ある物件の購入にあたってローンでの購入を考えた。金融機関に融資を依頼する際、そこはノンバンクであったため、その金融機関が発行しているクレジットカードを保持すれば金利の優遇を受けられるという事実が存在した。最初その事実を自分自身は知らなかったため、金利の面で不利になりそうになったが、最終的には物件の売買契約締結までに該当するクレジットカードの新規発行を行うことができたため、優遇金利を使用して物件を購入することができた。
ある物件を購入した際、立地や価格などは申し分なかったため、利回りをあまり気にせずに、物件を購入したことがやや反省材料ではある。ただし、他の所有物件と比べて利回りが低いというだけで、今のところ顕著な問題にはつながっていない。とはいえ、やはり全体の収支を考えた物件購入を今後も継続して行っていくことを考えると、利回りは一つの重要なファクターだと思われるので、今後は利回りの最低限度の基準は自分の中に持っておこうと感じた。
エフ・ジェー・ネクストの営業担当はおしなべて(とはいっても自分が関連した人物だけの話にはなってしまうが)、まともな担当者であると言ってよいと思う。ただ、その「まとも」を具現化できている大きな理由は、「物件がまとも」であることに大きく起因しているとも思う。そして、購入後の物件管理などのアフターフォローも、比較的安価で行われ、またそのシステムも(今のところではあるが)全く問題ないレベルである。私は、最初の営業担当者が、私の名前を含めて、物件の部屋番号や細かいところをよく間違ってメール連絡してくることに対し違和感を感じ、こんなことも間違えるレベルの人物とまともな取引ができるとは思えないと物件購入を見送る連絡をした。しかし、その後のその担当者の態度は極めて誠実な態度であった。結局、私は物件を購入して、今も健全な運用をすることができている。つまり、結果的には、些事にこだわって、有益な取引を逃してしまうところだった。ともあれ、現在までにその最初の物件を含めて3件の物件を購入してある程度満足できていることは、些事にはこだわりすぎない方がいいという反省点としてあげてもいいのではないかと個人的には思っている。が、こちらがそのことを伝えたあとの態度が不誠実なものであったならば、問題なくそのような営業担当とはその後一切かかわらない方がよいという考えはいまだに捨ててはいない。
購入時の保有資産が低いために、固定金利が高い金融機関との契約を解消したく考えていたタイミングで、合わせ技ではあるが、新たな金融機関の照会をしていただけることから、この会社との取引を開始した。
中古物件の購入は初めてであったが、今までの購入物件に対して、トラブルが発生したことはなく、失敗した点は一つもない。
自社物件のみの扱いなので、中古物件は購入に際して抽選があり、外れると購入できません。中古という点では、他社に比べて物件の量は少ないんじゃ無いかと思います。ただ、質はかなり高く、私も独身で会社から補助が出るのであれば住みたいと思う外観や内装だと思います。中古は数が少ないのか、空き物件が出るとすぐに抽選して決められるので、タイミング的に面談には間に合わないそうです。なので、面談時は参考物件が提示され、概算と返済などのシュミレーションが行われていました。また、かなりの確率で新築の話を持ってきていました。
私の場合は、年末の購入だったので時期的な問題もあったのかもしれません。
連絡をくれたのは20代の女性担当者でした。物腰も柔らかですが、少し頼りない感じも電話越しでは受けました。かなりの新人さんなのだと思います。実際の面談では、30代の女性上司が同席する形となりました。ただ、蓋を開けてみますと、ほとんどが上司との会話になりました。業界の水準はわかりませんが、上司は清潔感と言うよりはギラギラしたメイクやネイルでちょっと苦手な感じでしたが、早く不動産投資を始めたいこちらの希望もあり商談を進める形となりました。新たな中古物件が出ると抽選になるようで、希望を伝えしばらく待ちましたが、なかなか連絡がこない状況でした。しびれを切らし何度か連絡しましたが、ご希望に沿う感じのものがまだなく...と時間がかかる感じ。結局、他社から希望物件が出てきたのでそちらでまずは不動産投資を始める形になりました。その後、最初の面談から約3ヶ月経ち、ようやくエフジェーネクストで2件目を購入しました。その際に、借り入れのこともあるので他社G社から1軒購入した旨を伝えると、あからさまに不機嫌な30代の上司...苦笑
その後、3軒目を他社で購入して、落ち着いておりました。
その後、決定的な好感の持てない問題が起こりました。きっかけは、20代の担当からの連絡につい3軒目を買ったことを伝えてしまった後の事でした。急に電話営業が増え、ゴリ押しで面談することに...。まぁ、物件がよければ良いかな?程度に考えておりました。
ちょうど、初めての確定申告の前の2月ごろの話でした。念の為、契約日直前に租税公課について質問すると、返信が中々無く、前日にようやく連絡をもらうもそれは大きなウソでした。不信感もあったので、契約をやめたい旨を伝えると、宅建の人間も連れてきているので、それは常識が無いと半ギレされる事になりました。
もちろん、他にも沢山の営業の方がいると思いますので、全てがこうとは思いませんが、私の担当の上司はゴリ押し感がすごいかったという体験談でした。
購入後に感じたのは管理組合との会合が結構あり、その都度、議決権行使の書類等を返送しなくてはならず、煩わしさを感じることが多々生じている。担当者は状況等をまめに連絡くれることは最近はない気がする。どこから情報を取得しているのか不明だが、不動産売買の連絡を訳の分からない会社から連絡があることが不愉快と感じている。
税金対策はおおむねできたが、数年で家賃収入が少しずつ減っていき、空き室状態のこともあった。更新料が入らなくなっていき、ローンの返済が負担になっていった。壁紙の張替えの費用の負担もあった。確定申告をすることが負担だった。減価償却のおかげで、売却価格は購入価格より安かったが、収益となってしまって、翌年の税気や保険料が高くなってしまった。
まだ、購入してから日が浅いですのでアフターフォローがどうなっていくのかはわかりません。ただ、さすが大手なのか毎月の管理状況が郵送で送られてきます。新しい会社だと、メールだけだったり、アプリに依存する形になると思います。キチンと紙で形に残してくれるのは、安心感があります。
また、担当もこまめに連絡はしてきます。ただ、私が忙しいので中々電話を取れていませんが...。
今後、人材が多いのであれば現在の形を踏襲しつつ、現代に合わせてアプリでの管理を進めていってもらいたいものです。
不動産投資は書類が多いので、pdfでも管理ができると嬉しいです。
東京、横浜が中心の都会の区分マンションなので、家賃は高いですが、購入金額も大きくなります。当然、利回りはかなり低いので、その辺り収益性は低いと思います。
ただ、自社物件がどれも駅前の値下がりしにくい立地などにあるので、インカムゲインよりキャピタルゲインを狙ったほうがよいのではないかと思います。私はその予定です。
まだ、一年経っていないので、入居率はまだわかりませんが、管理会社も子会社でしっかりしているようなので、心配は少ないです。会社や法人契約が多いようで、空室のリスクも少ないのでは無いかと期待しております。
第一印象はギラギラした感じであまり好きになれなかった。電話では人のよさそうな方が対応してくれ、アポもその方とした。実際に会う段階になって、上司と名乗る人が一緒に来ていた。上司はいかにも「仕事ができます」といった雰囲気を出していたが、どうも雰囲気的に好きにはなれなかった。アポを取った方と話したいのに、付き添いみたいな感じなのが残念だった。
知識はメリットとリスクを教科書通りに教えてくれたが、リスクの部分は少なかったように思う。家賃収入などの保証はあるが、今のご時世、何十年もその企業が存続しているとは考えられないので微妙だと感じた。提案内容は「40歳に賃貸マンションを購入し、60歳で退職と同時に不足分は退職金で賄う。そこからは収入がありますよ」という話だったが、そもそも退職金を当てにされても困ったものである。また、1回目で説明、2回目で契約といった雰囲気で話を進めようとするので、もう少し検討の時間が必要だと感じた。
営業の方から定期的に電話などで連絡してもらっています。変わったことはないかとか、売却などの希望はどうかといった話をしています。売りっぱなしで後は放っておかれるような所もあるようですが、今のところそういう感じは受けないです。また、受け答えの態度や言葉遣いなども丁寧です。その反面、こちらがいつも受け身になってしまっており、そのことだけが気になります。
不動産投資を始めたきっかけは、インフレ対策と将来の安定的な収益確保でした。ただし、まだ不動産投資に参画して数年ですので、不動産の売却を経験したことはありません。ですので、キャピタルゲインまではまだ確定していないので、最終的な収支はまだこれからですが、今のところ、インカムゲインを取れているので、順調にいっています。
話がオーバーで、クロージングしたい焦りがみえる。なぜなら、私が分譲マンションを1区画購入した場合の長期収支見通しの提示を求めたところ、経理を知らず財務諸表も一般知識程度にしか読み解けない私が見ても、良く見せるために個人の営業マンが作成したものと明らかにわかるくらい稚拙なものだったから。それほどに、とにかくクロージングを優先していることを感じた。
現在のところ、全く問題ないため。
購入後、3年経過しているが、空室になったことは一度もない。3つの物件のうち、1つの物件の利回りが他と比べて低いことが「やや」満足にした理由。
セミナーに関しては、一般的な話は他の不動産会社とそれほど違いはない。エフ・ジェー・ネクストの物件情報をいろいろ聞けたことは、参考になった。
反省のところにも書いたとおり、細かいミスはあったとは言え、誠実な態度で接していたため。
魅力としては、物件購入に際してのわずらわしさかないのが良い。
こちらの資産力を評価してか物件の紹介が多少多い点、また、たまにしつこく感じる点はマイナスポイント。
評価する点としては、追加物件の紹介については、私から伝えた希望条件(場所、当初経費、ランニングコスト等)を踏まえて出してくるところ、それらの条件に合致した物件を精査した上で、最適な物件を紹介してもらえる。
そのため、購入する意思が高いタイミングにおいては、無駄な面談や交渉による時間を浪費せずに、スムーズに追加購入の検討を行うことができる。
マイナス点は、物件紹介が多いため、その対応に多少時間を取られる点。
定期的に状況変化等の確認や、追加の購入意思を確認するなど、適切なタイミングで連絡をいただける。
主としては、購入希望者の紹介であるが、紹介した人に対しても丁寧に説明をしていただける。
また、紹介側のメリットとしても、紹介に値する十分な見返りが期待できる。
【営業電話】
以前に資料請求を行ったことがあり、それをきっかけとした営業電話がありました。情報収集を行っているだけだと説明しても、受け答えが丁寧で好感がもてました。物件を探している条件なども理解していただき、相談するための面談へとスムーズに進めることができました。
【営業担当】
この会社の物件はグレードが高く、高級なイメージがあるが、中古マンション市場にあまり出回っていないという印象があったので、その理由なども営業担当に会って話すことによって理解できたように思います。マンションのディベロッパーはやはり新築物件が営業の中心となるのは当然ですが、中古物件を検討する場合でも直接営業担当に相談するのもよい、ということがわかり、とても参考になりました。
(公社)全日本不動産協会、(一社)全国住宅産業協会、(公財)東日本不動産流通機構、所属団体未加入
(公社)不動産保証協会