不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
不動産投資の疑問を中立的な専門家に相談できる
営業担当は購入、購入直後はマメに連絡を入れてきてフォローをしてきた。誕生日などの際にも食事をごちそうになったり接待が強かった印象。
ただ、ある程度売ってしまい予算枠がもうないことを悟ると、購入しないかと連絡してきたり物件情報を送ってくることはなくなる。
また管理側の方は、きちんと入居者の動向につきチェックをしていて、更新のタイミングなどで書面で連絡してきたり、退去の申し出があったら電話があったりと、しっかり管理はしている印象。ただ、家賃値上げ交渉を申し出た際には値上げしたくない様子を声色から感じ、「管理会社としても家賃相場を確認しないとオファーできない」と言われたのはめんどくさかった。
オーナーチェンジ物件で初めから家賃は発生していたので、その点の懸念点はない。所有物件で途中で短期で入居者が入れ替わったことがあるが、ほとんど間が開かずに賃借人が決まっておりその点は満足している。
一方収益性はそこまで高いとは言えない。また、管理サイドの人間は入居率を高く保とうとするので、オーナーが家賃をあげたりしたがることには積極的ではない。一度、更新の際にこちらから申し出た際には「家賃の相場を管理会社側でも確認した上でないと賃借人には伝えられない」と言われた。とりあえずオーナーの意向なのだから伝えたらよいのに。
色々なエリアの物件の取り扱いがあり、大手なだけあって定期的に一定数の物件が提供されてくるのはよい。また、築年数もバラバラなので好みに合わせて買うことができる。比較的資産価値が保てそうなエリア、物件スペックであるところが多い印象。ただ売主物件なので指値等の価格交渉は極めて困難。ほかに買いたい人もいるからと応じてもらえない場合が多い。また、物件情報は定期的に提供されるわけではなく、希望しないと送ってもらえない。買いたい場合は自分から積極的にプッシュしていく必要がある。それをやれないと物件はいつまでも買えない。
社長が印象的な会社で有名。ただそこまで頻繁にセミナーを行っているわけではないこともあり、物件購入前には直接アポを入れて個人的に話を聞いた。実際に購入してからセミナーに一応出席してみたが、華美ではないながらも社長、有名な営業担当、管理担当と色んな担当者の話を聞けたのは面白かった。また会場にはマンツーマンで個人の属性に対応した物件を紹介してもらえる場もあったので、興味がある人には話が早くて良いかもしれない。無理な勧誘などもない。
またオーナー同士の交流を目的としたイベントも多く開かれている。確定申告のイベントも勉強になった。
当初ついた営業担当は社内で力もあり、良い物件を抑えてくれて、個人的にはとてもありがたかった。
しかし、本来はこの会社では、物件の購入は抽選のはずで、他の営業担当が付いているオーナーに話を聞くと抽選が全然当たらないという話をよく聞いた。表向きには抽選と言っているけれども、営業担当のパワー次第では抽選しなくても購入できる場合があるというのは不平等だなぁと思わなくもない。
また、当初の担当が、初めに「自分にお金を託してくれれば数ヶ月で利益を乗せて返す、それで頭金を作ればいい」と言われたのが怪しくて断ったが、一体何だったのか気になる。
・質問事項等発生した際は連絡するとメールですぐに返信がくる。それについても的確な返答をされていて、しかも素人にもわかりやすい言葉を選んで説明してくれる。
・紹介された物件を購入した後は、同じ会社で入居管理もされているので、しっかり管理まで責任をもってやってくれている。
・いわゆる「売って終わり」な関係ではないので、賃貸管理という長い期間で付き合いがその後も続くことになる。
・社員一人一人に責任感が感じられる。
・定期的にセミナーも開催されていて意識の高さを感じられる。
・いくつかの種類のセミナーがある。
・安全性を重視しているのか、そこまで変な物件を紹介していないので入居率は高い。
・満室経営だとしても上限の家賃としてはそこまで高くならない。ただ入居率が良く、もし退去してもその後すぐに入居がつくことを考慮すると、トータル面の収支としては決して悪くはないのかもしれない。
・入居率としてはほとんど95％を上回っているので、他の管理会社さんと比べても良いほうだと考えられる。
・入居に関しては会社としていろいろと取り組みをされていて、それに関してのメルマガも週に一度発行されている。それを拝見しても入居や管理についての知識が身につく。
・セミナーにいくと、その際に物件の紹介があり、いくつかの種別を確認することができる。
・購入後の管理も委託することになるので、入居付けしにくいような、いわくつきの物件の提案はなかなかされることがないような気がする。
・安定性を重視しているのか、利回り的にはそこまで極端に高いものは見られない。
・だいたい同パターンな種別によるものが多いような気がする。
・東京やその近郊の区分ワンルームをメインに紹介している。一棟もののアパートや鉄筋コンクリートマンション系はあまりみられない。
・一棟もののアパート等に関しても主に東京がメイン。
・セミナーに関してはしっかりと不動産投資におけるリスクも説明される。いいことばかりの説明で終わらないので信用がおけるような感じがする。
・無理矢理で強引な営業もないので、しつこくされることもない。
・女性のスタッフもいてセミナー会場はクリーンなイメージがする。
・定期的に開催されるが、その都度参加される人が多いと聞くので、それだけ需要や会社としての信頼も高いものだとうかがえる。
・会社に伺った際の受け答えもしっかりしていて、社内の整理整頓もちゃんとしていた。
・オーナー同士によるイベントも企画されているのが良い。
・メールで対応することが多いが、それに対する返答が早い。
・営業のスタッフが多いのか、しっかりと業務の仕分けができていて責任の所在がしっかりとしている。
・ホームページに営業スタッフのプロフィールや写真が掲載されていて、それにより好感がもてる。
・こちらの意図をくみ取った提案をしてくれる。
・決して強引ではなく、相手の立場にたったコメントをいただくことができる。
・メールによる文面も丁寧で、わからないことや曖昧な事項が発生した際には、しっかり確証を持ってから返答してくれる。
・女性の担当者もいる。
まとまった資金があったので、区分マンションの購入申し込みをしたところ、紹介できる物件リストを20程度提示された。希望を出してくださいと言われたので、検討の結果、2つの物件を指定されたところ、「抽選になりますから」と言われた。2つのうち1つは抽選ではずれましたと連絡があり、のこりの物件を契約するかどうか、現地視察を行って、管理状況や相場にすこし懸念があったので、その物件を辞退する旨、伝えたところ、それは困るみたいな対応をされた。まだ契約前であるし、買い手なのに責められるような強引な物言いで、結局、日本財託から購入するのは断念し、ほかの会社から購入した。日本財託からは過去に4物件購入して好印象だっただけに、残念な思いであった。
日本財託からは4戸購入し、現在3戸保有している。既保有の物件の、資産価値や、売却あるいは賃貸継続、また、新規購入のアドバイスをもらえると助かるが、その点は、満足しているとはいえない。結局、他社で購入した物件が3戸あり、日本財託としては機会損失になったのではないかと思う。
空室はほとんどなく、退去時も数週間で、新規入居者を見つけてもらい、満足しています。また、修繕が必要な場合も、入居前後の写真を提示していただいているので、管理トラブルはありませんでした。更新時や退去時に賃貸相場など、説明いただけると満足です。
実際に紹介してもらえる物件が多くあるのかどうかわかりませんが、数件（4−5？）あたりを同時に紹介していただいたと思います。その後、最近では、割と多くのリストを見せられて、抽選です、といった紹介でしたので、検討時間が足らず、せかされた感がします。一方で、当初、購入した物件を1戸、買い取ってもらった経緯もあります。9年前の物件ですが、タイミング的にキャピタルゲインも出て満足しています。その意味では、いい物件を仕入れているのかなとは思います。
（社）全国住宅産業協会
（社）東京都宅地建物取引業協会
（社）新経済連盟
