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6ステップでわかるマンション売却の流れ

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マンション売却の流れをひととおり理解しておと、売却のやりとりをスムーズに進めることができます。

また思わぬミスや、想定外の出費を防ぐことに役立つはずです。

売却を検討し始めてから、売却完了に至るまでに、さまざまな手続きがあります。

まずは大きめの段階ごとに分けて、流れを把握すると理解しやすいでしょう。

マンションの売却は、以下の図のように6つのステップに分けることができます。

売却が完了するまでの期間としては、約半年くらいの時間がかかるでしょう。

売却の検討〜媒介契約までが1〜2ヶ月くらい、販売活動が3ヶ月です。売買契約から残金決済と引き渡しまでに、2ヶ月ほどかかります。

最後の確定申告は、売却した翌年の2月から3月の間に実施します。

それではこの6つのステップごとに、どのような手続きがあるのかを押さえていきましょう。


目次

ステップ1 売却の検討

今後の販売活動の方針を決めていくために、まずは不動産会社に依頼をして価格査定をしてもらいます。

価格査定は、複数の不動産会社(3社ほど)に依頼することが一般的です。

査定価格を参考に、販売価格や販売期間など、売却時の条件を整理していきます。

査定依頼を通して、不動産会社との相性が合いそうかどうかもチェックしておきましょう。

価格査定は2種類

価格査定は、「机上査定」と「実査定」の2種類があります。

机上査定は、書類上の物件情報や価格相場から、かんたんに査定価格を割り出すことです。

不動産会社に相談すると、最初に机上査定をして、おおよその値ごろ感を教えてくれます。

実査定は、不動産会社が現地で物件の状態や周辺環境の調査をして、精緻に査定をすることです。

このとき、できるだけ正確に物件の情報を伝えることが大切です。

もしもネガティブな情報があったときは、実査定のときに隠さないで伝えておくと、後々トラブルを招かないことが多いです。

たとえば日当たりや騒音といった周辺環境の情報や、事故といった忌避されやすい情報は、前もって話をしておきましょう。

なお、査定価格と同じ額でマンションが売却できるとは限りません。

買い手との条件交渉や、売却計画によって売値が変わることもありますし、不動産会社によっては、媒介契約を結ぶために、あえて査定価格を高く提示することもあります。

どの不動産会社に価格査定を依頼すべきか?

価格査定を依頼する不動産会社はどのように選べばよいでしょうか?

3社を選ぶとしても、同じような不動産会社を選ぶと査定価格の妥当性を検討するときにあまり参考になりません。

たとえば最初は、次のように系統が異なる会社を組み合わせて価格査定を依頼するとよいでしょう。

  • マンションを購入したときの担当不動産会社
  • 大手の不動産会社
  • 地元の不動産会社

マンションを購入したときの不動産会社はその物件の建物と土地の詳細を把握しているため、価格査定もより正確に算出できる可能性が高いです。

大手の不動産会社の場合は、広告宣伝費や人員が多いことが特徴であるため、、営業活動にお金をかけることができます。

地元の不動産会社は、物件付近の顧客を集客する力に長けていることが多いといえます。

不動産会社ごとに仕事の進め方や利益を出すための仕組みが異なるため、価格査定の根拠も違うことがあります。

その査定結果を比べてみることで、売ろうとしているマンションの総合的な価値が見えてくるでしょう。

オンラインサービスの活用

最近は、オンラインでマンションの相場価格を調べることができるサービスも登場してきています。

たとえばIESHIL(イエシル) では、中古マンションの相場価格を予測も含めて調べることができます。

不動産会社による査定結果の妥当性を確認することにも役立ちそうですね。

また、付近のマンションの相場価格も、販売価格を決めるときの参考になるでしょう。オンラインサービスはいつでも利用できる気軽さも魅力ですね。

ステップ2 媒介契約

価格査定を経て、売却に関する希望条件が固まってきたら、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約の期間は最長で3ヶ月です。

媒介契約の書面には、売り主がマンションの売値を記入します。

売買契約締結時の仲介手数料や、不動産会社の販売活動の内容などが記載してあるので、忘れずに確認しておきましょう。

販売時の広告費など、もしも契約期間中に売れなかった場合の請求発生有無なども、この時点で確認しておくのがオススメです。

媒介契約の種類

媒介契約は3種類あります。

  1. 一般
  2. 専任
  3. 専属専任

この3つの主な違いは販売活動の柔軟性です。

「一般媒介」は複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶ契約です。

いっぽう、「専任媒介」は不動産会社1社のみと媒介契約を結ぶことになります。

なんらかの理由から別の不動産会社と契約を結びたくなった場合は、契約期間が経過した後に、あらためて媒介契約が必要です。

「専属専任媒介」は専任媒介と同じように不動産会社1社と媒介契約を結ぶのですが、売り主自身の販売活動もできなくなります。

たとえば自分の友人に売却するなど、売り主が買い主を探して直接売買契約を結ぶといったことが専属専任ではできません。

専任または専属専任の媒介契約の方が不動産会社は契約期間中、独占して販売活動をすることができます。

不動産会社としては責任感やモチベーションが高まるため、販売活動も積極的になってくれます。基本は専任か専属専任契約の方がよいでしょう。

ただし売りたいマンションの価値が非常に高い場合は、一般媒介契約のほうが有利になることもあります。

不動産会社同士に競わせる形に持ち込めると、売値アップや売却までのスピード向上といった効果を期待できます。

物件の価値を踏まえて、どれで契約するか決めましょう。

ステップ3 販売活動

媒介契約を結んだら、不動産会社と一緒にマンションの販売活動開始です。

建物や周辺の環境を説明するための告知書(物件周辺状況報告書、付帯設備表)を作成します。

販売活動の内容はさまざまです。

窓口での営業活動もありますし、不動産情報サイトやWeb広告を活用しての集客活動も進めていきます。新聞等への広告掲載やチラシのポスティングも有効です。

そして見込み客が現れたら、物件案内をして質疑応答や条件の交渉をしていきます。

不動産会社には、物件案内が可能な日時や案内方法等を伝えておき、案内前には掃除なども必要になるでしょう。

購入の意思が固まった買い手から、購入申込書を受け取ることが販売活動でのゴールです。

場合によっては、売り主側が売渡承諾書を作成することもあります。逆に希望者が現れない場合は、販売手法のみなおしや販売価格を下げる必要があるでしょう。

ステップ4 売買契約

購入申込書を受領した後は、最終的な条件交渉、両者の合意を経て、売買契約を交わします。

申込書受領から契約締結までの期間は、一週間くらいが目安です。

この時点で売り主は成約価格の10〜20%を手付金として受け取ります。

契約の前提条件として修理やリフォームがある場合は、契約日までに完了させなければなりません。

契約日の前までに、書類の素案を入手して事前に確認をしておくと、当日あせらずに済みます。

価格の他にも、契約解除の条件や瑕疵(かし)担保責任の範囲なども重要な確認事項です。

売買契約を交わした時点でマンションの売却が確定します。

またこの時点で、不動産会社へ仲介手数料を支払うことが決定されます。

ステップ5 残金決済と引き渡し

売買契約を締結して、買い主の住宅ローンが本審査を通過した時点で、残金決済と引き渡しの準備を開始しましょう。

残金決済は、不動産会社や買い主と日程を調整して、買い主が指定する金融機関で行うことが多いです。

売り主、買い主、不動産会社、司法書士が立ち会います。

残金決済の場で、所有権移転登記や融資実行などの手続きを進めていきます。

マンションに抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記手続も必要です。

残金の振り込みを確認したら着金となり、後は鍵などの受け渡しをします。

あとは引越や清掃、マンションの管理組合へ各種届けを提出することで、引き渡しが完了となります。

周囲への告知は、売買契約に定められている契約解除期限日が経過した後にするのがよいでしょう。

引き渡し日は平日の午前中

引き渡し日は平日の午前中でなければなりません。

法務局や金融機関が開いている時間帯に残金決済の振込や登記手続きを完了させる必要があるためです。

関係者の予定を調整して、平日午前中の時間を確保する必要があります。

一度日付を確定させたら変更はできない点も押えておきましょう。

抵当権抹消手続きや金銭消費貸借契約の書類は日付を事前に設定して作成します。

途中で変更が発生すると作り直しになり、予定が大きくずれ込んでしまいます。

引き渡し後に起きるかもしれないこと

引き渡しが完了してから、一定期間は「瑕疵(かし)担保期間」です。

この期間にもしも想定外の不具合が発生した場合は、修理費用を負担する等の責任が発生する場合があります。

瑕疵担保の範囲は売買契約のときに決定します。

万が一の場合の責任範囲と求められる対応内容を認識しておきましょう。

契約前に設備の状態等を確認し事前に説明しておき、合意形成をすることでトラブルを未然に防ぐことが最良です。

ステップ6 確定申告

売買により利益が発生した場合、売り主は譲渡所得税を納付しなければなりません

売却をした翌年の2月16日から〜3月15日の間で、確定申告をして税金を納付します。

確定申告書と譲渡所得税の内訳書を作成し、税務署に提出しましょう。

場合によっては案内書が税務署から届く場合もあります。

売却したマンションが住居用だった場合は、居住用財産の特別控除を受けることができます。

なんと最大で3,000万円の控除を受けることができるという実に魅力的な内容です。

どのような控除を適用することができるか、不動産会社にあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

確定申告のポイント

「住まいのBOOK」のこちらの記事では売却時の確定申告のポイントが詳しく載っています。

3,000万円の控除の他にも10年以上住んでいる場合は、買い換え特例や軽減税率が適用になるケースもあることがわかります。

これらの控除や節税対策は、こちらから申し出ないと適用されません。

どのようなものがあるのかは少なくとも把握しておいて、不動産会社に質問や相談ができるようにしておくといいですね。

マンションの売却は、複雑で覚えることも多いですし、立ち会いなど緊張する場面もありそうですよね。

とくにはじめての場合は不安も多いと思いますが、流れを把握して徐々に準備を進めていきましょう。

私たち住まいのミカタでは、マンションの売却について無料で相談をすることができます。

直接の依頼を受ける不動産会社としての立場ではなく、第三者としての目線で相談にのっています。

個別のご要望も交えつつ、より具体的な質問もお受けできますので、ぜひお気軽にご利用ください。

この記事のトピックス

この記事を書いた人

川内野
住まいのミカタ アドバイザー 川内野
宅地建物取引士。不動産仲介営業を15年経験したからこそ、皆さまにお伝えできることがあります。「納得度の高い取引を実現するためのコツ」から、「不動産営業マンの心理」まで、お客様の状況に合わせた様々なご提案を行い、マンション売買への一歩を踏み出すためのお手伝いをさせていただきます。
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