不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
セミナーの雰囲気は通常参加するものと変わらず、参加している人の数も思ったより少なかったのであまりおすすめするほどではなかった。話の内容も平凡で、個別面談なども実際行かなかったのでわからない。特に一番の理由は、セミナーの開催場所が自身の住んでいる場所から遠く、また行くには1時間以上かかるので近所の知り合いには勧めないと思う。
外見は普通だし、言葉遣いもそれなりで印象は決して悪くないが、コアな部分の気になる話には曖昧な返答で、こちらの欲しい情報は得られなかった。そういう意味での提案力や解決力はあまりないと言わざるを得ない。但しこれは担当者の問題どうこうではなく、こういう物件の取引固有の問題であるので当然という気もする。
物件の立地は良い。近くの駅から徒歩10分。内装が粗雑な感じがしました。共有スペースが狭く、豪華さやゆとりは感じない。入居者はファミリー層が主体で、安心感があり、家賃の回収に難渋したことはありません。駐車場が全戸になく、駐輪場も狭く、イメージは落ちます。管理会社の東急コミュニティーの対応がずさんでトラブルがよくあります。
達成できた。税金が毎年、想像以上に戻ってきた。ローンを組んでいたが、家賃収入があったし、税金の戻りもあったので、自分自身の負担はさほどなかった。確定申告がとてもわずらわしかったが、それも毎回助けてもらったので、きちんとできた。リフォームなども全面的にまかせられた。ほとんどの点で、安心できた。
言葉遣いや、服装、身だしなみなど、特に気になることはなく、問題はなかったように思っています。資料も極めて普通で、とくに専門的なものでもなく、まずまずでした。営業マンの知識も特に専門的な感じでもなく、信用のおける方だと思いますが、必ずしもこちらの立場にっているわけでもありませんでした。
担当者は入社1年目の新人、しかもこの物件が初めて担当を任されたとかで、セットバックなど重要な事項を契約寸前まで見落としていたなど、万事において頼りなかった。一応中堅社員が常時ついていたので、何とか契約までたどり着いた感がある。不動産購入後に連絡を取ったのは火災保険の契約を依頼した時だけで、そのほかにはアフターフォローの必要性を感じたことはなかった。
参加している人たちの雰囲気が今一つで人数も少なかったのでマンツーマンのような状態であった。話の内容は一般的なことと魅力ある事項についてだけで、自分の気になる事項についてはあまり触れられることはなかった。その後個別に何度も電話もかかってきてかなりしつこい感じがした。足許及び将来の不動産業界の焦りを強く感じた。
管理を委託契約している東急コミュニティの対応に大きな不満があります。定期の巡回はなされていないことが発覚し、エレベーターの点検も法令違反がありました。家賃の管理は未納者への督促が不誠実で、手ぬるく感じています。これ等から管理会社の変更をオーナー間で話し合っている状況で、東急の看板を汚しているように思います。
購入時点から見ると、収益率は下がっていますが、周辺の環境からしてやむを得ないと思います。一方で節税効果は予想通りで、満足するレベルになっています。修繕費用、建て直しの費用が今後どのようになるのかが現状一番の心配事で、いずれは売却することも視野に入れています。精神的なわずらわしさがあることからすると、止めた方が良いと思います。
不案内なうえ、話も分かりにくく、調子だけは良いという感じで、必ずしも私が満足できる内容ではなかった。一生のものを人に買わせるという自覚がまったくない営業マンであり、とにかく物件を売りつけることしか頭にない印象を受けた。営業マンは会社の顔であるということを考えてほしいです。
年賀ハガキや暑中見舞いハガキが来るが、未だに名前を間違えている。顧客の名前くらい正確にしてほしかった。保証されるはずの修理箇所の説明をうやむやにしたので、保証が受けられず残念だった。営業マンからの電話着信があまりに短く、呼出音5回くらいで切れるので、いつもこちらから電話しなければならず、営業マンの携帯電話代は個人負担なのかと勘ぐってしまった。
それまでの管理費・修繕積立費が異常に安く維持されていたようで、大規模修繕工事を控えて急に管理費・修繕積立費を値上げりした時点での購入だった。それにも関わらず半年間入居者が決まらず、その間150,000円も無駄な経費を費やした。結局最初に想定していた家賃を25%下げざるを得なかったため、家賃に対して約3割の粗利しか得られない失敗物件だった。
素人でした。何を聞いても、まともな答えが聞けなかった。顔は客ではなく取引業者の方を見ているようでした。近隣の取引価格も聞いてもわからず、取引業者の提示する金額での商談のようでした。今しかないと思わせるように圧をかけてきます。2～3年後の不動産の価格についても答えず、客よりも自分本位の考えで動いているようです。二度とこの会社は使いません。
城西地区か中央、港、文京区で駅から1-2分で15百円程度、管理費、修繕費差引後のネットで利回り5パーセント以上の物件を探していました。その時、偶々、東急リバブルが区分マンションの投資相談会を開催するとの情報を得て参加しました。個別相談会で、直ぐにこちらの要望に沿う物件を5つ位紹介されました。その内の一件が、駅から1-2でした。価格は、1,750万円で予算費やや高く、利回りもネットで5パーセントを少し下回っていましたが、建築時期が2001年で風呂とトイレが別というのも魅力で、現地を見たうえで購入を決めました。その後、修繕積立金の増額があり、利回りは低下しました。修繕積立金の増額を防ぐため、総戸数は50戸以上の中、大型物件を条件にしていますが、修繕積立金や管理費の増額はこれからも避けられないと思います。修繕積立金や管理費が上がったからと言って家賃を上げることも簡単ではありません。購入前に修繕管理費増額の予定が直近にあるかどうか問い合わせることは可能ですが、先のことは分かりません。この辺りは
マンション投資の空室リスクに次ぐ大きなリスクだと改めて感じています。
