話がオーバーで、クロージングしたい焦りがみえる。なぜなら、私が分譲マンションを1区画購入した場合の長期収支見通しの提示を求めたところ、経理を知らず財務諸表も一般知識程度にしか読み解けない私が見ても、良く見せるために個人の営業マンが作成したものと明らかにわかるくらい稚拙なものだったから。それほどに、とにかくクロージングを優先していることを感じた。
質問の全てに、丁寧に詳しく答えていただけた。ネガティブな視点からの質問に対しても、不自然に取り繕うこともなく、正直なコメントをいただけました。みだしなみ、言葉使い等、ビジネスマンとして、問題ありません。最終的に断る結果に至りましたが、その後何度かフォローの電話もありましたが、特にしつこいわけでもなく、嫌な感じはありません。
不動産投資を始めたきっかけは、インフレ対策と将来の安定的な収益確保でした。ただし、まだ不動産投資に参画して数年ですので、不動産の売却を経験したことはありません。ですので、キャピタルゲインまではまだ確定していないので、最終的な収支はまだこれからですが、今のところ、インカムゲインを取れているので、順調にいっています。
税金対策はおおむねできたが、数年で家賃収入が少しずつ減っていき、空き室状態のこともあった。更新料が入らなくなっていき、ローンの返済が負担になっていった。壁紙の張替えの費用の負担もあった。確定申告をすることが負担だった。減価償却のおかげで、売却価格は購入価格より安かったが、収益となってしまって、翌年の税気や保険料が高くなってしまった。
購入後に感じたのは管理組合との会合が結構あり、その都度、議決権行使の書類等を返送しなくてはならず、煩わしさを感じることが多々生じている。担当者は状況等をまめに連絡くれることは最近はない気がする。どこから情報を取得しているのか不明だが、不動産売買の連絡を訳の分からない会社から連絡があることが不愉快と感じている。
営業の方から定期的に電話などで連絡してもらっています。変わったことはないかとか、売却などの希望はどうかといった話をしています。売りっぱなしで後は放っておかれるような所もあるようですが、今のところそういう感じは受けないです。また、受け答えの態度や言葉遣いなども丁寧です。その反面、こちらがいつも受け身になってしまっており、そのことだけが気になります。
空き室や、経年劣化のリスク管理対策が優れていると分かる、大変誠実な説明を受けた。気になることを全て訪ねたが、一貫性をもってはぐらかさず、順を追って説明された。こちらと身だしなみが同程度だったので、話しやすかった。売りたい物件ありき、な提案ではなく、いくつもの物件からこちらが選べたのは、取扱数が豊富だからだと思う。
第一印象はギラギラした感じであまり好きになれなかった。電話では人のよさそうな方が対応してくれ、アポもその方とした。実際に会う段階になって、上司と名乗る人が一緒に来ていた。上司はいかにも「仕事ができます」といった雰囲気を出していたが、どうも雰囲気的に好きにはなれなかった。アポを取った方と話したいのに、付き添いみたいな感じなのが残念だった。
知識はメリットとリスクを教科書通りに教えてくれたが、リスクの部分は少なかったように思う。家賃収入などの保証はあるが、今のご時世、何十年もその企業が存続しているとは考えられないので微妙だと感じた。提案内容は「40歳に賃貸マンションを購入し、60歳で退職と同時に不足分は退職金で賄う。そこからは収入がありますよ」という話だったが、そもそも退職金を当てにされても困ったものである。また、1回目で説明、2回目で契約といった雰囲気で話を進めようとするので、もう少し検討の時間が必要だと感じた。
印象や言葉遣い、態度がとても良く、またお会いしてもいいなという気持ちになりました。電話で商談した別の会社は非常にしつこく、売りつけようとするばかりで、とても印象が悪かったですが、こちらの方は、当方の状況や意思を受け止めて話を進めてくれたところが好印象でした。不動産投資についても、メリットやデメリットについてわかりやすく説明してくださいました。
【営業電話】
以前に資料請求を行ったことがあり、それをきっかけとした営業電話がありました。情報収集を行っているだけだと説明しても、受け答えが丁寧で好感がもてました。物件を探している条件なども理解していただき、相談するための面談へとスムーズに進めることができました。
【営業担当】
この会社の物件はグレードが高く、高級なイメージがあるが、中古マンション市場にあまり出回っていないという印象があったので、その理由なども営業担当に会って話すことによって理解できたように思います。マンションのディベロッパーはやはり新築物件が営業の中心となるのは当然ですが、中古物件を検討する場合でも直接営業担当に相談するのもよい、ということがわかり、とても参考になりました。
はじめての商談でしたが、営業の方のスマートさや誠実さ及び商品に対する知識にはとても安定感がありました。人柄に対する不安感がなく、会社に対しても上場企業としての安心感がありました。提案された内容も率直で、中古の物件を提案いただき、条件等も親身になって提案していただきました。
結果的に他社様での購入となりましたが、とても良い営業の方がいる会社だと感じました。
まだ、購入してから日が浅いですのでアフターフォローがどうなっていくのかはわかりません。ただ、さすが大手なのか毎月の管理状況が郵送で送られてきます。新しい会社だと、メールだけだったり、アプリに依存する形になると思います。キチンと紙で形に残してくれるのは、安心感があります。
また、担当もこまめに連絡はしてきます。ただ、私が忙しいので中々電話を取れていませんが...。
今後、人材が多いのであれば現在の形を踏襲しつつ、現代に合わせてアプリでの管理を進めていってもらいたいものです。
不動産投資は書類が多いので、pdfでも管理ができると嬉しいです。
東京、横浜が中心の都会の区分マンションなので、家賃は高いですが、購入金額も大きくなります。当然、利回りはかなり低いので、その辺り収益性は低いと思います。
ただ、自社物件がどれも駅前の値下がりしにくい立地などにあるので、インカムゲインよりキャピタルゲインを狙ったほうがよいのではないかと思います。私はその予定です。
まだ、一年経っていないので、入居率はまだわかりませんが、管理会社も子会社でしっかりしているようなので、心配は少ないです。会社や法人契約が多いようで、空室のリスクも少ないのでは無いかと期待しております。
自社物件のみの扱いなので、中古物件は購入に際して抽選があり、外れると購入できません。中古という点では、他社に比べて物件の量は少ないんじゃ無いかと思います。ただ、質はかなり高く、私も独身で会社から補助が出るのであれば住みたいと思う外観や内装だと思います。中古は数が少ないのか、空き物件が出るとすぐに抽選して決められるので、タイミング的に面談には間に合わないそうです。なので、面談時は参考物件が提示され、概算と返済などのシュミレーションが行われていました。また、かなりの確率で新築の話を持ってきていました。
私の場合は、年末の購入だったので時期的な問題もあったのかもしれません。
連絡をくれたのは20代の女性担当者でした。物腰も柔らかですが、少し頼りない感じも電話越しでは受けました。かなりの新人さんなのだと思います。実際の面談では、30代の女性上司が同席する形となりました。ただ、蓋を開けてみますと、ほとんどが上司との会話になりました。業界の水準はわかりませんが、上司は清潔感と言うよりはギラギラしたメイクやネイルでちょっと苦手な感じでしたが、早く不動産投資を始めたいこちらの希望もあり商談を進める形となりました。新たな中古物件が出ると抽選になるようで、希望を伝えしばらく待ちましたが、なかなか連絡がこない状況でした。しびれを切らし何度か連絡しましたが、ご希望に沿う感じのものがまだなく...と時間がかかる感じ。結局、他社から希望物件が出てきたのでそちらでまずは不動産投資を始める形になりました。その後、最初の面談から約3ヶ月経ち、ようやくエフジェーネクストで2件目を購入しました。その際に、借り入れのこともあるので他社G社から1軒購入した旨を伝えると、あからさまに不機嫌な30代の上司...苦笑
その後、3軒目を他社で購入して、落ち着いておりました。
その後、決定的な好感の持てない問題が起こりました。きっかけは、20代の担当からの連絡につい3軒目を買ったことを伝えてしまった後の事でした。急に電話営業が増え、ゴリ押しで面談することに...。まぁ、物件がよければ良いかな?程度に考えておりました。
ちょうど、初めての確定申告の前の2月ごろの話でした。念の為、契約日直前に租税公課について質問すると、返信が中々無く、前日にようやく連絡をもらうもそれは大きなウソでした。不信感もあったので、契約をやめたい旨を伝えると、宅建の人間も連れてきているので、それは常識が無いと半ギレされる事になりました。
もちろん、他にも沢山の営業の方がいると思いますので、全てがこうとは思いませんが、私の担当の上司はゴリ押し感がすごいかったという体験談でした。
購入時の保有資産が低いために、固定金利が高い金融機関との契約を解消したく考えていたタイミングで、合わせ技ではあるが、新たな金融機関の照会をしていただけることから、この会社との取引を開始した。
中古物件の購入は初めてであったが、今までの購入物件に対して、トラブルが発生したことはなく、失敗した点は一つもない。
物件自体の管理についても、関係会社が実施ているために、購入時の営業との連携もあり、これまでの所で問題となることは一切なかった。
また、管理組合運営・定期総会においても、煩わしくなるような要請は一切ない。
営業マンからのアフターフォローでの接点においても、新たな物件の照会にかかわらず、定期的に状況変化等の確認や、追加の購入意思を確認するなど、適切なタイミングで連絡をいただける。
(公社)全日本不動産協会、(一社)全国住宅産業協会、(公財)東日本不動産流通機構、所属団体未加入
(公社)不動産保証協会