コンタクトはしていません。
物件は焼津の積算価格8000万円程度のRCでした。物件の質としてはよいものでしたが、価格が高いです。仕入れ担当が現地で探してきた物件です。今だったら買わないですが、当時は融資がつく物件だったので購入。1棟目ではなかったのでよかったですが、これが1棟目だとやばかったかもしれません。購入する前に登記簿などでいくらで取引されたかをあらかじめ調べておいたほうがいいです。
物件の質自体は良いです。管理状態もしっかりしており、管理会社の変更手続きなども代行してくれました。なかなか親切な業者さんだったと思います。
セミナーについては有名投資家を招いてのものでしたが、自分と投資の方針が合っているのであれば、とても参考になるものではないかと思いました。当時は平日に実施されたセミナーだったので、なかなか時間が合わず、参加を見送っていましたが、今はこちらの業者さんのセミナーに参加することは考えていません。参加するだけであれば、内容はよいものだとは思います。満室にするための方法について、興味のある内容をお伺いすることができました。リフォームの方法など実践してみたいと思うものが何点かありましたので、参加するだけであれば無料ですし、よいと思います。
静岡の物件購入にあたり、お世話になりました。積算中心の物件評価で家賃保証も1年つきだったものの、その分物件価格が高かったのが玉にキズ。家賃保証などもろもろの経費が乗った価格になっています。
ただ、客付にあたり、ガス会社との交渉を代行してくれたので、助かりました。ガス会社は地元の大手業者で空室の5部屋をリフォームし、ほどなく決まりました。現在は融資状況がきびしくなっているので、かなり厳しい状況になっているのではないかと想像します。
自分で物件を見極めることができる上級者向け。不動産投資の初心者が安易に使うべき業者ではないと思います。
その他
(公社)全国宅地建物取引業保証協会
