不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
地域密着型のこの不動産会社さんの場合は、大田区の物件しか取り扱いがないように私は理解しています。その意味でこちらの取扱物件は、この不動産会社さんの特性、というよりは、大田区の不動産の物件特性、というところが主軸にあり、どうしてもそのベース特性からは逃れられません。特段価格や利回りが突出するわけでもなく、23区の中の大田区の物件、という感じです。それゆえ、良くも悪くもないため、いい意味で普通といたしました。この不動産屋さんならではの地の利を活かしたオーナー間物件情報のやりとりができると良いと思います。会の中クローズで。
なかなかに個性的な物件であり、地元から出てきたようなものなので、ちょっと珍しいものが多くを占めているように感じる。それはここの店主の個性と見る目からなのかもしれない。訳あり物件が出てくることもあり、そういった物件は、割り切れば収益性が、賃貸収入でのインカムゲイン、買って売るキャピタルゲイン共に、とても高くなるため、自ずと収益性は高まるし、私の物件のケースでは、立地はとても良かったので、入居率も良い。しばしば購入競争が激しくなるのが、この店の難点とも言える。
なかなかいいエリアで、かなりの駅近、土地値レベルだったので、収益性は良い。当然入居率も良いと考えられるが、そこは立地のみならず、間取り等にもよるので、別の面はあるが、キャピタルゲインという意味で考えればまずまず悪くはないのではないかと考える。立地が良いと入居率も良くなりがちなので、そういう意味では全体構成として私のケースでは、収益・入居とも良いが、最近上がってくる物件に、これという出色がなかなか見つからない。厳しい状況であるかもしれないが、以前同様より良い物件が上がってくるようになってほしいと願う。
私が不動産購入を始めた初期だったせいか、後から考えると不審な点や不適切なプロセス、内容が多々あった。それにより、結果的に本来物件が持つ潜在能力や特性以上のコストがかかり収益が下がったため、これについては悪い評価をせざるを得ない。具体的に言うと、必要な諸費用一覧の見積もりの中に、「融資仲介手数料」といったありえない費用が多く含まれていたり、「銀行に事前審査打診をする」などと言って独自の書面に記入提出を求められたが、銀行サイドや他の不動産会社にその内容を見せると、そんなものやプロセスはないと言われた。とにかくそういったもので、収益性とこの会社の信用が毀損されている。
基本的には城東エリアや、東京に近い埼玉エリアを主とした格安のボロリフォーム物件的な感じなので、エリアが賃貸飽和状態で客付が厳しかったり、入居があっても格安の家賃だったりととても厳しいエリアだったりする。正直、私も買ってからこんなにも厳しいエリアだと思わなかった、と後悔もあるが、それもとにかく急がせて、あまり調べることができないなどの状況で契約させて追い詰めるこの会社の悪しき手法のせいである。非常に良くない。
営業から購入時割と競ったと聞いている物件を買ったせいか、売ってほしいという他社からの連絡、購入元からの連絡も頻繁に数多くくる。売却を考えて査定に出しても、購入価格の150%程度の価格が現実的な売却価格見積もりとして出てくるので、その面では収益性は良いのかもしれない。なかなか手がつけられず、入居率については物件起因ではなく、オーナー起因による停滞もあるのでそれについては控えるが、売りの申し込みが多いということは入居率が高い物件であると言える。
収益性と入居率については、正直良い物件だと思って購入したものの、その後にとても苦労した。具体的には、首都圏で都心にもアクセスが良い一棟アパート物件を満室オーナチェンジで購入したのだが、一室は退去、もう一室は賃借人が亡くなったため空室となり、募集を余儀なくされた。入居が決まらなかったため、既存の入居者よりもかなり賃料を下げざるを得ず、それまでの入居で出ていた利回りを大きく下げざるを得なかった。またそれまでの入居者が長期入居者だったため、修繕に莫大な費用がかかるようになってしまったことも大きい。物件の売りや購入した時点での状況が良くても、危険性が含まれていると痛い教訓になった。
購入した不動産は、某不動産投資サイトで利回りがほぼ全国トップレベルの不動産だった。ワンルーム区分マンションだったが、いうまでもなく良い収益性である。また、オーナーチェンジの物件だったので、客付力という意味での評価とは異なるが、入居しているため入居率の良い物件だったと言える。利回りが全国トップレベルで収益性がよく、かつオーナーチェンジで入居が完了している物件の元付というのは、申し分ない。
